◎ 蔡玉梅

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房地產(chǎn)高杠桿去庫存是飲鴆止渴

◎ 蔡玉梅

當下，我國房地產(chǎn)渴求去庫存。但銀行和房地產(chǎn)中介從中加杠桿促樓盤銷售，這是一個危險的傾向，恰如飲鴆止渴，在樓盤火爆銷售中埋下金融危機的隱患。

樓盤高杠桿“奇葩”

據(jù)2月26日國家統(tǒng)計局公布的“中國1月70個大中城市新建商品住宅數(shù)據(jù)（不含保障性住房）”，房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價的同比增幅也超過10%。

在房價高燒不退的背后，有高杠桿的促銷手段。一些房產(chǎn)商和中介公司為了促銷，給購房者提供首付支持，場外配資，簽訂“陰陽合同”，表面上是購房者按國家政策拿出首付，其實背后有房產(chǎn)商和中介的杠桿支持。單就中介行業(yè)而言，通過場外配資實現(xiàn)購房成交金額早已超過1萬億元。據(jù)來自各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)，鏈家有2100億元使用了杠桿成交，房天下次之，大約2000億元，我愛我家居第三，也有800億元。

一些小額貸款公司乘機為購房者提供“首付貸”，讓那些原本付不起首付的購房者獲得首付資格。有的炒房者只有炒一套房的本錢，“首付貸”卻能提供資金便利，促成他們炒更多的房。深圳樓市還出現(xiàn)了不少眾籌、P2P等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品，相關貸款資金以購房首付款等形式流入住房市場。一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，有的已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就變成10%或者5%首付，甚至是零首付。

在深圳，按揭平均成數(shù)（貸款額度總額占房款總額的比例）在2015年12月已達到65%，遠高于“北上廣”，與70%的最高貸款成數(shù)限制僅相差5個百分點，將貸款杠桿撬到了極致。

高杠桿危害

房地產(chǎn)高杠桿的直接危害是為房價上漲推波助瀾。南京市的房價從每平米5千元漲到1萬元，經(jīng)過6年時間；從1萬元漲到1.5萬元只用了3年時間；再從1.5萬元漲到2萬元，僅用了不到2年時間?，F(xiàn)在南京市房價已經(jīng)“奔3”，正向一線城市房價邁進，令人咋舌。一些敏感樓盤一夜之間每平米就漲了兩三千元。

易居研究院近日發(fā)布一項調(diào)研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經(jīng)高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。

這讓炒房的投資者有暴利可圖，并成為房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用“金融杠桿”進行購房。

在拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元即可參與購房并分享房價上漲的收益。深圳樓市中的投資客比例已超30%。眼下，房屋的居住價值正在剝離，投資價值正在增持。

房地產(chǎn)高杠桿的遠期風險是為金融危機埋下導火索。表面上看，火爆的樓盤銷售為去庫存做了貢獻，一座座樓盤轉瞬銷售一空。但是，在高杠桿操作之下，庫存積壓的危機克服了，金融風險卻又潛滋暗生。

在諸多“湊足”首付的購房者和炒房者中，有不少人收入預期并不確定，拆東墻補西墻，捉襟見肘，不但按揭形成的月供難以兌現(xiàn)，首付中的貸款部分也可能違約。首付貸雖不如高利貸那么可怕，但利息也是可觀的。例如搜狐焦點和搜易貸推出的首付貸24個月的利率是10%，同時，搜易貸平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務費用。首付貸最高可貸款總房款的20%。

這些錢很多都是通過銀行渠道流出來的，最終的風險從四面八方又涌向銀行，銀行成為房貸違約的冤大頭。待到銀行將違約者的房子收回，房價又開始大跌，大批違約房成了銀行燙手的山芋，金融危機或將一夜爆發(fā)。

至于P2P平臺更是風雨如晦。目前二手房中介領域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業(yè)務的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，世聯(lián)行、我愛我家、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下的房產(chǎn)中介都紛紛推出了包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務。購房者一旦違約，以其第一套房產(chǎn)作為抵押物獲得貸款，該房產(chǎn)的價值能否覆蓋購房者的違約金額？而如果房屋是二次抵押，P2P平臺無法享受優(yōu)先受償權，要變現(xiàn)也是銀行優(yōu)先，P2P平臺靠后。

美國次貸危機是前車之鑒

這不禁讓人們想起了美國金融危機的元兇——次級抵押貸款。這是一個高風險、高收益的貸款，與傳統(tǒng)意義上的標準抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

在2006年之前的5年時間里，在美國“兩房”公司（房地美和房利美）的攛掇之下，住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機。

西方學者認為，中國房地產(chǎn)正處于次貸危機的前夜，雖說有點危言聳聽，但也從反面提出警示。中國的“首付貸”比起美國銀行業(yè)當年打著創(chuàng)新旗號創(chuàng)立的次級貸款CDO（債務抵押憑證）只是小兒科把戲，但危害同樣不可小覷。目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。如果“銀行按揭+首付貸”的雙重杠桿疊加，購房者或炒房者實際出資額很低，一旦違約，更容易棄房斷供跑路，樓市風險將進一步加大。

回溯全球經(jīng)濟危機的根源，多半是由房地產(chǎn)危機引起的，只要樓市出現(xiàn)大的波動，經(jīng)濟與金融一定會出現(xiàn)大問題。中國房地產(chǎn)總市值至少在200萬億元以上，一旦有事，龐大的體量對國民經(jīng)濟的撞擊造成的震蕩是非常驚人的，國家需要支付巨額資金來救市，勢必影響經(jīng)濟大局。在當下經(jīng)濟復蘇緩慢的情勢下，中國經(jīng)濟不能出現(xiàn)意外傷害，不能有折騰。假如房地產(chǎn)領域的違約與地方債違約疊加，后果不堪設想。

我們應當清醒地認識到，聽任房地產(chǎn)高杠桿招搖過市，將是一場金融災難。監(jiān)管部門應亮出政策利劍，制止和打擊房地產(chǎn)市場的高杠桿逆流，嚴格貫徹中央房地產(chǎn)新政，沿著正確的政策軌道去庫存，將金融危機消弭于萌芽狀態(tài)。