朱效兵

【摘 要】自改革開放以來，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)中，資產(chǎn)抵押已經(jīng)成為了一種不可或缺的融資方式。然而，在最近的幾年當(dāng)中，存在一些房地產(chǎn)抵押貸款最終卻變成了不良貸款的現(xiàn)象。這些問題直接關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，對我國金融環(huán)境的發(fā)展也有著密切的關(guān)系。因此，對房地產(chǎn)抵押價值評估問題進(jìn)行探討和研究就顯得十分重要。本文通過闡述房地產(chǎn)抵押評估刮泥中存在的一些問題，并且提出相關(guān)對策，以期達(dá)到提高工作水平和工作質(zhì)量的目的，從而推動我國房地產(chǎn)抵押價值評估的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押評估；問題探討

就目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定行業(yè)，保值性和增值性是其最重要的特點。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融機構(gòu)對貸款風(fēng)險管理的要求也越來越高.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保具有不宜轉(zhuǎn)移和價值大的特點，因此，在金融機構(gòu)中，以房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式頗受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款使金融領(lǐng)域更為安全、可靠。然而，在目前房地產(chǎn)抵押價值評估的過程中出現(xiàn)了不少的問題。比如抵押手續(xù)不夠完善，評估工作缺乏合理性以及抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)等。這些問題對房地產(chǎn)抵押價值評估工作的順利開展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，并且制約整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。因此，改善房地產(chǎn)抵押價值評估現(xiàn)狀成為了工作中的重中之重。

一、抵押貸款價值類型

目前，在房地產(chǎn)抵押價值評估中對抵押價值的定義存在3種觀點，分別包括市場價值、清算價值和抵押貨款價值。

1.市場價值

抵押價值=市場價值-風(fēng)險調(diào)整值-政府稅費-處置抵押物過程中的費用-應(yīng)補地價

雖然上述計算方式看上去容易操作，但是在實際的操作環(huán)節(jié)中，也會存在諸多的問題。因為銀行在進(jìn)行放貸的時候是按照評估價值的50%～70%之間進(jìn)行放貸的，這樣的重復(fù)扣除就會導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生，給融資人的利益帶來損失。

2.清算價值

選擇清算價值的人通常認(rèn)為銀行是為了預(yù)防借款人在借款到期時，出現(xiàn)有意或者無意的違約行為。在出現(xiàn)違約之后，如果商業(yè)銀行的放貸額度大于抵押物的清算價值，那么便會給自己帶來嚴(yán)重的損失，只有把按照清算價值進(jìn)行評估，在違約時才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。

3.抵押貸款價值

采用抵押貸款價值，需要應(yīng)對多變的房地產(chǎn)市場，并且不定期的修改評估結(jié)果，抵押貸款的價值評估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價值，需要花費比市場價值更多的努力，在實際的操作過程中，也會存在很大的困難，并且我國的房地產(chǎn)抵押價值評估起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)的市場波動性也很大，所以，在頻繁波動的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產(chǎn)抵押價值評估中存在的問題

根據(jù)目前房地產(chǎn)抵押價值評估工作的現(xiàn)狀來說，在抵押評估的工作當(dāng)中，首先要先對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，最后確定抵押價值時要根據(jù)評估的結(jié)果來發(fā)放貸款。根據(jù)目前銀監(jiān)會、人民銀行以及建設(shè)部提出的文件規(guī)范，對抵押權(quán)人和抵押人通過協(xié)議的方式來實現(xiàn)評估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價自主權(quán)，此外，還能夠在一定程度上節(jié)省評估費用，從而確保房地產(chǎn)抵押價值評估工作的順利開展。但是，在實際的工作中，存在諸多問題，嚴(yán)重影響了行業(yè)的發(fā)展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評估工作中所出現(xiàn)的問題，并提出相關(guān)對策，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.缺乏抵押評估知識

在抵押評估工作中，時常會出現(xiàn)因為銀行信貸人或金融機構(gòu)缺乏房地產(chǎn)抵押價值評估的專業(yè)知識，在實際的評估過程中無法估算房地產(chǎn)的價值。抵押評估人不僅需要擁有廣泛的知識面和精通的業(yè)務(wù)能力，更需要具有對房地產(chǎn)評估的專業(yè)能力。抵押評估人如果在實際操作或者理論知識方面有所欠缺，在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀合理的評估存在很大的問題。

2.缺乏相關(guān)的法律知識

如果信貸人缺乏有關(guān)于抵押評估法律知識，在一定程度上就會導(dǎo)致信貸人無法正確判斷房地產(chǎn)的有效性、合法性和科學(xué)性。房地產(chǎn)抵押評估的效果跟房地產(chǎn)的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系，并且房地產(chǎn)的價值也與其性質(zhì)息息相關(guān)。因此，當(dāng)信貸人不能夠完全掌握相關(guān)的法律知識時，就會出現(xiàn)實際價值與抵押評估價值出現(xiàn)大的偏差，從而使抵押評估結(jié)果受到影響，甚至出現(xiàn)無效現(xiàn)象。

3.協(xié)議定價方面存在負(fù)面影響

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估的過程中，協(xié)議定價存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅(qū)動，部分信貸人員會利用自身工作的便利條件，對抵押物品進(jìn)行高估。此外，銀行會為了降低風(fēng)險對抵押物進(jìn)行低估，導(dǎo)致借款人的合法資產(chǎn)受到限制，最終會對房地產(chǎn)抵押評估方、銀行部門以及金融機構(gòu)的利益產(chǎn)生影響。

在房地產(chǎn)抵押價值評估工作中，出現(xiàn)的問題會造成抵押物評估失真和貶值的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致難以對抵押物進(jìn)行處置，甚至?xí)︺y行信貸的資金使用率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

三、房地產(chǎn)抵押評估工作的改進(jìn)建議

具體的對策包括以下幾個方面：

1.強化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機構(gòu)中，從事房地產(chǎn)抵押價值評估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識和業(yè)務(wù)能力，還需要專業(yè)的職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣，才能有效地增強房地產(chǎn)抵押價值評估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進(jìn)行評估。此外，要避免對抵押物評估價格不公的現(xiàn)象，確保當(dāng)事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業(yè)道德素養(yǎng)對房地產(chǎn)抵押價值評估工作的順利開展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

2.加強學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機構(gòu)要積極貫徹和落實信貸人的學(xué)習(xí)制度，信貸人要了解相關(guān)的政策，確保能夠在評估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規(guī)避銀行或金融機構(gòu)資金受到威脅的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押評估工作涉及到的法律知識包括《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產(chǎn)抵押價值評估中，對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確的規(guī)定：法律上認(rèn)可的財產(chǎn)抵押包括房地產(chǎn)抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權(quán)及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認(rèn)可的財產(chǎn)抵押物包括耕地以及相關(guān)的土地使用權(quán)；土地的所有權(quán)；不明確的所有權(quán)或者是有爭議的財產(chǎn)，還包括學(xué)校、醫(yī)院等一些公益性質(zhì)的部門。在進(jìn)行房產(chǎn)抵押之前，首先要先確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，以免對評估結(jié)果帶來影響。

3.準(zhǔn)確評估抵押物的價值

在遵循估價原則的同時，除了按照估價程序和選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方式，還需要結(jié)合房地產(chǎn)自身的價格等有關(guān)因素，最終確定估價的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，要做到誠實、客觀、公平、公正。要科學(xué)地進(jìn)行價值判斷，提高房地產(chǎn)估價和估算水平，這就要求房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押評估之前，信貸人和評估部門需要明確估價的哪個方面出現(xiàn)了問題。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)評估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據(jù)估價對象的近期交易情況，為成交價格提供重要的判定依據(jù)。收益法，就是選取合適的資本化率對其進(jìn)行折扣，之后再累計處理，這是一種超前的估價行為。成本法主要的估價方法是開發(fā)或者建造的一個大的項目，提出更為合理的估價方式。

4.完善評估制度及其抵押手續(xù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值評估的過程中，發(fā)放抵押貸款必須由抵押部門嚴(yán)格審查、評估之后方可發(fā)放，并且需要按照嚴(yán)格的評估流程。銀行可以成立評估機構(gòu)，對抵押物的價值進(jìn)行評估，抵押物評估方式一方面提高了評估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業(yè)自身的市場競爭力得以提高。在房地產(chǎn)抵押評估價值過程中，可能會遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，銀行無法進(jìn)行評估時需要委托專業(yè)的評估機構(gòu)，進(jìn)行正確合理的評估。此外，房地產(chǎn)抵押價值評估需要不斷地完善抵押價值手續(xù)，從而為評估報告提供更為準(zhǔn)確的依據(jù)。

工作人員在拿到有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門的評估報告之后，必須認(rèn)真卻獨，查看抵押估價定義、估價時點以及最終結(jié)果等事項，最終為核定抵押物價值提供可靠的依據(jù)。在估價定義中，包含了土地的用途、開發(fā)程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現(xiàn)變化，必須對定價進(jìn)行重新定義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值評估時，必須充分考慮抵押貸款的風(fēng)險，要按照房地產(chǎn)的發(fā)展情況，做出合理的預(yù)期價值。

四、結(jié)束語

綜上所述，要想保證房地產(chǎn)抵押價值的評估報告具有合理性和準(zhǔn)確性，需要在銀行進(jìn)行評估時，保證遵循公平、公正的原則。同時，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值工作的過程中要盡量做到規(guī)避風(fēng)險，將風(fēng)險最小化，以保障抵押人的合法權(quán)益，降低資金損失的發(fā)生概率。為了抵押評估行業(yè)擁有更標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的環(huán)境，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押價值評估工作的順利開展以及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更為標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

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