相怡歆 姜欣宜 寧貝貝

【摘 要】由于我國現(xiàn)有物業(yè)管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及業(yè)主委員會管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區(qū)業(yè)主委員會管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業(yè)和城市社會的安定穩(wěn)定，必須引起各級政府的充分重視。本文突破性地發(fā)現(xiàn)目前稅收法律和制度關(guān)于業(yè)主委員會自治的缺陷，并探討如何確立業(yè)主委員會法律地位和加強業(yè)主委員會自治的稅收征管，以求對我國業(yè)主委員會稅收治理提供一些思路。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；稅收征管；法律

一、背景

20世紀90年代中期以來，隨著住房商品化改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，中國城市社會日益涌現(xiàn)出大量的新建商品房住宅小區(qū)。1991年3月，萬科物業(yè)借鑒香港物業(yè)管理模式，引進業(yè)主委員會，在深圳天景花園成立了全國第一個業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。21世紀初，業(yè)主委員會逐漸進入一個較快的成長和發(fā)展期，特別是伴隨著大量業(yè)主維權(quán)運動的興起，業(yè)主成立和組建業(yè)主委員會，其愿望日益強烈而迫切，其勢頭日益強勁而迅猛，并在《物權(quán)法》頒布前后出現(xiàn)一個明顯的高潮期。

二、現(xiàn)狀分析

由于種種原因，業(yè)主委員會在實際操作中困難重重，面對一些無法回避的困境。舉例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的稅收征管問題

小區(qū)公共收益是指利用業(yè)主共有物權(quán)（物業(yè)共用部位、共用設施設備）進行經(jīng)營性活動獲得的收益。常見的小區(qū)公共收益包括小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的戶外廣告、停車位、租賃攤位收益等；產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的會所、游泳池、幼兒園等經(jīng)營收入；物業(yè)管理用房的收益和部分通信運營管理費等。目前，大部分由業(yè)主委員會自治的小區(qū)都有業(yè)主委員會負責管理這些收入。在一些高檔小區(qū)，歸業(yè)主共有的會所、游泳池、幼兒園等建筑物，其本身價值就可能高達上億元，每年小區(qū)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的廣告費、租金等各類收入可能高達上百萬元。

因為物業(yè)管理企業(yè)需要相關(guān)的資質(zhì)，其收費項目及收費標準均需要經(jīng)過物價部門的批準，而業(yè)主委員會沒有經(jīng)營權(quán)，又沒有物業(yè)管理資質(zhì)，如果收取物業(yè)管理費，很可能就違反了價格管理、工商、稅務、勞動等法律規(guī)定。

2.發(fā)票管理問題

根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第十九條，銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。業(yè)主委員會收取業(yè)主物業(yè)費和車位費不開據(jù)發(fā)票屬于違法行為。開具發(fā)票則又涉及到經(jīng)營稅收征管。

作為經(jīng)營單位，物業(yè)公司都要按國家稅收政策正常納稅。而實行業(yè)主自治以后，作為管理主體的業(yè)主委員會卻不是一個企業(yè)法人，工商或稅收部門無法根據(jù)規(guī)定對其經(jīng)營行為進行管理。那么這也就意味著工商稅收管理存在空白點。

三、理論分析

業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理組織，根據(jù)業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部事務具有一定的決定權(quán)，這是沒有問題的。但業(yè)主委員會是否有權(quán)代表全體業(yè)主與其他民事主體簽訂合同？是否可以從事經(jīng)營活動？是否需要征稅？這就提出了業(yè)主委員會的法律主體地位問題。

從我國當初對物業(yè)管理的設計模式而言，對物業(yè)管理只考慮到業(yè)主大會（業(yè)主委員會）將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)服務公司，而沒有考慮到存在業(yè)主委員會自行行使物業(yè)管理權(quán)的可能性。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設執(zhí)行執(zhí)行機構(gòu)，須根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，對內(nèi)負責處理日常事務，對外與物業(yè)管理公司簽訂合同。

2013年5月1日施行的新修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》取消了“業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動”的禁止性規(guī)定。這也就意味著業(yè)主委員會可以和物業(yè)公司一樣從事經(jīng)營行為。物業(yè)公司作為專業(yè)的公司，它的成立經(jīng)過了工商登記，它的經(jīng)營要接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督，它的收入必須按照規(guī)定納稅。而對于一個目前沒有合理法律地位的組織，稅務部門目前尚未出臺對業(yè)主委員會的合理征稅對象的相關(guān)征稅規(guī)定，國家稅收也就失去了這部分來源支持。若業(yè)主委員會數(shù)量繼續(xù)增加，勢必會影響整個國家的經(jīng)濟調(diào)控。

四、對策及建議

1.確立業(yè)主委員會合理的法律地位

從法律上來說，我國最新的《物權(quán)法》已有規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！币虼瞬还苁亲灾芜€是聘請物管職業(yè)經(jīng)理人，這都在物權(quán)法規(guī)定的范圍內(nèi)，為業(yè)主委員會自治的模式提供了堅實的法律基礎。

2.規(guī)范業(yè)主委員會的財務管理

業(yè)主委員會要建立物業(yè)管理的明細臺帳，定期向業(yè)主公開所有經(jīng)費的收支情況，如各項收入、發(fā)生的費用、人員工資以及各種代收費用的收取與支出等，爭取廣大業(yè)主的理解和支持。有了經(jīng)費的保障，企業(yè)要完善各項財務制度，規(guī)范建帳，規(guī)范各科目的收入、費用和成本的確認等。

3.稅務機關(guān)加強征收管理，規(guī)范財務核算，做到管理工作精細化

稅務機關(guān)要加強對業(yè)主委員會的政策宣傳和業(yè)務培訓，深入開展涉稅輔導，向業(yè)主委員會財務人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財務人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提升業(yè)主委員會對稅收的遵從度。

目前，大多數(shù)業(yè)主不知道物業(yè)管理費是應稅項目，索取發(fā)票意識普遍不強。因此，在嚴格發(fā)票管理同時，積極開展稅收知識宣傳進小區(qū)的活動，積極向小區(qū)業(yè)主宣傳國家稅收政策，提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅護稅和主動索取發(fā)票意識。

參考文獻：

中華人民共和國住房與城鄉(xiāng)建設部：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則，2009.12

作者信息：

相怡歆（1995—），女，河海大學企業(yè)管理學院，會計學， 江蘇蘇州；姜欣宜（1996—），女，河海大學企業(yè)管理學院，工商管理，江蘇鹽城；寧貝貝（1994—），女，南京財經(jīng)大學會計學院，資產(chǎn)評估，河南沈丘。