張曉蘭

近日，張先生來電咨詢：3月份以來，北京法院網(wǎng)掛出的拍賣房源信息明顯增多，也聽周圍朋友說，司法拍賣是個“淘房”好途徑，不限購、價格低，就是不知道這類房源該如何買？是否有相關(guān)風險？

實際上，看中“法拍房”的不只張先生。在北京、上海、深圳等一線城市房價不斷上漲的背景下，手中有錢的一些購房者，將目標鎖定在法拍房上，希望通過“撿漏”，完成安居愿望。不過，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易費用高、產(chǎn)權(quán)不清、無法過戶等諸多風險，置業(yè)者應謹慎為之。

不限購、價格低、全款買

記者登錄北京市法院網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，僅4月發(fā)布的拍賣房源信息（部分將在5月拍賣）就有四五十條，而日前鏈家網(wǎng)掛出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

的確，相比普通二手房，法拍房有其優(yōu)勢。首先是不受限購政策影響。目前，北京各區(qū)縣在實際操作中，無論是沒有購房資格的外地在京人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的京籍家庭，均可參與競價并購買法拍房。其次，法拍房的成交量較市場價稍低。根據(jù)人民法院關(guān)于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價的20%。

不過，值得注意的是，按照法院的要求，購買法拍房必須一次交付全款，不能貸款。而且法拍房競拍結(jié)束后，購房者要辦理過戶手續(xù)，須出具法院的《執(zhí)行裁決書》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件，才能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)。一位不愿具名的法律界人士告訴記者，“文件什么時候出，還需要法院根據(jù)案件進展情況來定，具體時間不確定，簡單的案件幾天就能辦理，有些案件可能需一年半載。”

少數(shù)行家的購房渠道？

據(jù)了解，拍賣公司的法拍房是在法院搖號所得，是按法院委托進行拍賣的。而從2014年開始，多數(shù)城市的法拍房轉(zhuǎn)移到淘寶的司法拍賣平臺上，既可以減少傭金，還能提高拍賣效率。北京的法拍房除了在淘寶平臺上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進行拍賣，線上線下同時進行并有交集。

記者梳理淘寶平臺上北京司法拍賣房源信息發(fā)現(xiàn)，從2014年至2016年4月27日，在北京市范圍內(nèi)，840套已標示狀態(tài)為“已結(jié)束”的司法拍賣房源，進入到二次拍賣的房源有248套，而進入三次拍賣的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。記者發(fā)現(xiàn)，流拍的法拍房主要是一些工業(yè)廠房、賓館、商場和爛尾樓等物業(yè)。相對而言，總價較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高。

“目前很多二手房交易都通過中介來操作，就是因為房產(chǎn)交易較為復雜。而法拍房相比普通二手房交易，流程更為復雜，也面臨很大的風險。拍賣公司、中介或其他專業(yè)人士才敢競買?！币患也辉妇呙呐馁u公司工作人員介紹。

讀懂公告，注意風險

多家拍賣公司的相關(guān)負責人介紹，法拍房的具體情況、尚不清楚的事項、相關(guān)風險都會在拍賣公告中披露，包括是否有抵押權(quán)人及共有權(quán)人、水電煤氣是否欠費、違建面積、是否有住人等情況?！白钪匾氖菢说慕桓羁?，也都有明示。不過，也不排除會出現(xiàn)交割困難的情況，但較為少見?！币晃欢啻螀⑴c法拍房流程的工作人員提醒，買家一定要在競拍前去現(xiàn)場，也要盡可能地到相關(guān)部門詢問調(diào)查。

上述法律界人士曾參與過一個案件，其當事人2013年在南方某省省會以302萬元競得一套商用法拍房，并在指定期限內(nèi)付清房款。但當他前往房管局辦理過戶時卻被通知，該房還欠著一筆土地出讓金，最后算下來竟比市場價高出100多萬元?！案偱姆ㄅ姆繒r要注意，一旦房子在國家劃撥的土地上所建，二次交易時還要補交土地出讓金。那么所有費用算下來可能高于市場價?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，倘若真有一些性價比較高的法拍房源，一定要在拍賣前讀懂各類條款，比如房屋的相關(guān)權(quán)利關(guān)系，另外要調(diào)查此類房屋被拍賣的原因，尤其是部分未公開的原因。只有這樣，在接手此類住房時才能規(guī)避各類問題和風險。