趙晶婕

【摘 要】 城市房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛歷來(lái)是民事訴訟中的熱點(diǎn)與難點(diǎn)。城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動(dòng)中逐漸美化，而拆遷工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，專業(yè)要求高，聯(lián)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，是各種觀念和利益的交叉點(diǎn)，處理不慎極易引起群體性糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。

【關(guān)鍵詞】城市建設(shè)；拆遷糾紛；判定與處理

城市房屋拆遷既關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進(jìn)行，又與千家萬(wàn)戶的切身利益密切相關(guān)，這一工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，專業(yè)要求高，是各種觀念和各方利益的交叉點(diǎn)，涉及的法律關(guān)系也較為復(fù)雜，處理不好對(duì)社會(huì)影響較大，極易引起集體上訪等群體性事件，近年來(lái)，因城市房屋拆遷而引起的上訪、咨詢事件占全國(guó)信訪量的比例呈逐年遞增的趨勢(shì)。

一、拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的法律特征

1.涉訴客體的特殊性

從我國(guó)的法律的立法體系來(lái)看，城市房屋拆遷問(wèn)題和普通的房屋案件相比有著明顯的不同，具有明顯的商法性質(zhì)，且被納入房地產(chǎn)法律規(guī)范的范疇。要想設(shè)立、變更或終止涉訴主體間相關(guān)的民事或行政法律關(guān)系，必須確定涉訴的房屋已經(jīng)完全被認(rèn)定拆遷或已被拆遷。

2.涉訴法律事實(shí)的復(fù)合性

2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》“拆遷管理”一章中，規(guī)范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實(shí)，就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復(fù)（1996）12號(hào)文規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人雙方已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，涉訴的按民事案件受理，未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的屬于行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實(shí)行行政干預(yù)的行政行為：核發(fā)房屋拆遷許可證和根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行房屋拆遷裁決。無(wú)論是以民事案件還是以行政案件進(jìn)入審理程序后的房屋拆遷案件，都必須同時(shí)涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實(shí)相關(guān)聯(lián)的行政、民事法律關(guān)系這一復(fù)合法律事實(shí)。

3.涉訴法律關(guān)系的復(fù)雜性

總的來(lái)說(shuō)，如果想要明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，普通案件只要進(jìn)入審判程序的都已基本確定。但是城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同案件卻不同，它呈現(xiàn)出多重復(fù)雜的法律關(guān)系，主體間的權(quán)利義務(wù)錯(cuò)綜復(fù)雜。不僅有拆遷人與被拆遷人的補(bǔ)償安置關(guān)系，也有被拆遷人與承租人的騰房關(guān)系，拆遷人之間的行政管理關(guān)系等，由此形成案情盤根錯(cuò)節(jié)，處理難度非常之大。

4.涉訴案件社會(huì)影響的全局性

城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動(dòng)中逐漸美化。在城市發(fā)展建設(shè)這一大局中，城市發(fā)展的每一個(gè)足印都是與動(dòng)拆遷密切相關(guān)的，每一次拆遷都有可能聯(lián)系千家萬(wàn)戶的，在絕對(duì)公平不可能的情況下，如何找準(zhǔn)雙方利益平衡的切入點(diǎn)，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡量不引起被拆遷人的對(duì)立情緒，杜絕、防范群訪或越級(jí)上訪，不造成負(fù)面影響，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、被拆遷房屋合法性的認(rèn)定

1.屬于合法建筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證

對(duì)這種情況，應(yīng)該享受法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樵摲课菟腥耍ū徊疬w人）所享有的拆遷補(bǔ)償安置利益并未對(duì)抗任何其他人員、單位的合法利益。但是對(duì)其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)，也應(yīng)適當(dāng)予以處理。

2.屬于違章建筑

如果被拆除房屋沒(méi)有任何建筑申報(bào)手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

（1）建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過(guò)城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)后，房屋所有人已補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，僅因?yàn)榉课輰俨疬w范圍，房屋產(chǎn)權(quán)證暫停辦理而沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。對(duì)這種情況，被拆遷人也應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

（2）建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過(guò)城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)未補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的。但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補(bǔ)辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏?，其法律后果理?yīng)由其自負(fù)，房屋所有人當(dāng)然不能完全享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，但拆遷人可以酌情予以補(bǔ)償。

（3）建筑物屬違章建筑，但由歷史原因形成的、具有一定代表性的、具有時(shí)代特征的，且為被拆遷人實(shí)際長(zhǎng)期居住的，在當(dāng)?shù)嘏沙鏊袘艏怯浀?，?yīng)視同合法（例如：70年代后期下放回城的無(wú)房戶，自行搭建的用于實(shí)際居住的房屋）。在確認(rèn)其沒(méi)有第二處房源時(shí)，應(yīng)給予正常的補(bǔ)償安置待遇。

3.房屋所有權(quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中

對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明晰或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或者產(chǎn)權(quán)人下落不明的，拆遷人在實(shí)施拆遷之前必須提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后才可以進(jìn)行拆遷補(bǔ)償工作。

三、被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定

1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的，應(yīng)該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計(jì)算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇。

2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的，不得享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇。

3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國(guó)家稅收，未辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費(fèi)的，也不能享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時(shí)，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補(bǔ)償。

4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補(bǔ)償安置待遇。在房屋拆遷公告前未辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)年限，參照非住宅補(bǔ)償安置待遇給予一定比例的補(bǔ)償。

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