廣州市旅游商務職業(yè)學校 孟繁榮

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“營改增”政策下不動產(chǎn)增值稅抵扣的會計處理分析

廣州市旅游商務職業(yè)學校 孟繁榮

摘 要：本文根據(jù)“營改增”政策下《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的規(guī)定，對增值稅一般納稅人購進不動產(chǎn)或自行建造不動產(chǎn)的增值稅進項稅額如何抵扣的問題進行了歸納總結，并結合實例進行了相關業(yè)務的會計處理分析。

關鍵詞：“營改增” 不動產(chǎn) 進項稅額抵扣

自2016年5月1日起，按國務院的要求，各省市稅務局在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。這次營業(yè)稅改增值稅是我國稅收史上的又一個重要的里程碑。

自2009年1月1日開始，我國增值稅類型由生產(chǎn)型向消費型轉變。當時最大的變化是新購進固定資產(chǎn)所負擔的進項稅額采取了允許抵扣的辦法。但是，這一政策仍然不允許抵扣大部分不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程所負擔的進項稅額。此次營改增的一大亮點就是將固定資產(chǎn)進項稅額抵扣范圍擴大，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅都納入抵扣范圍。所謂“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”，是指企業(yè)或者個人購置房地產(chǎn)或建造不動產(chǎn)用于增值稅應稅項目，其購置房地產(chǎn)或建造不動產(chǎn)所交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。營改增方案中不動產(chǎn)抵扣是個很大的難點問題。本文將對政策進行解讀并做出相關的會計處理分析。

1　新政策解讀

1.1明確定義中不動產(chǎn)增值稅進項稅額抵扣范圍

2016年第15號《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》規(guī)定，允許抵扣進項稅額的不動產(chǎn)必須是2016年5月1日后新增的不動產(chǎn)。這些不動產(chǎn)包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。其中，納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程，也在《辦法》的抵扣范圍內(nèi)。

1.2規(guī)定了不動產(chǎn)進項稅額的抵扣辦法

新政策規(guī)定了不動產(chǎn)進項稅額可以抵扣，但不是在取得的當期一次抵扣，而是在兩年內(nèi)分期抵扣?！掇k法》第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

1.3新政策對不動產(chǎn)在建工程進項稅額抵扣的特別規(guī)定

納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。納稅人按照《辦法》規(guī)定，從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

2　相關會計處理詳解

2.1對一般納稅人直接購進不動產(chǎn)的案例進行會計分析

（1）2016年6月5日，納稅人購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公經(jīng)營，計入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊。6月20日，該納稅人取得該大樓增值稅專用發(fā)票，專用發(fā)票注明價款4000萬元，增值稅稅額440萬元。則根據(jù)《辦法》，該440萬元進項稅額中的60%于當期（2016年6月）抵扣，剩余40%于當期的第13個月（2017年6月）抵扣。

2016年6月20日 會計處理如下：

（2）待抵扣進項稅額到期處理。2017年6月，待抵扣進項稅額400萬元到抵扣期，應從當期銷項稅額中抵扣。該400萬元應從當期“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目轉入“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目核算。

會計分錄：

2.2對一般納稅人自行建造不動產(chǎn)工程的案例進行會計分析

2016年6月1日，合安公司準備自行建造一座倉庫，6月份至12月份發(fā)生了下列經(jīng)濟業(yè)務。

（1）購入鋼材一批，價款為100 000元，增值稅稅額為17 000元，款項以銀行存款支付。工程物資全部用于庫房建造工程。

購入物資的會計分錄，進項稅額中60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣：

（2）工程物資領用的會計分錄。

（3）領用生產(chǎn)用原材料方鋼一批，價值為3000元，購進該批方鋼時支付的增值稅進項稅額為510元，在購進時已全額抵扣。

分析：《辦法》第五條規(guī)定，購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（4）2016年12月1日，公司支付工程人員的全部工資50 000元.

（5）2016年12月10日，工程達到預定可使用狀態(tài)交付使用時的會計分錄：

（6）第13個月即2017年6月，待抵扣進項稅額（40%的部分），從當月銷項稅額中抵扣。會計分錄如下：

3　結語

總之，營改增是我國稅制改革中的一項重大舉措，代表著我國稅收制度的逐步完善，在減輕企業(yè)稅負和促進經(jīng)濟發(fā)展方面有積極的作用。不動產(chǎn)的增值稅進項稅額抵扣是會計處理中的一個難點問題，在此，筆者只對不動產(chǎn)的兩個基本的抵扣問題做了一個歸納總結。對于已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失或改變用途時的會計處理，因為篇幅有限暫不細述。

參考文獻

［1］國家稅務總局公告（2016年第15號）［Z］.2016.

［2］不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣這樣操作［EB/OL］.http：// www.360doc.com/content/16/0421/12/903511_552555319.shtml

中圖分類號：F812.42

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（c）-020-02