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孫益功：養(yǎng)老地產(chǎn)是個偽命題

整個華東地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)，其中80%以上的項(xiàng)目我們都通過不同的角度和方式參與了，項(xiàng)目失敗的概率是70%，所以今天確實(shí)還沒有找到一個切入養(yǎng)老地產(chǎn)的有效方式。我們覺得養(yǎng)老地產(chǎn)是一個偽命題，這個概念是不存在的，也不認(rèn)為它是適合投資的。很重要的一個原因是選址難。并不是只要蓋一個好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就行。

我們在探索養(yǎng)老問題的時候，研究到最后，發(fā)現(xiàn)最有希望獲得的是老人的入口。我們認(rèn)為養(yǎng)老的真正入口在社區(qū)，在上海，90%的老人居家，7%在社區(qū)，3%在機(jī)構(gòu)。所以我們就在想，能不能用新的模式做居家養(yǎng)老？就是說把養(yǎng)老和房地產(chǎn)以及互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，房地產(chǎn)不能直接加互聯(lián)網(wǎng)，能加的是服務(wù)和內(nèi)容，而服務(wù)和內(nèi)容是可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的。

我們做了一個居家養(yǎng)老的模型，比如說在你的家里裝很多傳感器，把你的數(shù)據(jù)實(shí)時傳送過來。一旦產(chǎn)生了基于單個老人身體方面的大量數(shù)據(jù)，就可以和上百萬老人的數(shù)據(jù)做比對，從而形成對老人最有效的護(hù)理手段。另外，可以借鑒Uber的模式，比如能不能實(shí)現(xiàn)護(hù)士搶單進(jìn)行上門服務(wù)？其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)有不少老人在開始實(shí)行這套方案，執(zhí)行的效果還不錯，以至于在上海十三五規(guī)劃里還特意講到居家養(yǎng)老，提到的就是這種模式。

這個模式本身是可以和地產(chǎn)相結(jié)合的，我們找到了其中一個突破點(diǎn)：未來很多地產(chǎn)模塊中，首先會嵌入一個小型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，再結(jié)合居家養(yǎng)老的全服務(wù)體系，這樣小區(qū)里的居民就能夠享受到整個養(yǎng)老體驗(yàn)。我們判斷，在上海，居家養(yǎng)老平均需要的時間是10年。上海的老人平均進(jìn)養(yǎng)老院的年齡是81歲，在養(yǎng)老院生活的時間是3.5年，所以在71～81歲之間基本是居家養(yǎng)老。所以未來的場景是這樣，比如我是一個老人，平時主要在家。當(dāng)我身體不舒服的時候，能首先進(jìn)到小區(qū)里的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；身體好的時候再回來。用一種生態(tài)的思維去形成整個養(yǎng)老的服務(wù)。

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，是基于科技和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老和房地產(chǎn)的結(jié)合。

所以真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，是基于科技和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老和房地產(chǎn)的結(jié)合，這將會是一個全新的模式，開發(fā)成本更低，而且長期可持續(xù)。

主題：第七屆中歐私人財富投資論壇

時間：2016年3月27日

地點(diǎn)：中歐國際工商學(xué)院上海校區(qū)

演講人：孫益功 同策咨詢董事長、中歐校友房地產(chǎn)協(xié)會會長