李思林

[摘要]經(jīng)濟(jì)適用房是隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而出現(xiàn)的，是城市住房制度改革的產(chǎn)物， 它的目的在于實(shí)現(xiàn)"住房公正"，幫助中低收入者購房， 是政府住房調(diào)控的一種方式。1991 年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)制度改革的通知》，該文件明確提出"大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題"，這是第一次完整地表述了經(jīng)濟(jì)適用房。1994年7月，國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這一決定基本上確立了住房制度改革的目標(biāo)。1998 年7 月，國家建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國土資源部在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)和征求社會(huì)意見的基礎(chǔ)上提出了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》，各項(xiàng)政策、改革內(nèi)容、改革方向和具體措施。2003 年8 月國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確了經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性及建設(shè)管理辦法，經(jīng)濟(jì)適用房得以迅速發(fā)展。2007年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一文件繼續(xù)要求地方政府加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人們的一個(gè)重要需求，政府有責(zé)任去保障中低收入家庭的住房需求。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房；國家政策；適應(yīng)條件；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169

1引言

經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實(shí)施過程中卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果。不可否認(rèn)的是，經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)解決了部分中低收入家庭的住房困難的問題，但是還是有大部分家庭或者個(gè)人的住房困難問題沒有得到解決。如果保持現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難的問題的解決，沒有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障功能。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策的必要性。

第一，經(jīng)濟(jì)適用房不能輕易取消，但可以對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出調(diào)整。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，還有具有部分好的功能的，如果取消了經(jīng)濟(jì)適用房，將會(huì)有大部分家庭失去購買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經(jīng)濟(jì)適用房。如果沒有，就應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行調(diào)整，做出一些大的調(diào)整。首先，保證經(jīng)濟(jì)適用房的透明，讓公眾和輿論來監(jiān)視經(jīng)濟(jì)適用房的分配、建設(shè)等等，可以保證經(jīng)濟(jì)適用房真正解決了中低收入家庭的住房困難問題，防止暗箱操作的出現(xiàn)。其次，降低經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度，防止不適當(dāng)?shù)娜巳嘿徺I經(jīng)濟(jì)適用房，可以適當(dāng)?shù)亟档徒?jīng)濟(jì)適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。最后，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，緩解經(jīng)濟(jì)適用房的供不應(yīng)求的局面。

第二，加大廉租房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的作用是有限的，只是保障了具有當(dāng)?shù)貞艨诘纳俨糠种械褪杖爰彝サ淖》啃枨?。加大力度建設(shè)廉租房，甚至可以考慮廉租房作為住房保障的主要方式，同時(shí)可以考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應(yīng)對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用房的條件決定了它保障的對(duì)象有限，不能對(duì)大多數(shù)人實(shí)行保障，廉租房則可以。在現(xiàn)代社會(huì)，人們的流動(dòng)越來越大，廉租房無疑是一種很好的住房保障方式，同時(shí)，廉租房可以為外來人口提供住房保障。廉租房具有的一個(gè)很重要的特點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)在政府手中，沒有可以通過買賣廉租房來獲取利益。

經(jīng)濟(jì)適用房的使用者或申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量問題、政策問題的最權(quán)威、最有效的評(píng)價(jià)者，尤其是對(duì)眾多社區(qū)申請(qǐng)人而言。從這一觀點(diǎn)出發(fā)，本研究以遼寧大東區(qū)津橋社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)為調(diào)查對(duì)象，分析經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、房子使用與質(zhì)量發(fā)展的過程中所看重的因素及其原因，探討經(jīng)濟(jì)適用房如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中保證和促進(jìn)這些特殊人群因素的形成，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、使用、質(zhì)量的改革更能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和要求。

研究將涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量的影響因素，包括課經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、使用者、質(zhì)量問題、房屋管理的效果等進(jìn)行評(píng)價(jià)，確立基于經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，通過模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后確定沈陽市大東區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房使用質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。

2沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的申請(qǐng)條件

大東區(qū)政府辦責(zé)成區(qū)房產(chǎn)局經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的申請(qǐng)條件作如下解釋。

21廉租住房申請(qǐng)條件

根據(jù)《沈陽市廉租住房實(shí)物配租實(shí)施》（沈房發(fā)[2008]7號(hào)）文件規(guī)定，實(shí)物配租以家庭為單位，申請(qǐng)家庭應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：①申請(qǐng)家庭具有本市3年以上常住戶口，在本市居住或工作； ②人均月收入連續(xù)1年符合政府公布的收入線以下標(biāo)準(zhǔn)的低保家庭或低保邊緣家庭； ③申請(qǐng)家庭為孤、老、殘疾、患重大疾病、喪失勞動(dòng)力等特殊困難無房家庭； ④市政府規(guī)定的其他條件。

22經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件

根據(jù)《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房購買申請(qǐng)審核公示退出辦法》（沈房發(fā)[2008]3號(hào)）及《關(guān)于2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)銷售問題的通知》（沈經(jīng)住[2009]6號(hào)）文件規(guī)定申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房居民應(yīng)當(dāng)以家庭為單位，并同時(shí)具備下列條件：①具有沈陽市常住戶口且滿3年以上（含3年）的城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入為1009元以下（含1009元）； ③無房戶或家庭人均住房建筑面積2030平方米。 根據(jù)《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼補(bǔ)充規(guī)定》（沈房[2009]141號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)男16-60周歲、女16-50周歲，具有完全勞動(dòng)能力，沒有就業(yè)單位的申請(qǐng)人，收入按當(dāng)?shù)卣块T公布的最低月收入認(rèn)定（市內(nèi)七區(qū)暫按700元/月）。

3經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及具備條件

（1）沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)保障對(duì)象的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為12年以前每戶55萬元13以后年10萬元；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市根據(jù)實(shí)施情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會(huì)公布執(zhí)行。城市低收入住房困難家庭？ 是指城市和縣人民所在地的城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況符合規(guī)定條件的家庭。（2） 經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障對(duì)象？ 是指經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障對(duì)象是指符合我市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，細(xì)分為家庭申請(qǐng)人和單身申請(qǐng)人。① 家庭申請(qǐng)人？是指符合法定結(jié)婚年齡的夫婦組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭。②單身申請(qǐng)人？是指年滿35周歲以上（含）的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。（3）申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭人口如何計(jì)算？①家庭人口以家庭戶口簿記載為準(zhǔn)。主要指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、收養(yǎng)關(guān)系的人員，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女與父母同一戶口簿的家庭，可按家庭戶口簿計(jì)算人口，以一個(gè)家庭共同申請(qǐng)；也可與父母分開計(jì)算家庭人口，分別申請(qǐng)。夫妻雙方不在同一戶口簿的家庭，以婚姻證明為準(zhǔn)，按一個(gè)家庭計(jì)算人口。 ②對(duì)于因上學(xué)、入托或其他情況暫時(shí)居住在本家庭中的人員，不計(jì)入保障人口數(shù)。 ③離婚家庭的未成年子女按離婚時(shí)法院判決書或調(diào)解書或離婚協(xié)議書認(rèn)定的為準(zhǔn)。 ④申請(qǐng)人配偶的戶口不在本市或?yàn)檗r(nóng)業(yè)戶口，但在沈陽共同居住3年以上的可將該配偶計(jì)入家庭人口。 ⑤戶口在大中專院校的在校學(xué)生，未婚現(xiàn)役軍人可計(jì)入家庭人口。⑥勞動(dòng)教養(yǎng)、勞動(dòng)改造人員可計(jì)入家庭人口。 ⑦離婚家庭因無房無法分戶或?qū)艨谶w至其他家庭的可單獨(dú)申請(qǐng)（離異不帶子女的需年滿35周歲以上）。 ⑧已申請(qǐng)保障的家庭成員，不能重復(fù)計(jì)算家庭人口數(shù)。（4）經(jīng)濟(jì)適用住房的選購范圍？ 答：可在全市范圍內(nèi)自主選購成套商品房或二手房一套。（5）申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼應(yīng)具備哪些條件？ 答：申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件： ①具有沈陽市常住戶口3年以上的城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③無房戶（承租公有住房或享受過房改優(yōu)惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面積低于16平方米（含16平方米）； ④貨幣拆遷房屋面積計(jì)算方法： 貨幣拆遷后，已購買住房的家庭，按現(xiàn)有住房面積計(jì)算；貨幣拆遷后，未購買住房的家庭，原拆遷房屋面積計(jì)入家庭現(xiàn)住房面積。（6） 申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼手續(xù)的應(yīng)提交哪些材料？（詳見下篇）

（上接P164）多。這樣，不但降低了風(fēng)險(xiǎn)，更帶動(dòng)了資金的相互流動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，要綜合考慮各個(gè)方面，管理層面、客戶方面、政策方面等都需謹(jǐn)慎對(duì)待，一旦有一步出現(xiàn)問題，整個(gè)項(xiàng)目都會(huì)受到影響?；诖?，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控而言，也應(yīng)當(dāng)全面布控，做到成竹在胸。

5總結(jié)與討論

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的贏利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文以上對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性和開發(fā)過程中投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并基于以上的分析，提出了防范項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇，以期為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資提供有益的借鑒和參考。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制，還有很多問題值得學(xué)者進(jìn)行深入探究，本文僅是對(duì)其做了初步分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐燕房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（1）

[2]趙世強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，2003

[3]蓋倫·E格里爾房地產(chǎn)投資決策分析[M].龍勝平，張鍔，梁超群，譯上海：上海人民出版社，2005

[4]刁均敖房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011（6）

[5]蔣東麗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的探討與分析[J].今日南國，2009（4）

[6]李海燕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2016（2）

[7]陳行嚴(yán)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].科技向?qū)В?012（36）

[8]丁雅君淺析房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)營管理者，2013（13）

[9]張?jiān)廊A房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究現(xiàn)狀與對(duì)策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2010（2）

[10]汪之龍，何長全房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及對(duì)策研究[J].沿海企業(yè)與科技，2009（4）