陶詩秀

按照美國法律，外國人可以在美國自由購買地產(chǎn)。從購買手續(xù)來講，購買的流程和提供的材料都是一樣的。外國人也可以申請美國貸款，只是提供給外國人的貸款，可能要求的條件材料有些不同。外國人在美國購置房地產(chǎn)，有人是投資，有人是自住。如果是投資房地產(chǎn)，其租金收入及買賣收入是要向國稅局報稅，外國屋主租金收入有兩種納稅方式。

一是預(yù)估繳稅：這是在純收入基礎(chǔ)上計算，按照一般的累進稅率納稅。屋主用毛收入減其花費，花費包括房屋貸款利息、地產(chǎn)稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關(guān)的保險及折舊費等。例如租金收入5萬元，房屋貸款利息、地產(chǎn)稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修及房屋有關(guān)的保險等是3萬元，折舊費是1萬元，那凈收入只有1萬元。外國屋主預(yù)估收入1萬元，假設(shè)稅率是28%，那就先預(yù)繳2800元。外國投資人如果是個人，在明年用稅表1040NR申報，稅率與美國人一樣，但是，外國人不能享用標準扣稅額，也只能享用個人免稅額，所以實際的稅金比美國納稅人稍高。

二是預(yù)扣稅：租金收入是一種被動的收入，要預(yù)先扣除毛收入30%的稅額。例如，租金是5000元，先扣30%即1500元。外國屋主只拿到租金3500元。毛收入和預(yù)扣稅要在1042-S表上申報，截止期是第二年的3月15日。

采取何種納稅方式取決于外國人擁有的財產(chǎn)是否被認為是在美國從事生意。如果僅僅是被動活動，比如只有純租約，房地產(chǎn)所有人不被認為是從事生意，那必須使用預(yù)扣稅方法。如果外國個人能找到與美國的生意有聯(lián)系，可以用像美國人預(yù)估繳稅。

美國人賣房子時，不須預(yù)扣稅。但是外國人賣美國房地產(chǎn)時，則必須將部分賣房的錢預(yù)扣下來，聯(lián)邦要預(yù)扣10%房屋售價，紐約州要預(yù)扣8.82%?？鄢臄?shù)額并非最終的繳納稅額，只是預(yù)付。非美國稅法居民的外國人是不用報稅的，如果國稅局不收預(yù)扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益稅。外國人賣房后，在明年4月15日填交稅表，再正確計算應(yīng)交的稅額。

很多計劃移居美國的人士都已經(jīng)或準備在美國購買房地產(chǎn)。需要注意的是，對于在美國的房地產(chǎn)的贈與或遺贈很可能會產(chǎn)生美國聯(lián)邦贈與稅或遺產(chǎn)稅。非美國稅法居民在去世時擁有美國房地產(chǎn)，也有可能導(dǎo)致遺產(chǎn)稅。

外國人在美國境內(nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時需要交贈與稅或遺產(chǎn)稅。雖然美國身分的居民也有贈與稅和遺產(chǎn)稅，但美國人一生有543萬免稅額。而外國人免稅額只有6萬，在6萬之上最高要繳納40%的贈與稅或遺產(chǎn)稅。

金額大的投資型房產(chǎn)考慮用公司的名義買房。例如，來自中國的張先生用個人名義買下曼哈頓一套價值千萬的房產(chǎn)，不料兩年后因車禍去世，房產(chǎn)由二十多歲兒子繼承。王先生的房產(chǎn)只有6萬可以免稅，房產(chǎn)的剩余價值都要繳稅，聯(lián)邦稅局加紐約州近50%的遺產(chǎn)稅，兒子只好賣掉房產(chǎn)來繳稅。如果留學(xué)生父母希望給孩子在美國買房，考慮直接給孩子錢，以孩子的名義買房，減少牽涉到贈予稅和遺產(chǎn)稅問題。

若是外國人投資美國股票，在美國沒有利息或資金增值稅，但是有股息稅。美國會對源自美國公司的股息徵收30%的稅，經(jīng)紀券商會直接替你把稅扣掉。例如，你投資的股票派發(fā)給你100元股利，你的券商只會給你70元。外國人沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經(jīng)紀行開設(shè)帳戶時，須填寫W-SBEN表，以證明其外國人身分。這份W-8EEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預(yù)繳稅。

一些持外國身份的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯(lián)名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務(wù)，也方便子女繼承其遺產(chǎn)。稅法規(guī)定，聯(lián)名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，若是其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-SBEN表格，結(jié)果令該帳戶變成由美國人擁有，失去了稅務(wù)好處。