吳雪琴

摘 要：近幾年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于加速發(fā)展階段，土地有償使用、城鄉(xiāng)建設(shè)、房屋制度改革等相關(guān)政策不斷完善，將我國(guó)房地產(chǎn)推向了高峰。近年來，由于受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的影響，房屋成交量下降，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金出現(xiàn)困難，企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)呈嚴(yán)重化趨勢(shì)。因此，需求有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的舉措迫在眉睫。文章詳細(xì)闡述分析了保利地產(chǎn)存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)及出現(xiàn)此風(fēng)險(xiǎn)的原因，結(jié)合當(dāng)前國(guó)情、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等實(shí)際情況，提出了具有針對(duì)性的防范對(duì)策，希望能夠?yàn)槲磥肀＠康禺a(chǎn)尋求一個(gè)更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保利房地產(chǎn)；籌資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企業(yè)籌資的方式與渠道

1.1 籌資的方式

房地產(chǎn)業(yè)籌資活動(dòng)主要傾向于幾種：利用商業(yè)信用、發(fā)行公司債券、向銀行借款、發(fā)行股票等方式。在選擇籌資方式的同時(shí)我們必須考慮：籌資方式的規(guī)范和限制；籌資方式成本的高低；可利用籌資方式的類型。

1.2 籌資的渠道

房地產(chǎn)業(yè)的籌資主要來源于自有資金、銀行貸款、發(fā)行股票等渠道。這些渠道是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，對(duì)于這些籌資渠道我們應(yīng)該考慮的是：該籌資渠道和籌資方式是否適合企業(yè)未來的發(fā)展方向；籌資渠道和籌資方式是否與企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展相匹配或者相適應(yīng)。

2 保利房地產(chǎn)的籌資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

2.1 保利房地產(chǎn)概況

保利房地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)旗下控股的國(guó)有大型上市公司，屬于國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，連續(xù)5年登上國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，連續(xù)2年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。2006年7月，保利房地產(chǎn)在上交所上市，2009年獲得房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值評(píng)估第一名。截止2011年，公司總資產(chǎn)已突破2 000億元。保利集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，財(cái)務(wù)管理體系較為完善，有很好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.2 保利房地產(chǎn)籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有耗資多，見效慢，存貨時(shí)間長(zhǎng)，供應(yīng)周期長(zhǎng)，發(fā)展范圍廣，資金變現(xiàn)能力低等特點(diǎn)，完全靠其自身現(xiàn)有資金維持正常的長(zhǎng)期發(fā)展是不可能的，因此，對(duì)外借債，進(jìn)行籌資活動(dòng)是維持長(zhǎng)遠(yuǎn)正常發(fā)展的必要選擇。從21世紀(jì)初至今，我國(guó)的房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均額已經(jīng)達(dá)到了75%，高于了最高警戒標(biāo)準(zhǔn)60%。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)企業(yè)投入的自有資金卻不多，大部分的開發(fā)資金都來源于銀行貸款，銀行貸款勢(shì)必增加企業(yè)負(fù)債。此種情況下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)不能按時(shí)取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能準(zhǔn)時(shí)償還債務(wù)，自然增加償債壓力。作為龍頭企業(yè)，保利集團(tuán)也不例外，也會(huì)對(duì)外舉債導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模增加，從而使利息支出增加。與風(fēng)險(xiǎn)收益一樣，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債規(guī)模成正比。在企業(yè)整個(gè)籌集資金的過程中，負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理安排也是一個(gè)必須引起重視的問題。

2.2.2 房地產(chǎn)政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

近年來，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，各種炒房和投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象嚴(yán)重，為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲和投機(jī)現(xiàn)象并調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國(guó)家為加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)控制力度相繼出臺(tái)了許多有針對(duì)性的政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)在籌資、籌資的道路上受到了阻礙。

在銀行貸款方面，央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致銀行資金供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資也受到阻礙，一些中小企業(yè)出現(xiàn)融資困難，資金鏈斷裂。在債券方面，由于對(duì)發(fā)債主體的要求嚴(yán)格和債券市場(chǎng)的發(fā)展不佳，債券融資這條道路也走得比較艱難。在股票籌資方面，房地產(chǎn)穩(wěn)定性不強(qiáng)，受市場(chǎng)影響大，周期性長(zhǎng)等不利因素，加之，政府對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控和干預(yù)，通過發(fā)行股票的方式籌資受到了自身和外界限制的因素很多。

在相應(yīng)籌資途徑受到限制的情況下，加大了企業(yè)籌資的難度，一旦企業(yè)所需資金得不到及時(shí)的供給保障，企業(yè)將無法正常開發(fā)建設(shè)，甚至面臨更嚴(yán)重的危機(jī)。

2.2.3 利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房按揭貸款、首套房貸款現(xiàn)象較多，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格的變動(dòng)和利率、匯率的變化相關(guān)，使得利率和匯率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生著重要影響。從房地產(chǎn)開發(fā)的慣例來看，企業(yè)很少完全以自有資金投入，多以銀行貸款為主，使得房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售都和銀行貸款息息相關(guān)。

2.2.4 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在特有制度環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)借助于按揭貸款、首套房貸款、預(yù)售制度，造就了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)迅速蓬勃發(fā)展的繁榮景象，也形成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。行業(yè)暴利的產(chǎn)生勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致各種資源盲目涌入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)一片火熱，房?jī)r(jià)飚升以及形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)企業(yè)的不斷涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供給量迅速增加，房?jī)r(jià)也迅速上升，不僅會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，更會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買者減少，觀望情緒增加，因?yàn)橘?gòu)買者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)不能承擔(dān)過高的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)房率降低，房子出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的資金回收。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

2.3.1 籌集資金時(shí)效性慢

由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要占用大量的土地資源、人力資源以及其他各種資源，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地資源的稀缺性以及市場(chǎng)需求又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的成本上升，從而影響房地產(chǎn)的銷售。如果房地產(chǎn)企業(yè)僅依靠自有資金來實(shí)現(xiàn)開發(fā)，不僅易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也不太現(xiàn)實(shí)。如果在某一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了資金的短缺，就會(huì)使得資金的流動(dòng)受到阻礙，影響開發(fā)建設(shè)的進(jìn)行，使得籌措資金力度加大，風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)增加。房地產(chǎn)從開發(fā)到建設(shè)完工所用時(shí)間較長(zhǎng)，一般是一年以上，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。從建設(shè)完工、收尾工作處理完畢到出售又需要很多時(shí)間，完工后馬上出售，如果一次性回籠資金，則現(xiàn)金回收和周轉(zhuǎn)速度較快，前提是必須提前了解市場(chǎng)需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回資金，資金占用量雖可以越來越少，但全部收回資金卻要很長(zhǎng)時(shí)間。

2.3.2 資金受地區(qū)影響顯著

房地產(chǎn)行業(yè)相比于其他行業(yè)較特殊，它的開發(fā)具有固定性，消費(fèi)分地域性，這樣使得房地產(chǎn)籌資受到區(qū)域范圍的影響較大，局限于某一城市或某一區(qū)域。如北京、天津、上海等區(qū)域。由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和消費(fèi)水平的差距，易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)融資最早從周邊開始，并逐漸向外擴(kuò)張。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性要求房地產(chǎn)行業(yè)要做就必須有所為，因?yàn)橥恋貙儆诓豢稍偕∪辟Y源，一旦被占用就要使用很長(zhǎng)時(shí)間不能改變，所以土地的合理開發(fā)和利用十分重要。

2.3.3 市場(chǎng)前景不容樂觀

保利地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)公司相比較來看，2014年上半年全國(guó)城市住房平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了12 000元/m2，與2013年相比下降了0.5%。建房面積達(dá)1.5億m2，比其他房地產(chǎn)公司相比下降了6%。在建設(shè)和土地購(gòu)置速度放緩的情況下，上半年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資累計(jì)金額達(dá)4.2萬億元，創(chuàng)下2009年9月以來的新低。自2013年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了重大的調(diào)整時(shí)期，住房?jī)r(jià)格有稍微的下降趨勢(shì)，使許多購(gòu)房消費(fèi)者處于猶豫期。購(gòu)房者觀望情緒提高，使實(shí)際購(gòu)買能力也降低，住房的成交量也處于下滑趨勢(shì)，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)資金回籠少而且慢，資金周轉(zhuǎn)難度加大。房地產(chǎn)行業(yè)的資金都處于緊張、短缺狀態(tài)，使投資活動(dòng)受阻，籌資也面臨困境。

3 保利房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 合理安排籌資，注重資產(chǎn)質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在安排籌集資金時(shí)，必須結(jié)合自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，反復(fù)權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)選擇合理的投資方式，應(yīng)首先考慮長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益是否能滿足企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的需求。合理決策既能降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，又能將資源合理利用。企業(yè)在合理安排流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)時(shí)，注意要確定理想的現(xiàn)金余額，同時(shí)要注重資產(chǎn)質(zhì)量，以期達(dá)到減小償債壓力的目的。

3.2 及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)及政策變動(dòng)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有重要地位，其容易受到市場(chǎng)調(diào)控的影響，又受到政策的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)，也要關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和相符合的相關(guān)政策。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷洞察金融行業(yè)的政策變動(dòng)，選擇更適合自己發(fā)展的籌資方式和籌資活動(dòng)。有效應(yīng)對(duì)因金融市場(chǎng)變動(dòng)、銀行貸款困難、貸款利率上升等問題。金融市場(chǎng)不是一成不變的，出現(xiàn)波動(dòng)的情形屢見不鮮，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在此時(shí)要有良好的決策應(yīng)對(duì)困境，權(quán)衡得失，避免企業(yè)遭受不必要的損失。

3.3 預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，降低利匯率的風(fēng)險(xiǎn)

積極認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，預(yù)測(cè)利率、匯率未來市場(chǎng)走勢(shì)，防范因不斷變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，采取合理的科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施。對(duì)于外幣匯率帶來的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從預(yù)測(cè)匯率變動(dòng)的趨勢(shì)入手，制定出匯率的管理戰(zhàn)略，通過其內(nèi)在規(guī)律找出匯率變動(dòng)趨勢(shì)，有針對(duì)性地采取相應(yīng)措施來防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加大置業(yè)優(yōu)惠力度，提供房產(chǎn)交易量

受國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境影響，國(guó)內(nèi)各種因素的制約，全國(guó)各地多數(shù)城市房屋出售成功率出現(xiàn)大幅下滑現(xiàn)象。如今的樓市，開發(fā)商不再唱主角，購(gòu)房者才是市場(chǎng)的核心，市場(chǎng)也轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，由于購(gòu)房者觀望情緒增多，而房地產(chǎn)企業(yè)“讓利跑量”的心理漸占上風(fēng)。在樓盤滯銷的情況下，打折促銷是誘使購(gòu)房者購(gòu)房的重要手段。企業(yè)主動(dòng)制定大幅度優(yōu)惠策略，同時(shí)加大宣傳力度吸引置業(yè)者眼球來擺脫商品房滯銷的局面。

4 結(jié) 語

綜上所述，籌資是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)活動(dòng)， 一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要維持正常的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然需要一定的資金支持，資金支持自然少不了籌資。對(duì)保利房地產(chǎn)集團(tuán)籌資現(xiàn)狀來說，企業(yè)應(yīng)在挖掘自身潛力，在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的基礎(chǔ)采取多種方式來優(yōu)化企業(yè)資本和負(fù)債結(jié)構(gòu)，將企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益達(dá)到最佳化。在市場(chǎng)環(huán)境的激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，因?yàn)槎喾矫嬉蛩氐淖饔?，?dǎo)致企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是不可避免的。因此，保利地產(chǎn)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，必須將風(fēng)險(xiǎn)防范工作放在第一位，有效地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低化，這樣才能在長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

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