馬京華, 　周京京, 　劉棟棟

(北京建筑大學 土木與交通工程學院， 北京　100044)

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北京市公共租賃住房修繕管理研究

馬京華, 周京京, 劉棟棟

(北京建筑大學 土木與交通工程學院， 北京100044)

摘要：我國政府為了改善城市低收入居民的居住條件，從開發(fā)建設(shè)“安居房、康居房”、“經(jīng)濟適用房、兩限房”到“廉租房、公共租賃住房”采取了多種政策. 針對北京市目前公共租賃住房修繕中存在的問題，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，綜合采用了文獻綜述法、案例分析法、專家訪談法、問卷調(diào)查法、實地考察法，得到一些分析結(jié)論，并為政府部門加強公共租賃住房修繕管理提出了政策建議.

關(guān)鍵詞：公共租賃住房； 修繕權(quán)責； 市場運作

目前，北京市公共租賃住房在建、已建項目分布于朝陽、海淀、石景山、豐臺、昌平、通州、平谷、密云、延慶、西城等區(qū)縣. 2014年北京市的廉租房納入到了公共租賃住房，實施統(tǒng)一管理. 本文的研究基于2014年北京市住房保障辦公室對公共租賃住房修繕管理政策制定的需要，綜合采用了文獻綜述法、案例分析法、專家訪談法、問卷調(diào)查法、實地考察法，研究北京市目前公共租賃住房修繕中存在的問題，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，為政府部門加強公共租賃住房修繕管理提出政策建議.

1北京市公共租賃住房管理現(xiàn)狀

目前，北京市公共租賃住房分為3種：整建型公租房、配建型公租房以及前廉租房. 為了解北京市公共租賃住房修繕管理現(xiàn)狀，課題組對城近郊8個區(qū)縣的16個住宅小區(qū)發(fā)放問卷. 調(diào)查訪問505人，男性為237人，占問卷總?cè)藬?shù)的46.93%；女性為268人，占問卷總?cè)藬?shù)的53.07%，調(diào)查結(jié)果如表1.

表1　北京市公共租賃住房修繕管理調(diào)查成果表

1.1整建型公共租賃住房

以調(diào)研對象石景山區(qū)燕?！ぞ┰覉@為例，建設(shè)單位為北京北控集團有限責任公司，施工單位為北京建工集團，管理單位為北京市保障性住房建設(shè)投資中心，物業(yè)單位為望京實業(yè)，產(chǎn)權(quán)人是北京市投資中心，房源總套數(shù)為2 436套，截止2014年已入住2 108套.

整建型公共租賃住房存在的問題是建設(shè)質(zhì)量及配套設(shè)施設(shè)備質(zhì)量不佳，并且多單位協(xié)調(diào)關(guān)系不明確導致維修體系復雜. 保障房投資中心回購后，房屋出現(xiàn)維修問題時，物業(yè)難于與建設(shè)單位直接聯(lián)系，造成維修不及時等問題.

租戶為滿足需要有對房屋設(shè)備實施更換或小范圍內(nèi)的進行二次裝修，物業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位很難進行行之有效的監(jiān)管，造成了維修的責任無法劃分.

經(jīng)過調(diào)研租戶反映問題如圖1、圖2所示.

1.2配建型公共租賃住房

相較于整建型公共租賃住房而言，配建型公共租賃住房分布較為分散，這為此類公共租賃住房小區(qū)的管理增加了一定的難度.

以調(diào)研對象豐臺區(qū)燕保·青秀家園為例，建設(shè)單位為北京市房地產(chǎn)豐基置業(yè)，施工單位為中國鐵建房地產(chǎn)集團北京豐基置業(yè)有限公司，管理單位為北京市保障性住房建設(shè)投資中心，物業(yè)單位為中鐵建物業(yè)管理有限公司，其所屬權(quán)為北京市投資中心. 小區(qū)內(nèi)存在兩限房、商品房、公共租賃住房，其中公共租賃住房房源總套數(shù)為1 200套，截止2014年已入住1 141套.

由圖3可以看出，租戶報修問題最多的是精裝修問題，比例達73.58%，具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)參見圖4.

1.3原廉租房

從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房.

以調(diào)研對象廣渠門北里43號為例，本項目由建工集團進行施工建造，2004開始配租入住，是北京市最早的廉租房項目，目前產(chǎn)權(quán)人及運營單位為市投資中心，由首佳物業(yè)進行物業(yè)管理，400套房屋已基本住滿.

經(jīng)過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)了幾個比較突出的問題，反映廁所漏水、門窗櫥柜損壞、屋頂漏水和墻面開裂等問題的租戶分別占到了全部人數(shù)的63.64%、56.82%、38.64%和36.36%，存在嚴重安全隱患.

到目前為止，廣渠門項目已經(jīng)運營近10年之久，其間并未進行大修，所以租戶反映房間問題房屋設(shè)備年久老化等問題為主.

廉租房的發(fā)展時間比較長，主要存在問題為：房屋年久失修現(xiàn)象嚴重、配套實施老化嚴重，并不能及時更換，沒有專門的維修資金進行支持等.

2北京市公共租賃住房修繕現(xiàn)存問題分析

2.1房屋修繕法規(guī)不成體系且公共租賃住房修繕法規(guī)缺失

1991年6月，原建設(shè)部第11號令《城市房屋修繕管理規(guī)定》、第19號《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》曾對房屋修繕責任劃分、修繕資金的管理、房屋修繕質(zhì)量的管理等做出了比較系統(tǒng)的闡述. 上述兩項規(guī)定分別于2004年7月、2007年9月被廢止，之后相關(guān)部門并未出臺專門針對房屋修繕管理的規(guī)定來彌補這個缺口，造成了關(guān)于房屋修繕管理方面無法可依的局面.

雖然1989年頒布的《房屋修繕工作質(zhì)量檢驗評定標準》尚未廢止，但該法令頒布至今已過去25年，已成為“老法”、“舊法”，其中的技術(shù)標準相對滯后，用于老舊民房尚可，難以適應(yīng)于新建的公共租賃住房的實際，更無法適應(yīng)當今房屋修繕技術(shù)的迅速發(fā)展的實際.

除此之外，市場機制需要樹立契約精神，目前北京市還未編制專門針對公共租賃住房修繕的合同示范文本，用合同來規(guī)范修繕過程中各方主體的責任、權(quán)利與義務(wù). 在此過程中一旦發(fā)生糾紛或者合同一方未履行相應(yīng)職責，可以依法進行裁決并懲處，保障公共租賃住房在全壽命周期內(nèi)發(fā)揮其應(yīng)有的使用功能.

除卻法律法規(guī)的缺失，相關(guān)法律的普及方面也存在一定的缺憾. 根據(jù)對全市16個公共租賃住房小區(qū)，共505份調(diào)查問卷的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，多數(shù)公共租賃住房租戶對于房屋修繕的相關(guān)法規(guī)或養(yǎng)護修繕的重要性不甚了解，比例高達88.32%，導致租戶對于房屋養(yǎng)護意識不強，存在私自破壞原有結(jié)構(gòu)，不愛惜屋內(nèi)配套設(shè)施等問題.

2.2修繕權(quán)責不清

公共租賃住房與其他商品房不同，部分房源依靠回購，新房交用后保修期內(nèi)施工單位與產(chǎn)權(quán)單位并沒有依照市場經(jīng)濟規(guī)則建立起的經(jīng)濟關(guān)系，造成了“產(chǎn)、建”溝通困難的局面. 即發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品問題后，從租戶報修到維修技術(shù)人員到現(xiàn)場解決問題要經(jīng)過相當長的時間.

由于公共租賃住房的特殊性，租戶入住時一般為精裝修住房，而這部分二次裝修的內(nèi)容由建設(shè)單位另行組織. 因此，交付時存在使用上的設(shè)計問題、質(zhì)量問題的交叉影響，而部分租戶為了自己使用方便也是私自更改室內(nèi)裝修、設(shè)備、設(shè)施. 對于適用性變更問題，業(yè)主雖然與租戶簽訂了相關(guān)合同，但在實際應(yīng)用問題上也很難做到及時有效地監(jiān)管與完全按合同辦事，該類問題屢禁不止，由此產(chǎn)生的責權(quán)問題處理起來更是十分艱難，非常容易產(chǎn)生業(yè)主、物業(yè)、租戶之間的矛盾.

由于租戶中并未成立相關(guān)組織，造成租戶難于與物業(yè)、業(yè)主進行行之有效的溝通. 根據(jù)對全市16個公共租賃住房小區(qū)，505名租戶進行調(diào)查，我們了解到，66.73%的租戶認為成立租戶委員會很有必要，這種租戶維權(quán)組織的缺失也會加重權(quán)責不清晰的問題.

2.3公共租賃住房修繕管理體系不完善

從實踐經(jīng)驗來看，公租房的管理一般為決策協(xié)調(diào)機構(gòu)和房源建設(shè)機構(gòu)[1]. 在建設(shè)方面，公共租賃住房與其他商品房不同，部分房源依靠回購，由于缺少相關(guān)法律條文的制約，租戶們大多進行二次裝修，從而破壞了標準化、產(chǎn)業(yè)化設(shè)計. 其次，對于產(chǎn)品的全壽命周期的概念缺乏較深入的思考和定位，一般情況下產(chǎn)品的質(zhì)量并不能得到保證，產(chǎn)品的使用壽命也低于設(shè)計使用壽命，造成租戶在日常使用過程中，屢屢報修. 調(diào)查問卷的統(tǒng)計結(jié)果顯示，目前全市的公共租賃住房租戶中，有高達44.76%的租戶表示對房屋質(zhì)量不滿意，而基本滿意占到了43.18%，滿意的只有12.06%. 在問及是否對房屋進行過維修時，超過三成的租戶表示房屋經(jīng)常需要維修，而且房屋出現(xiàn)的問題多種多樣，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計見圖5、圖6.

現(xiàn)代物業(yè)還未發(fā)展成集服務(wù)性、資產(chǎn)管理性于一體的管理模式，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部缺乏細化的管理規(guī)定. 物業(yè)管理企業(yè)很難做出包括：房屋結(jié)構(gòu)類型、修繕面積、修繕分類、修繕費用在內(nèi)的房屋修繕計劃，無法做到“預(yù)檢預(yù)修，計劃維修”. 在技術(shù)人員組成上也存在較大問題，難以形成強力有效的專業(yè)修繕隊伍. 在進行檢修的過程中，由于技術(shù)人員操作不規(guī)范、不專業(yè)，對于從事相關(guān)維修工作的技術(shù)人員來說，并沒有相應(yīng)的技術(shù)標準等以提供參照，造成修繕過后的使用效能也達不到預(yù)計效果.

3國內(nèi)外典型城市及公房維修歷史經(jīng)驗借鑒

3.1具有完善的法制保障

臺灣與日本住宅保障制度已有半個世紀的歷史，近年來，臺灣地區(qū)頒布的相關(guān)法令條文主要有：《國民住宅社區(qū)管理維護辦法》《國民住宅管理維護基金收支報關(guān)及運用辦法》和《公寓大廈管理條例》等，日本各地區(qū)也頒布了相關(guān)法規(guī)條例主要有：《東京都特定公共租賃住宅條例》《大阪府營住宅條例》《京都府府營住宅條例》等[2]. 這些條例對房屋修繕與保養(yǎng)相關(guān)事宜做了詳細而明確的規(guī)定. 明確了維護的法定機構(gòu)、具體事務(wù)、修繕的基本保障方式，并在維護和管理的制度上與其他普通住宅區(qū)接軌.

3.2專門的建設(shè)管理機構(gòu)

香港房屋委員會和新加坡建屋發(fā)展局負責對公屋與組屋進行建設(shè)與管理，土地由政府無償提供[3]. 其中香港每個屋邨均設(shè)有管理處與物業(yè)管理處，物業(yè)管理服務(wù)方面主要負責小修維修、保修工程和其他環(huán)衛(wèi)工作等. 新加坡建屋局也下設(shè)11個辦事處負責各區(qū)內(nèi)組屋的管理和服務(wù)[4].

3.3詳細的維保計劃與落實機制

香港房委會推行了多項維修及活化(修復、改造)計劃. 貫徹其“多保育，少拆卸”的理念，由“故障保養(yǎng)”進而為“計劃保養(yǎng)”及“預(yù)防保養(yǎng)”. 這些計劃，不僅改善了租戶的居住條件，而且實現(xiàn)了房屋的保值增值. 住宅內(nèi)有維修車日夜巡邏，日常小修上報辦事處后，辦事處半小時內(nèi)派人到戶維修.

3.4靈活的運用市場化機制

西方國家政府市場手段運用的十分靈活，根據(jù)不同時期的不同特點頒布了不同的扶持政策[5]. 例如美國在1992年通過了“希望六號計劃”，以大規(guī)模改造衰敗公共住房，實現(xiàn)公共住房社區(qū)的全面復興. 隨后在此計劃成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在2010年啟動了“精選住宅區(qū)計劃”，作為“希望六號計劃”的進一步拓展和延伸，使西方國家住房保障制度具有靈活性，保證了其運作目標的逐步實現(xiàn).

3.5傳統(tǒng)公房管理中房屋修繕帶來的啟示

3.5.1管理目標明確

當時政府主管公房的部門目標非常明確，一是代表國家、代表政府給老百姓解決住房問題，是為民生解決問題；二是要使國家的房屋保值增值，保證房屋的正常使用. 目標明確，考核的指標也非常明確. 這一管理屬于計劃管理的一部分，諸如制定達到或超過建設(shè)部規(guī)定的房屋完好率的指標，實現(xiàn)全員勞動生產(chǎn)率所規(guī)定的目標等[6]. 例如：“房屋完好率”、“計劃完成率”、“維修及時率”等各項指標.

3.5.2有完善的培訓體系

具有專門培養(yǎng)房屋修繕技術(shù)人才的職工大學、職工中專. 市區(qū)各級從基層修繕技術(shù)工人至高級專業(yè)技術(shù)人員開展了不同層級的各種技術(shù)培訓，保證了技術(shù)隊伍的技術(shù)水平[7]. 同時開展了房修職業(yè)愛崗敬業(yè)道德教育，保持了技術(shù)隊伍的穩(wěn)定.

3.5.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理

經(jīng)過50年的建設(shè)和不斷的調(diào)整完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相得益彰. 縱向包括管理層、操作層，橫向有科研所、定額站、質(zhì)監(jiān)站、職大、中專，培訓機構(gòu)、質(zhì)量管理體系，包括采購部門等，圍繞公營房屋的整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成非常合理.

而與傳統(tǒng)公房管理對照，作為市場經(jīng)濟體制下新管理模式的物業(yè)管理行業(yè)雖然發(fā)展迅猛. 但目前能獨立解決日常居民報修問題的師傅一般都已是50歲以上的人，許多一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)都感到技術(shù)力量的匱乏，后繼無人[8].

4結(jié)論

4.1加強立法劃分各方主體責任

政府要做好監(jiān)督管理。組織制定公共租賃住房修繕管理政策法規(guī)和地方技術(shù)標準體系，按照市場規(guī)律指導公共租賃住房修繕管理的標準化運營。

建設(shè)單位要明確房屋和相關(guān)設(shè)備、部品的使用壽命，按照國家管理法規(guī)和技術(shù)標準規(guī)定的保修范圍、保修期承擔公共租賃住房保修責任。保修單位應(yīng)建立相關(guān)機制，制定質(zhì)量回訪巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

房屋使用者應(yīng)明確住房安全使用的責任和義務(wù)。自覺遵守管理機構(gòu)規(guī)定的承租人使用公共租賃住房規(guī)約，執(zhí)行《公共租賃住房修繕手冊》，積極配合業(yè)主釆取措施促進公共租賃住房的修繕。

4.2完善公租房修繕管理體系

吸引人才組建專業(yè)化隊伍，建立工人實際操作的工作程序，使修繕工作有章可循，保證質(zhì)量[2]163-165。

引導扶植北京市區(qū)各級公共租賃住房投資中心設(shè)立專業(yè)化的房屋修繕中心，建設(shè)配套技術(shù)隊伍。開展技術(shù)培訓，建立健全專業(yè)化的技術(shù)管理隊伍體系，為社會修繕力量樹立標桿。

采取"預(yù)防為主，維修為輔"的方針。公共租賃住房所有權(quán)人與修繕單位在合同中應(yīng)明確實施修繕計劃管理和報修接修責任。計劃應(yīng)包括30年長期計劃、15年中期計劃和年度日常修繕計劃。

4.3遵循市場規(guī)律保證修繕經(jīng)費

公共租賃住房所有權(quán)人應(yīng)與保修責任人、物業(yè)管理企業(yè)、公共租賃住房修繕單位和租戶分別簽訂合同，明確各方法律和經(jīng)濟責任。

所有權(quán)人在房屋購買(或建設(shè))合同中應(yīng)明確各分部分項工程、建筑部品部件的質(zhì)量保修時間與實施保修工作的程序性要求；明確各分部分項工程、建筑部品部件的使用壽命。

所有權(quán)人在簽訂物業(yè)管理合同和房屋修繕合同時，應(yīng)明確房屋公共部位的修繕范圍與公共租賃住房修繕范圍的劃分，與公共租賃住房修繕合同做到無縫銜接。

所有權(quán)人簽訂的房屋修繕合同時，應(yīng)對房屋修繕的質(zhì)量要求、驗收標準、臨時報修到場時間和修后責任逐項明確規(guī)定，并明確審批房屋修繕計劃的程序。

所有權(quán)人簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)對房屋修繕范圍和責任明確規(guī)定并一一列舉，并明確租住戶損壞賠償責任。

參考文獻：

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[3]王坤. 香港公共房屋制度的成功經(jīng)驗及其啟示 [J]. 城市發(fā)展研究,2006,13(1): 40-45

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[5]紀盡善. 加快中國住房制度創(chuàng)新步伐[J]. 經(jīng)濟界,2007,12(6): 42-47

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[7]張曉路. 淺談房屋修繕工程和相關(guān)工作[J]. 東方企業(yè)文化,2011,6(12): 221-222

[8]方宇清. 房屋設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)及修繕管理工作的思考[J]. 上海房地, 2014(1): 48-49

[9]劉明波. 房屋修繕專項管理工作方法淺析[J]. 科技視界,2011(5): 163-165

[責任編輯：佟啟巾]

Study on Public Rental Housing’s Maintenance in Beijing

Ma Jinghua,Zhou Jingjing, Liu Dongdong

(School of Civil and Traffic Engineering, Beijing University of Civil Engineering and Architecture, Beijing 100044)

Abstract:In order to improve the living conditions of low-income urban residents, the government of China has adopted various policies from the development and construction of “comfortable housing”, “economically affordable housing” and “house of ‘two limits’ (in price and habitable area)” to “l(fā)ow-rent housing” and “public rental housing”. The study makes comprehensive use of literature review method, case analysis method, expert interview method, questionnaire survey method and field investigation method to get some conclusions. The research scope mainly aims at the existing problems in the current public rental housing repair in Beijing. Besides, the lessons are drawn from the advanced experience both at home and abroad and the policy suggestions for the government departments to strengthen the management of public rental housing repair are put forwand in the paper.

Key words:public rental housing; maintenance responsibility; market operation

中圖分類號：C939； TU18

文獻標志碼：A

作者簡介：馬京華(1991—)，男，碩士研究生，研究方向：防災(zāi)減災(zāi).

基金項目：北京市住房保障辦公室科研項目(BJ125- CS11)

收稿日期：2015-10-26

文章編號：1004-6011(2016)01-0084-05