周琦

摘 要 本文主要針對(duì)目前我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)計(jì)提并繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅這三大稅務(wù)方面的問(wèn)題，盡量避免出現(xiàn)因概念不明確或者對(duì)稅務(wù)的行政執(zhí)法的不同理解，導(dǎo)致在實(shí)際稅務(wù)實(shí)施中出現(xiàn)的企業(yè)稅務(wù)方面的問(wèn)題。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何著從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的角度，做好企業(yè)稅務(wù)方面的籌劃工作，提升并加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員的整體業(yè)務(wù)水平，建立和完善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)的監(jiān)控機(jī)制，從而使企業(yè)更好地運(yùn)用稅務(wù)籌劃幫助企業(yè)進(jìn)行管理與發(fā)展。

關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

我國(guó)的稅務(wù)籌劃自改革開放以來(lái)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實(shí)務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問(wèn)題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對(duì)外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個(gè)角度分別進(jìn)行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問(wèn)題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來(lái)管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)還有可能混淆工業(yè)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識(shí)水平并沒(méi)有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的中尤其重要的組成部分，在整個(gè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)成本的考慮，沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過(guò)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門或管理機(jī)構(gòu)來(lái)開展稅務(wù)籌劃的工作，通過(guò)這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會(huì)使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問(wèn)題得不到及時(shí)的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，目前問(wèn)題較大的幾個(gè)方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險(xiǎn)控制、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題

1.我國(guó)目前的征稅制度對(duì)正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來(lái)說(shuō)，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國(guó)，流轉(zhuǎn)稅是我國(guó)稅收體系中的重要組成部分，而營(yíng)業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)，進(jìn)而選擇通過(guò)偷稅漏稅來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯(cuò)誤做法。

2.從國(guó)家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長(zhǎng)，在一定的利益驅(qū)動(dòng)下，部分稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒(méi)有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及代理能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對(duì)比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)代理稅務(wù)的簡(jiǎn)單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個(gè)稅種來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時(shí)作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會(huì)先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時(shí)候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時(shí)記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時(shí)候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營(yíng)業(yè)收入中，這樣就在無(wú)形之中加大了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來(lái)源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營(yíng)業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤(rùn)的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對(duì)外銷售的期間，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動(dòng)工到銷售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)，那么選擇按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會(huì)在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)在早期取得的土地的成本會(huì)比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會(huì)相對(duì)比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會(huì)越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房?jī)r(jià)的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會(huì)跨到比（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）較高一些的稅率檔，對(duì)土地增值稅的繳納也將會(huì)有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時(shí)候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)的時(shí)候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說(shuō)明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中的重要位置，這個(gè)是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個(gè)階段需要企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資的來(lái)源、企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個(gè)項(xiàng)目成本核算過(guò)程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個(gè)時(shí)間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時(shí)間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問(wèn)題，需要及時(shí)做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)以及及時(shí)更新的稅收政策變動(dòng)等建立一整套動(dòng)態(tài)的信息資料庫(kù)，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭制定出有效的應(yīng)對(duì)方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時(shí)，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時(shí)也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對(duì)專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能。

稅收籌劃是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中企業(yè)要求效益最大化必須要面臨的問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在最近二十年獲得了飛速發(fā)展，各個(gè)企業(yè)會(huì)不可避免的需要稅務(wù)籌劃，因?yàn)榭茖W(xué)的稅務(wù)籌劃，不僅可以合理地控制企業(yè)的生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和內(nèi)生動(dòng)力都有著不可忽視的重要作用。

（作者單位為天安<廣州>投資有限公司）

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