田穎

摘 要：主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程成本控制問(wèn)題和對(duì)策、準(zhǔn)備階段工程造價(jià)控制問(wèn)題和對(duì)策、進(jìn)行階段工程造價(jià)控制問(wèn)題和對(duì)策三方面探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)控制，以期為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平提供一些參考和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；成本控制；項(xiàng)目前期

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.10.059

加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制是有效提升企業(yè)管理水平的關(guān)鍵。目前，由于市場(chǎng)監(jiān)管體制不完善，企業(yè)管理制度不健全，企業(yè)管理成本、運(yùn)行成本不斷增加，企業(yè)資金得不到有效的利用。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制就顯得尤為重要。

1 項(xiàng)目前期工程成本控制問(wèn)題和途徑

1.1 項(xiàng)目前期工程成本控制問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本得以合理化控制對(duì)工程施工效率和施工質(zhì)量有很大的影響。一旦前期工作落實(shí)不到位或者成本控制環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致后期很多工程項(xiàng)目無(wú)法有效開展，尤其是工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)造成工程施工困難，從而增加施工中的運(yùn)行成本和管理成本。由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，土地投標(biāo)工作和項(xiàng)目預(yù)算工作就會(huì)受到一定的阻礙，進(jìn)而影響競(jìng)投標(biāo)操作的公平性，最后往往導(dǎo)致前期土地的獲得成本較高，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象。一旦企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目前期管理成本和運(yùn)行成本增加。此外，受市場(chǎng)監(jiān)管體制不完善、腐敗現(xiàn)象不斷滋長(zhǎng)等的影響，企業(yè)不僅需要肩負(fù)不同項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本負(fù)擔(dān)，還需要考慮相應(yīng)的法律成本。

1.2 項(xiàng)目前期工程成本控制對(duì)策

由于房地產(chǎn)前期管理成本和預(yù)算成本的合理性是影響項(xiàng)目有序展開的重要因素，因此，相關(guān)部門需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的成本管理和運(yùn)行工作。一方面，企業(yè)需要提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，通過(guò)科學(xué)化和合理化的造價(jià)控制手段達(dá)到提高項(xiàng)目效率的目的，力求最大限度地將項(xiàng)目前期的成本降至最低；另一方面，企業(yè)需要強(qiáng)化資質(zhì)管理，提升企業(yè)品牌價(jià)值，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高綜合實(shí)力，并在完善企業(yè)項(xiàng)目成本體系的前提條件下，以最為合理的價(jià)格獲得土地的建造權(quán)。

1.3 項(xiàng)目前期工程成本控制合理開展要求

由于企業(yè)項(xiàng)目前期的成本控制工作對(duì)提高企業(yè)的管理水平具有極大的影響，因此，企業(yè)各部門需要對(duì)項(xiàng)目前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作予以足夠的重視，不能為了降低企業(yè)項(xiàng)目成本而盲目投資或開展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。就人員選配工作而言，企業(yè)需要高薪聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合素質(zhì)較高的人員擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目預(yù)算管理者，以達(dá)到提高企業(yè)資金運(yùn)行效率和管理水平的目的；就自身而言，企業(yè)需要合理調(diào)整和優(yōu)化成本預(yù)算管理體制，避免為獲得土地的建造權(quán)而盲目競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)不合法、不合理的競(jìng)爭(zhēng)方式提高管理效率。因此，企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門的管理人員需要提高自身的管理意識(shí)，確保競(jìng)爭(zhēng)方式的合法性和合理性，保障企業(yè)的合法行為。

2 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制問(wèn)題和對(duì)策

2.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的工作主要包括建筑人員招聘、工作人員素質(zhì)考核、專業(yè)技能培訓(xùn)等。一旦項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的工作無(wú)法落實(shí)到位或者任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)給企業(yè)造成不必要的損失。很多企業(yè)由于前期準(zhǔn)備工作沒(méi)有做好，且在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段沒(méi)有落實(shí)人員技能培訓(xùn)和人員招聘等工作，不僅使項(xiàng)目后期工作的質(zhì)量和效率降低，還使后期成本支出增加。另外，材料采購(gòu)成本和招標(biāo)成本也是影響項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制的重要因素，采購(gòu)人員及承建方資質(zhì)考核不到位均會(huì)使項(xiàng)目造價(jià)增加。

2.2 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制對(duì)策

就房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制工作而言，項(xiàng)目組管理人員需要做好項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的工作，比如人員技能培訓(xùn)、材料采購(gòu)、承建方資質(zhì)管理等。在此過(guò)程中，企業(yè)可以考慮與以往合作過(guò)的承建方繼續(xù)合作，并考察工作，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱和運(yùn)行成本增加的現(xiàn)象。除此之外，項(xiàng)目組工作人員需要設(shè)計(jì)科學(xué)化和合理化的融資管理方案，力求最大限度地降低成本和實(shí)現(xiàn)資金有效利用等目的。

2.3 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段造價(jià)控制相關(guān)要求

在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，對(duì)于造價(jià)控制，有以下3點(diǎn)要求：①企業(yè)需要抓好前期監(jiān)督工作，保證項(xiàng)目的公開性、透明性，最終實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)管理水平、降低企業(yè)管理成本的目的；②項(xiàng)目組工作人員需要做好信息采集工作，最好聘請(qǐng)專業(yè)的采購(gòu)人員采購(gòu)相關(guān)材料，確保所采購(gòu)材料價(jià)格的合理性；③企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)制訂科學(xué)、合理的項(xiàng)目開發(fā)方案和融資方案，保障資金的合理性和成本的合理性。

3 項(xiàng)目進(jìn)行階段造價(jià)控制問(wèn)題和對(duì)策

3.1 項(xiàng)目進(jìn)行階段造價(jià)控制問(wèn)題

項(xiàng)目進(jìn)行階段的成本主要來(lái)源于施工管理費(fèi)用、部分項(xiàng)目重建的第二次費(fèi)用、施工管理不到位的超預(yù)算成本等。另外，由于市場(chǎng)監(jiān)管體制不夠完善，企業(yè)安全管理體系不夠健全等，企業(yè)安全事故發(fā)生率上升，從而增加了企業(yè)的成本。部分企業(yè)在項(xiàng)目展開前期沒(méi)有做好項(xiàng)目規(guī)劃工作，導(dǎo)致工期被延誤。由于企業(yè)與承建方在項(xiàng)目展開之前簽訂了相關(guān)合同，一旦項(xiàng)目不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，就得支付相應(yīng)的違約金，進(jìn)而造成企業(yè)違約金額的增加。

3.2 項(xiàng)目進(jìn)行階段造價(jià)控制對(duì)策

在項(xiàng)目進(jìn)行階段，對(duì)于造價(jià)控制，有以下2點(diǎn)要求：①在工程項(xiàng)目修建過(guò)程中，企業(yè)需要安排管理人員監(jiān)管，確保項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工，從而為提高施工效率和質(zhì)量提供保障，減少企業(yè)不必要的成本支出；②加強(qiáng)安全管理，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定制訂合理化、系統(tǒng)化和科學(xué)化的管理體制，為進(jìn)一步減少安全事故的發(fā)生提供良好的外部環(huán)境。

3.3 項(xiàng)目進(jìn)行階段造價(jià)控制相關(guān)要求

為進(jìn)一步保證相關(guān)工作人員到位，企業(yè)需要盡可能減少中途替換工作人員的情況，從而降低企業(yè)員工支出成本，保障施工效率。另外，企業(yè)還需要加大對(duì)工作人員的教育力度，強(qiáng)化技術(shù)人員的技能訓(xùn)練，增強(qiáng)管理人員的管理意識(shí)，從而為提升企業(yè)員工的安全意識(shí)和責(zé)任意識(shí)提供保障。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制具體表現(xiàn)在項(xiàng)目前期的成本控制、準(zhǔn)備階段的管理成本控制和進(jìn)行階段的施工管理控制等。因此，企業(yè)在制訂融資方案和成本管理方案時(shí)，需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制訂科學(xué)化、合理化的施工方案，保障施工效率和質(zhì)量。

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〔編輯：劉曉芳〕