陳益君　蔣品洪

摘要：資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消，突出了專業(yè)水平和服務質(zhì)量的重要性，需要我們順勢而為，建立資產(chǎn)評估報告說理和公開制度。資產(chǎn)評估報告說理突出專業(yè)，公開體現(xiàn)服務。資產(chǎn)評估報告說理與公開可以促進資產(chǎn)評估行業(yè)轉型升級，體現(xiàn)專業(yè)價值，實現(xiàn)良性發(fā)展。

關鍵詞：資產(chǎn)評估報告 說明理由 網(wǎng)上公開 專業(yè)水平 服務質(zhì)量

一、引言

資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評估師由準入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格，是資產(chǎn)評估行業(yè)去弊革新的歷史機遇。建立資產(chǎn)評估報告（以下簡稱報告）的說理和公開制度，是抓住這一歷史機遇、順勢而為、提升專業(yè)水平和提高服務質(zhì)量的關鍵。

報告說理是指資產(chǎn)評估師在報告中清晰、明確地說明現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等內(nèi)容，特別是要詳細說明各種因素是如何影響評估結論的，相關參數(shù)是如何確定的。報告使用者通過閱讀報告說理，能夠理解評估結論是如何計算出來的，也可以發(fā)現(xiàn)評估工作的遺漏和缺陷。

報告公開是指報告在行業(yè)協(xié)會（也可以是主管部門）官方網(wǎng)站上公布，任何單位和個人均可以查詢。報告使用者和社會公眾通過查詢，可以發(fā)現(xiàn)同一幢樓中的條件基本相同的兩套房子，評估結論卻相差較大的問題；也可以發(fā)現(xiàn)同一幢樓中的條件相差很大的兩套房子，評估結論卻基本相同的問題；可以發(fā)現(xiàn)不同評估機構評估同一對象，評估結論卻差異較大等現(xiàn)象。

報告說理與公開不但為報告使用者提供了充分的決策信息，而且極大提高了資產(chǎn)評估工作的透明度，使得資產(chǎn)評估師專業(yè)水平和評估工作質(zhì)量處于社會監(jiān)督之下，可以倒逼資產(chǎn)評估師提高專業(yè)意識和服務意識，做到客觀公正、勤勉盡責。

二、報告說理突出專業(yè)

當前報告內(nèi)容簡單，沒有說明相關參數(shù)確定和各項因素影響值，沒有反映評估測算過程，報告缺乏說服力，評估結論欠缺正當性和權威性，嚴重影響了資產(chǎn)評估師客觀公正的專業(yè)形象。報告不說理的主要原因有三個。一是不會說理。資產(chǎn)評估師專業(yè)水平欠缺，理論思維能力虛弱，處于有理說不清楚的狀態(tài)。二是不愿說理。資產(chǎn)評估師憑借資格認證執(zhí)業(yè)，高高在上，態(tài)度惡劣，不屑說理。三是不敢說理。資產(chǎn)評估師迎合委托人不正當要求，根據(jù)委托人的要求確定評估結論的現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)普遍存在，評估結論不正確，經(jīng)不起檢驗。一說理就會被抓住把柄，暴露缺陷。

（一）報告不說理的危害

報告不說理體現(xiàn)了靠資格認證執(zhí)業(yè)的思維方式（即強令報告使用者接受評估結論），尚未轉為靠能力水平執(zhí)業(yè)的思維方式（即以專業(yè)人士的身份說服報告使用者接受評估結論）。報告不說理是與市場化格格不入的。如果再不改變思維方式，努力提高專業(yè)水平和服務質(zhì)量，必定被市場淘汰。

報告不說理，評估結論沒有理論支持，只是一種恣意與專擅的主觀論斷（或者可以說是資產(chǎn)評估師拍腦袋得出的），缺乏說服力，無法取信于他人，難以讓人心服口服。并且給報告使用者的感覺是資產(chǎn)評估師對其不尊重，不屑與其溝通交流，強迫其接受評估結論。即使評估結論是正確的，也讓報告使用者懷疑評估工作不科學、考慮因素不充分、參數(shù)確定不正確、評估結論不客觀。“魔鬼隱藏于細節(jié)中”，評估參數(shù)選取的細微不同，會給最終結果帶來巨大的差異，例如采用收益法評估時折現(xiàn)率稍微有點偏差，對評估結論的影響就很大。這就為資產(chǎn)評估師隨意迎合委托人的非正當要求，根據(jù)委托人的態(tài)度調(diào)整評估結論等暗箱操作行為提供了便利。

報告不說理導致現(xiàn)場查勘等評估程序沒有意義。例如資產(chǎn)評估師對評估對象查勘得非常仔細，記錄得非常詳細，但是報告上沒有說明查勘情況與評估結論之間的關系，委托人會有受騙的感覺，即資產(chǎn)評估師現(xiàn)場查勘是裝模作樣，糊弄報告使用者，實際評估時未考慮查勘情況。

報告不說理實質(zhì)上是資產(chǎn)評估師的自我否定。因為報告不說理會導致報告機械化、簡單化、大眾化和非理性化。報告使用者會誤解：認為評估就是湊個數(shù)字、任何人都可以做評估業(yè)務，認為評估就是蓋章收費、只要會打字就可以出報告，認為評估沒有專業(yè)性、報告沒有技術含量，認為評估結論沒有客觀公正性、評估報告沒有公信力，認為評估行業(yè)是一個依靠不合理的法律制度生存的社會寄生行業(yè)、是沒有社會價值的行業(yè)，認為資產(chǎn)評估師是依靠賣橡皮圖章謀利者、不是值得尊重和信任的專業(yè)人士。

（二）順勢而為，建立報告說理制度

資產(chǎn)評估的目的在于為報告使用者提供價值咨詢意見，供其作出經(jīng)濟決策時參考；而不是強加給報告使用者一個評估結論。評估結論是資產(chǎn)評估師的主觀判斷，難以直接評價正確與否。評估質(zhì)量高低主要看評估程序是否到位，影響評估結論的因素是否得到恰當考慮，相關參數(shù)的確定是否謹慎合理，評定估算的計算過程是否明晰；而這些都需要在報告中說明。例如采用市場法評估房地產(chǎn)價值中，報告中要說明被評估對象與交易實例基本情況和查勘情況，說明被評估對象與交易實例的具體差異，說明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實例的成交價格是否正常，非正常交易價格（例如賣方的稅費由買方負擔）如何修正為正常交易價格，等等。

不同的資產(chǎn)評估師對同一評估對象的評估結論往往會有一定差異，但是報告使用者通過閱讀報告發(fā)現(xiàn)評估程序到位，查勘仔細、全面，該考慮的因素都考慮了，就會接受評估結論，報告不會失去公信力。在不同報告使用者之間存在利益沖突的情況下（比如拆遷評估），評估結論很難同時滿足各方報告使用者的愿望和要求，借助于說理來證明評估結論的合理性和正當性是讓報告使用者接受評估結論所必需的。報告說理可以讓報告使用者知道資產(chǎn)評估師是否考慮了自己所提的意見，知道評估結論是否體現(xiàn)了自己的合理要求，讓報告使用者知道自己得到了資產(chǎn)評估師的尊重。

三、報告公開體現(xiàn)服務

說理與公開是內(nèi)容和形式的關系，相輔相成。在內(nèi)容上，報告要說理。在形式上，報告要公開。公開是說理的公開，說理是公開的說理。不公開，說理就不會透徹；公開了，才會督促資產(chǎn)評估師更好的說理。不說理，公開就失去意義；說理了，我們就可以學習研究公開的報告。

報告公開可以確保評估在陽光下進行，有力推進評估質(zhì)量的提高。報告公布后，評估對象具體情況、評估過程中考慮的因素、參數(shù)的選取、具體的計算過程等說理情況全部在網(wǎng)上“晾曬”，使得社會公眾能夠全方位、及時地了解到評估的過程，強化了對評估的監(jiān)督。報告公開更容易暴露資產(chǎn)評估師工作的差錯和舞弊。報告公開可以全面展現(xiàn)資產(chǎn)評估師的專業(yè)知識、職業(yè)技能、職業(yè)判斷、職業(yè)謹慎態(tài)度和文字水平，是衡量和評價資產(chǎn)評估師專業(yè)水平的最好標尺。專業(yè)水平較高的資產(chǎn)評估師和優(yōu)秀評估案例更容易脫穎而出。在公開報告的情況下，一不留神，資產(chǎn)評估師的專業(yè)水平就會成為被嘲笑的對象，正所謂“文章千古事”，必須慎重對待。如此可以督促資產(chǎn)評估師提高服務責任心和專業(yè)能力，更加謹慎地對待評估業(yè)務，防止評估的濫評和隨意化。

報告公開后資產(chǎn)評估師可以很方便地從網(wǎng)上找到案例，學習評估方法和技能，學習如何在具體實務中應用評估準則，減少對評估準則不同理解導致的分歧，提高評估工作的效果和效率。報告公開后，如果網(wǎng)絡提供評論和咨詢功能，有疑問可以咨詢，有不同意見可以評論、批評，發(fā)現(xiàn)問題可以指出和質(zhì)疑，資產(chǎn)評估師就可以及時解答問題，及時更正錯誤和糾正偏頗，提高報告的可接受性。

四、報告說理與公開對行業(yè)發(fā)展的促進作用

報告說理與公開可以顯示報告的內(nèi)在品質(zhì)，給市場交易者判斷評估質(zhì)量、選擇資產(chǎn)評估師提供充分信息。如此在評估行業(yè)實現(xiàn)了尊重市場規(guī)律，業(yè)務供需由市場調(diào)節(jié)，市場在資源配置中起決定性作用，真正落實評估行業(yè)本身的市場化改革。

報告的權威和公信力來自于專業(yè)，專業(yè)靠說理和公開來體現(xiàn)。說理就需要專業(yè)、公開就不敢舞弊。報告說理與公開提升了專業(yè)的含金量，促使資產(chǎn)評估師專業(yè)水平突飛猛進，實現(xiàn)以專業(yè)為基礎的良性競爭環(huán)境。

報告說理與公開是資產(chǎn)評估師堅持原則、堅持正確意見的工具。如果隨意迎合委托人的非正當要求修改評估結論，報告就難以說理。報告公布后，如果再進行修改就會留下修改痕跡。如果修改沒有充分理由，就會被列為監(jiān)管重點。因此報告說理與公開，委托人就很難干預評估結論，資產(chǎn)評估師也有更足的拒絕委托人非正當要求的底氣，資產(chǎn)評估師更加獨立，評估結論更加客觀公正。

網(wǎng)上公布報告后，還得提供技術支持以確保社會公眾能夠自由、有效地從報告文庫中獲取所需要的報告。如果報告不能有效獲取，網(wǎng)上公布的報告不過是海量報告的無序堆積。因此查詢、檢索功能要強大、準確、快速，社會公眾能夠有效、快速獲取所需報告，報告公開才具有實際意義。如此，報告說理與公開為行業(yè)監(jiān)管提供線索，可以正確確定監(jiān)管重點，及時有效懲戒違規(guī)行為。

報告說理與公開打通了評估實踐與理論之間的通道。資產(chǎn)評估學是一門經(jīng)世致用的學問，評估理論、評估準則都是實踐中產(chǎn)生的。如果斷絕了與評估實踐的聯(lián)系，評估理論就成為無本之木而缺乏生命力，成為自說自話。報告公開使得理論研究可以在參閱眾多報告說理的基礎上進行，可以從中發(fā)現(xiàn)更多、更真實的問題，從問題出發(fā)研究理論，實現(xiàn)理論與實踐的更好結合，推進理論和評估準則發(fā)展。

總之，資產(chǎn)評估師從靠資格認證執(zhí)業(yè)轉為靠能力水平執(zhí)業(yè)，必然要求報告說理與公開。報告說理與公開是實現(xiàn)資產(chǎn)評估師從靠資格認證執(zhí)業(yè)轉為靠能力水平執(zhí)業(yè)的途徑。S

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