楊波 劉平

摘 要：物業(yè)管理是一項重要的社會服務(wù)工作，為保證物業(yè)管理市場的公平高效，從物業(yè)管理市場的固有缺點、現(xiàn)實問題以及社會公共利益維護等方面分析了對物業(yè)管理市場進(jìn)行監(jiān)管的必要性，提出從監(jiān)管主體和市場要素角度構(gòu)建和完善“十位一體”的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系，促進(jìn)物業(yè)管理市場的健康有序運行。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；市場監(jiān)管；監(jiān)管主體；市場要素；監(jiān)管體系

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場監(jiān)管

由于建筑物開發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個階段，導(dǎo)致物業(yè)管理市場不可避免地存在以下兩個方面的固有缺陷[1]。一是不完全競爭。建設(shè)單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并具有對服務(wù)費用的定價權(quán)，同時在日常管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有賣方優(yōu)勢地位，業(yè)主大會難以改變這種現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主各自對物業(yè)質(zhì)量信息和物業(yè)服務(wù)信息的了解不一樣，容易導(dǎo)致建筑方把開發(fā)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主；物業(yè)服務(wù)公司憑借賣方優(yōu)勢也可能會降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)服務(wù)市場的失信。為了補救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場的失靈，需要政府和行業(yè)等進(jìn)行市場監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場的不公平。

（二）物業(yè)管理的現(xiàn)實問題要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理市場由于其特殊性，在長期的運作過程中暴露出了許多現(xiàn)實問題和矛盾。一是業(yè)主被動接收物業(yè)管理服務(wù)的問題。由于物業(yè)管理市場不完全競爭的缺陷，業(yè)主通常只能被動接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務(wù)賣方，這就會造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司。二是公共性服務(wù)和個體性義務(wù)的問題。物業(yè)管理服務(wù)對象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費屬于業(yè)主個人義務(wù)，物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主，導(dǎo)致個體業(yè)主拖欠物業(yè)費用，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務(wù)成本與服務(wù)價格的問題。服務(wù)成本應(yīng)向全體業(yè)主公開，服務(wù)價格應(yīng)以所享受的服務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)價格的變動應(yīng)征求業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)公司單方面提高服務(wù)價格將會侵害業(yè)主權(quán)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務(wù)公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內(nèi)的公共資源獲取經(jīng)濟收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司只是代理全體業(yè)主行使管理權(quán)利[2]。五是物業(yè)服務(wù)市場的粗放型問題。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場的一大特點就是粗放型，集中表現(xiàn)在勞動力素質(zhì)不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設(shè)缺失等，無法滿足業(yè)主對生活品質(zhì)提高的要求。

（三）社會公共利益的維護要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理在維護社會公共利益方面具有五個方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動國民經(jīng)濟增長。為了更好維護物業(yè)管理對社會經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用，需要政府進(jìn)行適度的市場監(jiān)管。

（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)管主體通過設(shè)立有關(guān)行政許可制度對其進(jìn)行監(jiān)管，包括物業(yè)資質(zhì)制度、物業(yè)管理師制度等。對業(yè)主，建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，也將其作為調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的基礎(chǔ)制度[3]。

（二）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場客體即物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。對市場客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對稱的信息。具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時代和市場需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系，并與時俱進(jìn)地不斷優(yōu)化和完善評價體系。

（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管

價格機制是物業(yè)管理市場機制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場價格機制，以維護交易公平和業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理市場的價格監(jiān)管，可以通過制定物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)價制度實現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。

（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場的不完全競爭，容易造成市場競爭參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賣方優(yōu)勢，實現(xiàn)公平競爭和公平交易，可以通過制定競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認(rèn)競爭結(jié)果三種手段實現(xiàn)有效的市場競爭監(jiān)管。

（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場的發(fā)展，需要政府對市場供應(yīng)和市場需求進(jìn)行雙向激勵。加大供給有利于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強；刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實現(xiàn)國民財產(chǎn)的保值和增值。政府可通過稅收政策、財政補貼等調(diào)控手段實現(xiàn)市場供求的監(jiān)管。

（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，因此，對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管重點在于對物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，通過制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗規(guī)范、物業(yè)財物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度作為物業(yè)管理市場行為的政策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳偉.物業(yè)管理的市場監(jiān)管（上）[J].中國物業(yè)管理，2011，（2）：30-33.

[2] 楊付瑩.淺談住宅物業(yè)公共收益的管理[J].現(xiàn)代物業(yè)，2013，（4）：116-117.

[3] 王祖益，卓越.如何建立和完善廣東高校后勤服務(wù)市場監(jiān)管體系的思考[J].高校后勤研究，2008，（4）： 24-26.

[4] 吳正鋒.淺議完善現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機制[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015，（18）：15-16.

[5] 黃學(xué)榮.物業(yè)服務(wù)合同糾紛的法規(guī)處理探析[J].百色學(xué)院學(xué)報，2013，（3）：77-80.

Abstract：Property management is one of the most important work of social service， in order to ensure the property management market， fairand efficient， from the inherent disadvantages of the property management market， problems and social public interests maintenance analysis the necessity to regulate the property management market， put forward from the angle of the main regulatory and market factors， construction and improvement of "one of ten" property management market supervision system， promote the healthy operation of the property management market.

Key words：property management； market supervision； supervision subject； market factors； supervision system