陳娟

摘 要：作為我國經(jīng)濟建設的一項重要載體，土地是一種有限但不可再生的資源，對土地資源進行合理的分配利用能夠有效促進社會的經(jīng)濟發(fā)展。為了規(guī)范土地市場的良好運行，提高土地的利用率，國家出臺一系列政策，將土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)分離開來，土地一級開發(fā)成為土地市場上市的必要條件。

關(guān)鍵詞：軌道交通；土地一級開發(fā)；成本控制；策略探討

在計劃經(jīng)濟及市場經(jīng)濟初期，土地在很大程度上只是生產(chǎn)建設的附屬品，其本身的價值不能得以體現(xiàn)，用地單位獲取土地多以協(xié)議的方式，由此出現(xiàn)了土地閑置和浪費的現(xiàn)象，造成土地的利用效率低下，國家為了改善這一現(xiàn)象，采取了一系列的措施辦法，比如對土地管理法進行修訂、明確土地儲備制度等，對經(jīng)營者在用地方面的要求和程序更為嚴格，使土地市場的運行更加規(guī)范化。

1 構(gòu)成土地一級開發(fā)成本的內(nèi)容和含義

土地一級開發(fā)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在開發(fā)的流程上、資金管理上以及運作模式上積累了很多實踐經(jīng)驗，在實施過程中，從開始到結(jié)束一直貫穿于項目運作過程中的就是成本問題，從開發(fā)準備階段到開發(fā)實施階段的費用共同組成了土地一級開發(fā)的成本。由于在實際的操作中所發(fā)生的成本與項目實施之前預測的成本之間必然會出現(xiàn)差，因此，我們要在不同的階段控制成本出現(xiàn)出入過大的情況，盡量減少兩者之間的差異。

一級土地開發(fā)，簡單的說就是在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。具體說就是由政府或者經(jīng)過政府授權(quán)委托的企業(yè)，依據(jù)城市的總體規(guī)劃、年度土地一級開發(fā)計劃以及市政地下基礎(chǔ)設計配套指標的要求，對確定存量的國有土地、農(nóng)轉(zhuǎn)用土地和擬征用土地，統(tǒng)一組織拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)建設和社會公共配套設施建設，從而達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。

2 土地一級開發(fā)成本控制

2.1 土地一級開發(fā)成本的特點

企業(yè)在土地一級開發(fā)項目運作過程發(fā)生的全部費用綜合構(gòu)成了土地一級開發(fā)的成本，作為一項綜合性的工程，土地一級開發(fā)首先是對項目的可行性進行研究，通過行政審批，然后進入征地拆遷階段，獲取建設用地批準書，接下來就是通過市政建設，達到三通一平或者七通一平的標準，最后對項目現(xiàn)場進行實地勘察，審核成本，驗收完成確保達到上市的標準。整個過程形成了一級開發(fā)成本的特點。

一般來說一級開發(fā)的項目運作周期在三到五年，這還是在項目的每個環(huán)節(jié)都進行的比較順利的情況，如果一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題使得項目受到阻礙或停止，這會對后續(xù)環(huán)節(jié)的持續(xù)進行有很大的影響，再者如果時間上超過了相關(guān)審批手續(xù)的截止日期，就需要重新辦理審批手續(xù)，這些情況的出現(xiàn)會嚴重影響成本的核算時間，成本的核算時間變長會加大成本的管理難度。另外，土地一級開發(fā)的過程包含了很多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)所發(fā)生的費用類型、歸集方法有著比較明顯的差異。成本所包含的內(nèi)容不僅繁多而且較為復雜。

2.2 土地一級成本開發(fā)的構(gòu)成

構(gòu)成土地一級成本開發(fā)的內(nèi)容較多，主要包括以下幾個方面：首先是前期的包括交通、環(huán)境等影響評估費；其次是征地拆遷過程中發(fā)生的各種補償支出；對土地進行收購、收回和置換的過程中發(fā)生的補償費用；在做市政基礎(chǔ)設施建設過程中發(fā)生的費用；在對土地的招標、拍賣和交易過程中發(fā)生的費用；在土地的儲備開發(fā)供應過程發(fā)生的審計、律師和工程監(jiān)理的費用以及企業(yè)貸款所產(chǎn)生的利息費用，另外，很多經(jīng)過統(tǒng)計財政部門和土地主管部門核準的其他不可預見的支出及其稅費都是構(gòu)成一級土地開發(fā)成本的重要部分。

3 土地一級開發(fā)成本控制的相關(guān)策略

通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國土地一級開發(fā)成本管理存在一些問題，綜合來說主要體現(xiàn)在成本的管理環(huán)節(jié)較為薄弱；前期對成本的預測只注重形式不注重內(nèi)容；對成本控制的認識不足且控制力度不夠，針對這些問題，企業(yè)要嚴肅看待并予以正視，積極改善。

3.1 成立相關(guān)的管理部門，不斷對成本進行分析與考核

成本管理在土地一級開發(fā)中的作用越來越明顯，企業(yè)可以依據(jù)自身的情況，成立專門的成本管理職能部門，明確職責，避免與其他部門產(chǎn)生交叉，關(guān)于成本方面的工作要讓其他部門與本部門相配合，鼓勵企業(yè)全員參與。雖然在土地一級開發(fā)過程中的主體是政府，但是作為實施的主體，企業(yè)提供合理適當?shù)某杀緵Q策建議也是非常必要的，企業(yè)要積極發(fā)揮自身的主觀能動性，在前期的可行性研究分析中著重成本控制，及時調(diào)整成本計劃中的差異，為后期項目的順利實施鋪好橋梁。再者，企業(yè)可以在不斷分析中找出影響成本的因素，不斷尋找有效降低成本的方法。

3.2 積極參與成本預測過程，有效借助政府力量

在前期對項目可行性研究的調(diào)研工作中，成本管理部門可以積極參與到其中，掌握成本預測的基本工作且在第一時間獲得第一手數(shù)據(jù)，為后期成本管理的各個環(huán)節(jié)打好堅實的基礎(chǔ)。企業(yè)要學會借助政府部門在土地一級開發(fā)中的主導作用，充分利用政府的力量，對當前開發(fā)區(qū)域的地上情況做好了解，從而更加合理有據(jù)地進行征地拆遷的成本預測。

3.3 制定相應標準，細化核算的對象，加強成本控制力度

成本管理部門的主要任務就是進行成本的核算，在土地一級開發(fā)過程中的不確定性因素較多，成本管理部門可以對成本的核算對象進行細化，這樣會更加確保核算信息的準確性。確定了成本計劃，還要制定成本控制的相關(guān)標準，讓各部門有章可循，從而順利開展成本控制。最后，建立動態(tài)的成本管控，對那些不可預見的支出嚴格審核，對不可預見的支出具象化、透明化，不斷加強成本的控制力度。

4 結(jié)語

社會的不斷發(fā)展對土地市場的管理越來越規(guī)范，土地的一級開發(fā)政策也在不斷發(fā)生變化和改進，企業(yè)要想提升自身的市場競爭力，走上可持續(xù)發(fā)展的道路，首先要從根本上做好一級開發(fā)成本管理工作，這就要求企業(yè)加強成本管理的意識，做好成本管理各個環(huán)節(jié)的銜接，及時梳理各部門的職能，優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，做好成本預測，不斷提高企業(yè)成本管理水平，提升企業(yè)的綜合實力。

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