李文艷　韓雪

摘要：改革開放以來，隨著吉林省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在建設(shè)規(guī)模上和投資發(fā)展速度都有了較大發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為吉林省的主體性產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與健康對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有重要影響，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷變化，吉林省如何認(rèn)識(shí)自己的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)為了更好的適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策促進(jìn)本省房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展成為重要的任務(wù)和課題。

關(guān)鍵詞：吉林?。环康禺a(chǎn)；策略分析

吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展事態(tài)與國(guó)家總體一直，近年來從開發(fā)規(guī)模、投資規(guī)模等方面都是在不斷增加。但是又具有本地區(qū)的特色，由于吉林省是內(nèi)陸城市東北老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不合理，房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)不合理。所以落后與國(guó)內(nèi)很多區(qū)域。在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)發(fā)展也伴隨著不少問題，如在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)規(guī)模上不足，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)力度上不大、其所占比例較小，在結(jié)構(gòu)上，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在住宅方面且逐年增加，而在商品房和辦公寫字樓投資額度不斷減少。整體開發(fā)效率不高。

本文在立足吉林省房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析，總結(jié)在房地產(chǎn)發(fā)展方面應(yīng)該注重投資規(guī)模的擴(kuò)大、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及效率的提高。通過房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析最后給出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的對(duì)策。

一、吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）規(guī)?，F(xiàn)狀

吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模不斷發(fā)展，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開發(fā)額和投資建筑面積兩個(gè)方面，通過對(duì)吉林省2000年到2009年的投資額和建筑竣工面積統(tǒng)計(jì)，分析出吉林省房地產(chǎn)發(fā)展總體水平。如表1和圖1。

通過表1可以明顯看到，吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模從開發(fā)額和房屋建筑面積上都不斷增加，2000年到2005年平穩(wěn)速度發(fā)展，投資額從63.52億6年增加到195增幅達(dá)到兩倍以上，房屋建筑竣工面積達(dá)到30的增長(zhǎng)速度，從2000年的464.81萬平方米增加到622.76萬平方米。而在2005以后房地產(chǎn)快速發(fā)展，投資額也快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額從195.73億到756.67億，增長(zhǎng)速度達(dá)到近3倍，竣工面積從622.76增加到1469.64萬平方米，增加達(dá)到1.3倍，比前五年增長(zhǎng)翻了近一翻，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。但是圖2-2可以看出雖然吉林省房地產(chǎn)快速發(fā)展，投資開發(fā)額不斷增加，但是從其占全國(guó)的比例看，還是比較小。發(fā)展相對(duì)緩慢。

（二）結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀與問題

房屋分類可以按照適用類型分為住宅、商業(yè)用房、辦公樓和其他房屋四種房屋類型，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)化速度加快住宅的開發(fā)速度居首位，開發(fā)面積也在快速增加，住宅開發(fā)的隨之帶動(dòng)的就是商業(yè)用地的開發(fā)，因?yàn)橹灰肆髁吭黾拥牡胤奖厝粠砩虡I(yè)開發(fā)如用于基礎(chǔ)設(shè)施的超市休閑娛樂會(huì)所等。吉林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展跟國(guó)內(nèi)一二線城市發(fā)展時(shí)間也是基本一至從2005年以后快速發(fā)展。房地產(chǎn)但是其房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)面臨嚴(yán)重不合理，住宅開發(fā)超過商業(yè)用地辦公樓開發(fā)占吉林省整個(gè)開發(fā)的一半以上。如表2和圖3所示。

從表2可以明顯看出各個(gè)房屋類型的比重，住宅所占比重最高，且從2005年以后爆炸式增長(zhǎng)，從2000年到2005年住宅房屋建筑面積從從582.68增加到1525.21萬平方米，實(shí)現(xiàn)近兩倍的增長(zhǎng)，從2005年到2009年住宅房屋建筑面積增加到4438.91萬平方米，呈現(xiàn)快速發(fā)展。在商業(yè)用地和辦公樓及其他用地方面都從2000年到2009年實(shí)現(xiàn)不同程度的快速增加，但是建筑面積總量偏小。開發(fā)速度雖然很快但是基數(shù)小，所以從2005年以后住宅面建筑面積和其他建筑面積差距明顯拉開。越來越呈現(xiàn)不合理狀態(tài)。畸形發(fā)展，這不利于城市合理規(guī)劃。尤其在開發(fā)商的炒作下，形成買房熱的局面，從圖2可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)明顯在住宅方面的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他方面投資，尤其在2005年以后房地產(chǎn)如日中天投資開發(fā)在利益的誘導(dǎo)下飛速發(fā)展，這與國(guó)家重視固定資產(chǎn)投資的政策分不開的，國(guó)家共房地產(chǎn)政策刺激了2005到2009的飛速發(fā)展，但是這樣影響了吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展。這樣容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）效率現(xiàn)狀及特征分析

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率現(xiàn)狀文章選取了竣工效率和投入產(chǎn)出比兩個(gè)方面來分析了房地產(chǎn)當(dāng)前的現(xiàn)狀，通過分析竣工的面積與開發(fā)建筑面積比例的變化得出房地產(chǎn)建筑面積的發(fā)展速度，通過賣出的房屋與全部的投資房屋比例變化看出產(chǎn)出效率。

通過圖3可以看出吉林省房屋的竣工率從2000年到2009年雖然以上分析開發(fā)建筑面積及投資額都在增加，竣工比率卻依然很過，雖然在逐年降低，2005年之前比率減低較快，但是隨著2005年以后房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展，但是竣工率降低速度卻在變慢。2005年以后竣工率從32.95減低到27.37雖然效率在提高，但是速度沒有與開發(fā)速度同步，效率相對(duì)下降。

通過圖4可以看出來，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)額度產(chǎn)出在2005年以前平穩(wěn)發(fā)展，在2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，隨著國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)逐漸走熱，。但是在2005年以后隨人開發(fā)的房屋比較多，投資額度不較大，但是產(chǎn)出比還是比較小，說明國(guó)家刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展但是經(jīng)濟(jì)落后，通過房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資加速帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平提高，房子的產(chǎn)出比才慢慢上升，在2007年以后平穩(wěn)上升，產(chǎn)出-投入比不斷增加在2009年達(dá)到74.96%程增加趨勢(shì)。

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)與人們生活息息相關(guān)，在我國(guó)市場(chǎng)中舉足輕重，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國(guó)居民生活水平不斷發(fā)展。房?jī)r(jià)也在不斷上漲，房?jī)r(jià)逐漸成為所以人們?nèi)找骊P(guān)注的問題，當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在利益的誘導(dǎo)下難出現(xiàn)市場(chǎng)的盲目性，此時(shí)單獨(dú)考市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)是不能使得房地產(chǎn)健康活躍發(fā)展，所以政府的監(jiān)管是必須的，市場(chǎng)的非理性行為需要國(guó)家宏觀調(diào)控的職能介入，當(dāng)前吉林省房地產(chǎn)雖然總體上與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)一致但是有著自己的一些市場(chǎng)特征。下面通過分析當(dāng)前吉林省房地產(chǎn)存在的問題。最后給出一些建議。

二、吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足

（一）缺乏統(tǒng)一規(guī)范管理

市場(chǎng)擁有健全的管理制度是市場(chǎng)健康有序發(fā)展的前提，一切社會(huì)活動(dòng)正常有序進(jìn)行的保障，同理在房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣，目前吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一有序管理，造成資源不合理利用。所以健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理規(guī)范制度也是當(dāng)務(wù)之急。目前吉林省房地產(chǎn)就是大規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)的有效率低，所以粗放式發(fā)展。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，吉林省雖然耕地面積大，但是大規(guī)模的浪費(fèi)，開發(fā)效率低造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。第二，房地產(chǎn)方面也出現(xiàn)不平衡現(xiàn)狀，對(duì)于發(fā)達(dá)的地方地價(jià)高，房?jī)r(jià)高發(fā)開過度，但是對(duì)以欠發(fā)達(dá)的地方來說開發(fā)緩慢，不利于經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。第三，在開發(fā)的房屋結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)畸形發(fā)展，尤其對(duì)于住宅用地開發(fā)的較多。在商業(yè)用地，辦公用地開發(fā)都比較慢。

（二）只重經(jīng)濟(jì)利益忽視環(huán)境保護(hù)

吉利省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有點(diǎn)偏離軌道，出現(xiàn)先污染又不治理的局面，在利益的誘導(dǎo)先房地產(chǎn)開發(fā)商只注重對(duì)房屋開發(fā)，而忽略耕地面積，環(huán)境污染，生態(tài)平衡等方面問題。所以這種環(huán)保意思不強(qiáng)是吉林省在開發(fā)房屋過程中缺乏的，尤其對(duì)于開發(fā)商要嚴(yán)格受管制，有節(jié)制的開發(fā)，注重環(huán)保的社會(huì)效益，不能只顧經(jīng)濟(jì)利益忽略社會(huì)利益。結(jié)果，吉林面臨生態(tài)失衡，長(zhǎng)期以來造成經(jīng)濟(jì)損失。不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）融資機(jī)制不健全

由于吉林是欠發(fā)達(dá)省份，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，相應(yīng)金融不發(fā)達(dá)，金融機(jī)制不健全，同時(shí)制約了融資機(jī)制，尤其房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款增加但是融資不健全好多人沒法貸款，這樣制約了一部分人購(gòu)房，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的房屋產(chǎn)出投入比可能下降。同時(shí)又受到國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策影響，住房公積金制度不健全影響了居民貸款和開發(fā)商貸款，最終制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序的快速發(fā)展制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、解決對(duì)策

（一）制度構(gòu)建

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，制度的健全是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保障。首先對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)有個(gè)合理的制度規(guī)劃，防止不合理開發(fā)的出現(xiàn)，尤其針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫有所作為，政府在房屋購(gòu)置上必須有相關(guān)限購(gòu)規(guī)定，防止一人買多房的炒作行為。其次，針對(duì)開發(fā)商方面明碼標(biāo)出合理開發(fā)地區(qū)，合理規(guī)劃，不能出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷擾亂居民生活，胡亂定價(jià)謀取暴利。最后，加大對(duì)商用房，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，避免畸形開發(fā)住宅用地，使得房屋效率下降，使得有人買不起有人買買起幾套房的兩極差距，造成資源浪費(fèi)。

（二）拓寬融資渠道

中國(guó)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此融資拓寬融資渠道成為重要任務(wù)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度尤其在住宅開發(fā)方面，但是對(duì)于相對(duì)不發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)來說買起一套房子還是很多人所不能及的多說通過首付，分期貸款購(gòu)買房屋，但是我國(guó)的金融市場(chǎng)貸款機(jī)制不健全，使得貸款門檻高把許多想買房但達(dá)不到銀行貸款條件的居民買不到房子，房子的產(chǎn)出投入比又下降，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。所以發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)，健全貸款制度，使得更多的人能買到房。在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)情況下，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控。

針對(duì)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很明顯可以推測(cè)出，市場(chǎng)機(jī)制不健全。所以吉林省的房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要政府的宏觀調(diào)控輔助，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不透明。防止搭便車尋租的發(fā)生，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度，住房公積金，購(gòu)房規(guī)定，違規(guī)建筑等。尤其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂開發(fā)，造成環(huán)境污染的給與嚴(yán)懲，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益并重，保證其可持續(xù)發(fā)展。

綜上，隨著吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)的發(fā)展自身一定有缺陷，針對(duì)吉林省目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模較小，環(huán)境污染，開發(fā)效率較低等市場(chǎng)不理性的行為，必須堅(jiān)強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，本文針對(duì)吉林省現(xiàn)狀從健全法律法規(guī)房地產(chǎn)方面政策制度，發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)的融資渠，加強(qiáng)宏觀調(diào)控等幾個(gè)方面給出相關(guān)對(duì)策建議，以期對(duì)吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展有重要意義。

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（作者單位：李文艷，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記景陽服務(wù)中心；韓雪，吉林大學(xué)新聞與傳播學(xué)院）