文 《法人》記者 李碩秋 見習(xí)記者 彭飛

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武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)600平方米房產(chǎn)“消失”迷局

文 《法人》記者 李碩秋 見習(xí)記者 彭飛

位于武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)值2000多萬(wàn)元的一處商鋪突然易主，而業(yè)主卻并不知情。在這起涉嫌詐騙的案件背后，還有哪些不為人知的內(nèi)幕？

4月的陽(yáng)光照進(jìn)窗戶，鋪滿一地的白紙黑字竟然沒(méi)有顯示出絲毫的違和感。近40平方米的臥室里，除了床、馬桶和梳妝臺(tái)，角角落落都密致而整齊地鋪滿了和案卷相關(guān)的材料。

這是《法人》記者推開本案當(dāng)事人魯軍（化名）的客房時(shí)，首先映入眼簾的一幕。

兩年來(lái)，為了討回“不翼而飛”的價(jià)值高達(dá)2000萬(wàn)的房產(chǎn)，除了借助一層層的司法救濟(jì)途徑之外，魯軍還曾向政府多個(gè)部門寫過(guò)“舉報(bào)信”“控告狀”，各式的材料堆疊了一沓又一沓。

這起最初由四角債務(wù)引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，情節(jié)復(fù)雜而曲折，以至于每次有需要了解案情的客人來(lái)訪，魯軍都要事先將材料在房間里一一鋪開，右上角還特意做了數(shù)字標(biāo)號(hào)，以便來(lái)人能更好地厘清案件的發(fā)展脈絡(luò)。

從武漢市公安局黃陂區(qū)分局對(duì)本案刑事立案至今，接近兩年時(shí)間過(guò)去，其中一名嫌疑人被刑事拘留期限后，目前處于取保候?qū)忞A段；另外兩名嫌疑人被網(wǎng)上通緝，但由于一直未緝拿歸案，迷局真相始終難解。

房產(chǎn)過(guò)戶如何成為一個(gè)圈套

“這是一場(chǎng)事先精心設(shè)計(jì)的騙局?！钡绞值姆孔印w了’之后，魯軍如夢(mèng)方醒，然而當(dāng)初置身其中時(shí)，他覺(jué)得一切都“巧妙而合理”。

2013年8月5日，魯軍的債務(wù)人丁祥偕同劉光潤(rùn)一起找到魯建國(guó)，稱劉光潤(rùn)拖欠其債務(wù)不能按期歸還，導(dǎo)致自己也不能按期歸還欠魯建國(guó)的900萬(wàn)元借款及利息。

準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，劉光潤(rùn)只是丁祥的次債務(wù)人，丁祥的直接債務(wù)人是曾凡呈。曾凡呈沒(méi)錢還丁祥，劉光潤(rùn)也沒(méi)錢還曾凡呈，但劉光潤(rùn)名下有一套價(jià)值2000多萬(wàn)元的房產(chǎn)。

丁祥提議，可以通過(guò)以房抵債的方式互相抵消債務(wù)，將劉光潤(rùn)名下的房產(chǎn)過(guò)戶給魯建國(guó)。

魯軍回憶：“當(dāng)時(shí)丁祥對(duì)我說(shuō)，他現(xiàn)在真沒(méi)錢，如果不要房子的話，短期內(nèi)還不上錢。丁祥說(shuō)劉光潤(rùn)的這套房子實(shí)際價(jià)值三四千萬(wàn)，兩個(gè)月之后還打算回購(gòu)?！?/p>

此外，丁祥還提出一個(gè)附加條件：劉光潤(rùn)名下的這套房產(chǎn)在華夏銀行還有741萬(wàn)元的銀行抵押貸款未付，需要由魯建國(guó)支付才能順利過(guò)戶。

魯軍算了一下，“銀行抵押款加上丁祥欠自己的錢和利息，與房子的價(jià)值基本相當(dāng)。而且，如果不接手這套房子，短期內(nèi)也無(wú)法從丁祥手中拿回欠款”。仔細(xì)掂量后，魯軍接受了丁祥的還款方式。

丁祥還告訴魯軍，兩個(gè)月內(nèi)如果有錢，會(huì)再回購(gòu)房子。

新的問(wèn)題產(chǎn)生了，按照我國(guó)的房產(chǎn)過(guò)戶相關(guān)法規(guī)，房子來(lái)回過(guò)戶要產(chǎn)生兩次過(guò)戶費(fèi)用。以這套房產(chǎn)的價(jià)錢，每次倒手都要繳付270多萬(wàn)的過(guò)戶費(fèi)用。

但問(wèn)題很快被丁祥化解，他提議，可以與魯軍共同成立一家公司，將來(lái)丁祥收回魯建國(guó)手上的房產(chǎn)時(shí)，只需變更一下股東即可，不用繳付巨額的稅費(fèi)。丁祥表示愿意承擔(dān)房子過(guò)戶產(chǎn)生的200多萬(wàn)稅費(fèi)。

在魯軍看來(lái)，丁祥所說(shuō)均有理有據(jù)。

萬(wàn)事俱備之后，2013年8月5日，魯軍與丁祥簽訂了《債務(wù)調(diào)解協(xié)議》。協(xié)議約定，魯軍以900萬(wàn)元債權(quán)連同利息，以及700多萬(wàn)元現(xiàn)金，合計(jì)1900萬(wàn)元出資，丁祥沒(méi)有實(shí)際出資，僅承擔(dān)房屋過(guò)戶費(fèi)用，占100萬(wàn)元的股份，雙方共同成立武漢少剴投資咨詢有限公司。其中，魯軍指定其子占公司95%的股份，丁祥指定其丈母娘邱鳳清占公司5%的股份，并由邱鳳清擔(dān)任公司法人代表。

魯軍《法人》記者，之所以由小股東邱鳳清來(lái)?yè)?dān)任法人代表，也是丁祥的主意，“他說(shuō)怕稅務(wù)局說(shuō)我們是買賣行為，將來(lái)要查稅。有很多人用這種方式逃避稅收，如果讓我兒子擔(dān)任法人代表，別人盯上了會(huì)說(shuō)是偷稅行為”。

2013年8月7日，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)的當(dāng)天，劉光潤(rùn)與少剴投資咨詢公司簽訂《武漢市存量房買賣合同》，合同約定，劉光潤(rùn)在合同生效后30天內(nèi)，將位于武漢市武昌區(qū)積玉橋街臨江大道98號(hào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（二期）1棟1—3層003室，面積為606.79平方米的房屋所有權(quán)過(guò)戶至武漢少剴投資咨詢有限公司名下，少剴公司一次性將房款2000萬(wàn)元支付給劉光潤(rùn)，如少剴投資咨詢有限公司逾期不支付房款，劉光潤(rùn)有權(quán)解除合同，過(guò)戶產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由少剴投資咨詢有限公司承擔(dān)，少剴投資咨詢公司還須向劉光潤(rùn)承擔(dān)總房款10%的違約金。

2013年8月9日，劉光潤(rùn)將所涉房屋過(guò)戶到武漢少剴投資咨詢有限公司名下。房產(chǎn)證、土地證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等悉數(shù)到手，懸在魯軍心里幾天的石頭也終于落了地。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這處價(jià)值2000多萬(wàn)元的臨街商鋪目前處于空置狀態(tài)

一次缺席的判決是如何發(fā)生的

房子過(guò)戶后的第二個(gè)月，丁祥并未如期收回房子。

2014年4月13日，平靜的日子終于還是起了漣漪。魯軍把房產(chǎn)證交給助理，讓其去辦理房屋抵押貸款手續(xù)，然而，卻收到一個(gè)令他備覺(jué)震驚的消息：房子已經(jīng)不在少剴公司名下了。

一番打聽之后，魯軍才搞清真相：在房子過(guò)戶后，劉光潤(rùn)用了一套“組合拳”，又將房產(chǎn)悄然收回。

原來(lái)，在少剴公司拿到房產(chǎn)本后的第五十天，即2013年9月29日，劉光潤(rùn)就以少剴公司未支付購(gòu)房款為由，向武漢市中級(jí)人民法院提起了訴前財(cái)產(chǎn)保全。

2013年10月8日，武漢市中級(jí)人民法院做出（2013）鄂武漢中立保字第00192號(hào)民事裁定書，凍結(jié)武漢少剴投資咨詢有限公司銀行賬戶存款2000萬(wàn)元。

2013年10月9日，武漢市中級(jí)人民法院查封了武漢少剴咨詢有限公司名下的該套房產(chǎn)。

2013年10月16日，劉光潤(rùn)向武漢市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求法院判決解除購(gòu)房合同，并要求少剴公司承擔(dān)200萬(wàn)元的違約金。

2013年12月19日，武漢市中級(jí)人民法院在被告少剴公司缺席的情況下開庭審理此案。

2013年12月25日，武漢市中級(jí)人民法院做出（2013）鄂武漢中民商初字第00382號(hào)民事判決書，判決解除購(gòu)房合同，武漢少剴投資咨詢有限公司向劉光潤(rùn)返還上述房屋，并承擔(dān)200萬(wàn)的違約金。

2013年12月30日，武漢市中級(jí)人民法院做出宣判筆錄，開庭未出席的少剴公司法定代表人邱鳳清領(lǐng)取法院判決書，并在宣判筆錄上簽下“無(wú)議建（意見）”。

2014年1月27日，武漢市中級(jí)人民法院做出執(zhí)行裁定，解封對(duì)武漢少剴公司房產(chǎn)的查封，并裁定將該房屋返還給劉光潤(rùn)。

2014年1月28日，武漢市中級(jí)人民法院向武漢市武昌區(qū)房地產(chǎn)管理局送達(dá)執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將房屋轉(zhuǎn)給劉光潤(rùn)。

2014年3月7日，武漢少剴公司的房本被注銷，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到劉光潤(rùn)名下。

2014年3月30日，劉光潤(rùn)與曾凡呈簽訂購(gòu)房合同，并將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到曾凡呈名下，之后曾凡呈又將該房屋抵押給了廣東人黃振宇。。

半月后，由于辦理銀行貸款事宜，魯軍方才發(fā)現(xiàn)武漢少剴公司的房產(chǎn)證被注銷、法院缺席審理等情況。

令魯軍覺(jué)得不可思議的是，房產(chǎn)證、土地證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等還在他家保險(xiǎn)柜里鎖著，而自家的房子卻不翼而飛了。

由于發(fā)現(xiàn)以上情況的時(shí)候一審判決已經(jīng)生效，少剴公司只得向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?014年6月10日，湖北高級(jí)人民法院做出裁定，指定武漢市中級(jí)人民法院再審。

接下來(lái)，魯軍踏上了曲折的討房之路。

不存在的房產(chǎn)如何為財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保

察覺(jué)房屋被轉(zhuǎn)移走后，魯軍于2014 年5月23日向武漢市公安局黃陂區(qū)分局報(bào)案，兩天后，黃陂區(qū)公安分局以丁祥、劉光潤(rùn)和曾凡呈涉嫌詐騙予以立案。

北京建豪律師事務(wù)所周雷律師接受《法人》記者采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)于本案，既然案件已經(jīng)在刑事偵查中，所有民事程序都應(yīng)該進(jìn)入中止程序。通過(guò)刑事訴訟程序可以查明事實(shí)，追回被害人魯軍的經(jīng)濟(jì)損失、懲罰犯罪，具有程序優(yōu)先性。

但事實(shí)上，本案刑事立案后，再審程序并未中止。

2014年12月2日武漢中院做出再審判決，維持武漢市中級(jí)人民法院的一審判決，并判決劉光潤(rùn)向武漢少剴公司返還購(gòu)房款741萬(wàn)元。

在魯軍看來(lái)，“劉光潤(rùn)和丁祥從訴前保全階段就在合謀欺騙，法院卻未能察覺(jué)”。

2013年9月29日，在劉光潤(rùn)針對(duì)少剴公司兩千萬(wàn)的房產(chǎn)提起訴前財(cái)產(chǎn)保全時(shí)，提供了以下四處房產(chǎn)、楊華幼所有位于武漢市洪山區(qū)的房產(chǎn)，牛道華所有位于武漢市武昌區(qū)武車三村的房產(chǎn)和位于武漢市武昌區(qū)公太里的房產(chǎn)，以及方菁所有位于武漢市武昌區(qū)徐家棚街的房產(chǎn)，分別為劉光潤(rùn)的此次保全申請(qǐng)做了財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

魯軍告訴記者，楊華幼提供的擔(dān)保房屋系虛假擔(dān)保物，其房產(chǎn)早在保全申請(qǐng)之前的2013年5月27日就被拆除。

之后《法人》記者對(duì)上述幾處擔(dān)保房產(chǎn)分別進(jìn)行了探訪。

實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，楊華幼位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村的一套四層800多平方米的擔(dān)保房屋，在房屋做出擔(dān)保前，已在規(guī)劃拆遷中被拆除。

2016年4月7日，《法人》記者來(lái)到和平鄉(xiāng)武豐村時(shí)，楊華幼擔(dān)保房屋所在的土地上已經(jīng)矗立起一幢幢嶄新的居民樓。楊華幼的同村鄰居告訴記者，武豐村土地性質(zhì)為集體所有，五六年前，武豐村的房屋已被拆除，現(xiàn)在村民正陸續(xù)回遷，新房還沒(méi)有房產(chǎn)證。

武漢市人民政府2011年3月24 日發(fā)布的《武漢市人民政府征用土地公告》（［2011］第62號(hào)）顯示，洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村征收用地總面積為4.1418公頃，登記截止日期為2011年4月9日。

之后，記者又前往牛道華所提供的兩處擔(dān)保房屋所在地了解情況。

牛道華房產(chǎn)地之一武漢市武昌區(qū)徐家棚街公太里目前仍處于拆遷狀態(tài)，整個(gè)社區(qū)大部分已成殘?jiān)珡U墟，臨街還有幾戶未搬遷的居民。與牛道華同社區(qū)的鄰居告訴記者，牛道華所在的徐家棚街公太里3 1棟4-4-10號(hào)房屋在6年前都已拆遷完畢。

《法人》記者未查詢到該區(qū)域房產(chǎn)的官方拆遷公告，但在一份涉及“徐家棚街公太里拆遷”的行政判決書上了解到，徐家棚街公太里在2010年已納入拆遷計(jì)劃。

牛道華另一處位于武漢市武昌區(qū)武車三村6棟6單元1層1號(hào)的房產(chǎn)尚在，其鄰居告訴記者，該處房產(chǎn)之前被抵押過(guò)，目前的市價(jià)大概為15000千元每平米。

這意味著，楊華幼所有800多平方米的房產(chǎn)和牛道華所有位于徐家棚街公太里的60多平方米房產(chǎn)在做保全擔(dān)保時(shí)，實(shí)際已不復(fù)存在，二人使用了已拆遷但房產(chǎn)證尚未注銷的房產(chǎn)在為劉光潤(rùn)的保全申請(qǐng)做擔(dān)保。

方菁提供的位于武漢市武昌區(qū)的房產(chǎn)惠譽(yù)花園真實(shí)存在。

楊華幼提供擔(dān)保的位于和平鄉(xiāng)武豐村的房產(chǎn)拆除后，已新建起一幢幢居民樓

價(jià)值400萬(wàn)元的房產(chǎn)能否2000萬(wàn)元的房產(chǎn)擔(dān)保

《法人》記者按照武漢“房天下”等房產(chǎn)中介網(wǎng)站的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，對(duì)實(shí)際存在的兩處擔(dān)保房產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，牛道華所有位于武漢市武昌區(qū)武車三村的50多平方米房產(chǎn)估價(jià)不到100萬(wàn)，方菁所有位于武漢市武昌區(qū)惠譽(yù)花園的150多平方米的房產(chǎn)估價(jià)不到300萬(wàn)。按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，兩處房產(chǎn)加起來(lái)也不到400萬(wàn)。

也就是說(shuō)，在劉光潤(rùn)申請(qǐng)?jiān)V前保全時(shí)，擔(dān)保人是在用總價(jià)值不過(guò)400萬(wàn)的房產(chǎn)為2000萬(wàn)的房產(chǎn)做保全擔(dān)保。

那么司法實(shí)踐中，申請(qǐng)人所提供的擔(dān)保物的價(jià)值與所要保全的房屋的價(jià)值是否應(yīng)當(dāng)?shù)戎的兀?/p>

周雷律師告訴《法人》記者，根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》司法解釋的規(guī)定，人民法院在采取訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全時(shí)責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保的，提供擔(dān)保的數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于請(qǐng)求保全的數(shù)額。對(duì)于擔(dān)保物價(jià)值的確認(rèn)，司法實(shí)踐中，法院可以要求申請(qǐng)人提供有權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的評(píng)估報(bào)告或者審計(jì)結(jié)論作為實(shí)物價(jià)值、權(quán)利價(jià)值的依據(jù)。普通的認(rèn)知就可以判斷的，法院也可依證據(jù)認(rèn)定擔(dān)保物價(jià)值。評(píng)估的程序應(yīng)該申請(qǐng)人提供評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有爭(zhēng)議的，則由人民法院指定。

《法人》記者之后前往楊華幼所有房產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)武昌區(qū)房管局和牛道華所有房產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)洪山區(qū)房管局了解情況。

武昌區(qū)房管局行政許可科科長(zhǎng)告訴記者，原則上來(lái)說(shuō)，提供保全擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)應(yīng)不低于保全財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。他同時(shí)還表示，房管局只負(fù)責(zé)協(xié)助法院查封財(cái)產(chǎn)，但并不會(huì)對(duì)房產(chǎn)是否實(shí)際存在進(jìn)行審查，他們也沒(méi)有審查的權(quán)力。核實(shí)房屋現(xiàn)狀和房屋登記薄上是否一致，不屬于房管局職權(quán)范圍。

《法人》記者查知，按照《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定，“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！?/p>

武昌區(qū)房管局和洪山區(qū)房管局向記者證實(shí)，上述兩處在保全申請(qǐng)前已被拆除的房產(chǎn)目前在房管局的登記依然還未注銷。房管局表示，房產(chǎn)拆遷后房產(chǎn)登記不注銷的情況在現(xiàn)實(shí)中大量存在。

之后，《法人》記者來(lái)到武漢市中級(jí)人民法院，就“法院對(duì)保全措施申請(qǐng)人所提供的擔(dān)保標(biāo)的物的價(jià)值是否進(jìn)行了實(shí)質(zhì)審查”等問(wèn)題進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿之日，武漢市中級(jí)人民法院一直未予回復(fù)。

牛道華提供擔(dān)保的位于武車三村的這處房產(chǎn)目前估價(jià)不過(guò)百萬(wàn)

600多平方米房產(chǎn)易主疑局待解

“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，自古便有“江城”之稱的武漢市水域充沛，道路逶迤。距離魯軍家20多公里之遙即是素有“萬(wàn)里長(zhǎng)江第一橋”之稱的武漢長(zhǎng)江大橋，下橋右轉(zhuǎn)進(jìn)入臨江大道即是本案爭(zhēng)議房產(chǎn)所在地積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

在房屋過(guò)戶后的幾個(gè)月里，每次驅(qū)車從橋上路過(guò)，眺望江岸，魯軍都滿懷欣慰。他十幾歲開始白手起家，半生商海打拼終有所創(chuàng)，江畔600多平方米的商鋪為此再添注腳。而如今再次路過(guò)，魯軍更多的是郁悶和后悔。郁悶的是，“丁祥和自己還有些親戚關(guān)系，并且過(guò)戶的全程自己都非常謹(jǐn)慎，竟然還是出了紕漏”。后悔的是，“如果當(dāng)初沒(méi)有接受丁祥的還債方式，也就不會(huì)引發(fā)接下來(lái)一系列的無(wú)妄之事”。

采訪中，魯軍不斷向《法人》記者強(qiáng)調(diào)，本案存在多個(gè)疑點(diǎn)，讓他十分困惑：

“保全申請(qǐng)時(shí)，擔(dān)保物都不存在，究竟是誰(shuí)走了眼？”

“再審中，為何武漢中院在公安機(jī)關(guān)只調(diào)取了刑事立案證明，卻未調(diào)取公安機(jī)關(guān)的詢問(wèn)筆錄？”

“法定代表人信息中的聯(lián)系電話寫的是我兒子的，為何一審全程我們都沒(méi)收到法院開庭的電話通知？”

“劉光潤(rùn)在訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書和起訴狀中都說(shuō)向少剴公司多次催要房款，然而我們從來(lái)沒(méi)有收到任何催要房款的通知書?！?/p>

“劉光潤(rùn)庭審記錄中說(shuō)既不認(rèn)識(shí)我也不認(rèn)識(shí)丁祥，那房子為何過(guò)戶給少剴公司？”

3月20日，湖北省檢察院根據(jù)上級(jí)文件精神，印發(fā)了《關(guān)于充分發(fā)揮檢察職能依法保障和促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的十條措施》，該文指出，“更加注重對(duì)侵害非公有制企業(yè)權(quán)益刑事訴訟活動(dòng)的監(jiān)督，更加注重對(duì)涉及非公有制企業(yè)的民事行政訴訟活動(dòng)的監(jiān)督”，具體要求“堅(jiān)決糾正該立案而不立案，或者久而不偵、久偵不結(jié)等問(wèn)題”，“加大對(duì)損害非公有制企業(yè)權(quán)益的虛假訴訟、惡意訴訟監(jiān)督力度，促進(jìn)法治經(jīng)濟(jì)建設(shè)”。

一系列利好政策法規(guī)的出臺(tái)，讓曾獲第二屆“中國(guó)青年創(chuàng)業(yè)獎(jiǎng)”、同時(shí)也是湖北省法治環(huán)境監(jiān)督員的魯軍格外欣喜。

魯軍期待，警方能盡快將仍在逃的劉光潤(rùn)和曾凡呈緝拿歸案，將迷局早日解開。

《法人》記者試圖向武漢市黃陂公安分局了解案件偵辦進(jìn)展，后者以案件正在偵查中為由，未予明確答復(fù)。

少剴公司不服武漢中院再審的判決，已向湖北省高級(jí)人民法院提起再審上訴，本刊將進(jìn)一步關(guān)注案件進(jìn)展。