丁祖昱

首付貸違法？

近日，央行相關領導首次提出“首付貸”違法，盡管行長周小川在答記者問的話語中并未傳達要嚴控首付貸的信號，但是緊接著副行長潘功勝對行長講話“補充發(fā)言”時明確表示，“房地產企業(yè)、房地產中介機構等所提供的首付貸產品，削弱了宏觀經濟政策的有效性，增加了金融風險，同時增加了房地產市場風險，將開展清理和整頓”。

聯(lián)想到春節(jié)前后房價快速上升，已有部分專家和媒體把矛頭直接指向了首付貸等所謂“金融杠桿”，一時間首付貸似乎成了推高房價的罪魁禍首，使得以控制房價的名義停止首付貸做法變得“順理成章”。

首付貸發(fā)展至今也就三年時間，2013年時針對一手房購房者當中置換客戶群體推出的，設計初衷是為換房的人資金騰挪提供幫助，由于置換購房者買新房與賣舊房之間有時間差，首付貸應運而生。到2015年，二手房交易中也有中介機構和金融機構按照一手房的模式發(fā)放類似貸款，為房屋置換客戶提供資金過梳這也被歸為首付貸。

時至今日，首付貸主要是由中介服務機構和銀行或非銀行金融機構（包括P2P平臺）推出一些相關產品，在北、上、深有一定的市場，但規(guī)模非常小。根據排摸，當前深圳首付貸規(guī)模約25億00億元，上海約30億-40億元，北京約40億元，不到當地市場總交易量千分之五。首付貸非罪魁禍首

首付貸絕非房價上漲的罪魁禍首。首先，首付貸規(guī)模太小，占比不到總交額的千分之五，如何推動房價？顯然，分人士把首付貸想象得太厲害了；其次首付貸的客戶主要是換房客戶群體，鏈家理財為例，80%以上客戶都在三月內還款，表明這是一種短期過橋貸款，僅為解決客戶賣舊房、買新房的購房資金時間差；最后，首付貸相關手續(xù)和要求也比較嚴格，一手房交易時金融機構會要求開發(fā)商提供類似擔保服務，對還款期限也通常定在房屋交付之前，因此非置換型消費者一般不會選擇首付貸。

為什么今天大家會把房價上漲的原因歸咎于首付貸？我認為原因很簡單——都想找出替罪羊。

那么，部分城市短期內房價上升的真正原因到底是什么？

1、政策利好頻吹，使得大家對未來整體市場的預期較好。今年以來，有首付款比例降低、降稅等新政推出，表明了政府對房地產市場的呵護態(tài)度，政策面一片利好。

2、部分城市出現(xiàn)投機投資客戶群體。這些情況主要出現(xiàn)在一線城市中的深圳，二線城市中的蘇州、合肥等。蘇州有部分項目最新價格相比2015年初上漲了100%，一些剛需項目的購買者居然70%都是投資客群體。

3、一些二手房中介利用信息不對稱，拉高市場心理預期，很大程度上誤導了購房群體，導致了成交價格失真。

4、媒體和自媒體的片面及非專業(yè)報道，渲染了這種恐慌的情緒，引發(fā)了購房者爭相入市的羊群效應。如報道某項目成交數百套千萬元價格房源，某項目一天漲價100萬元等，加重了“買漲不買跌”的恐慌情緒。

5、春節(jié)前后供應量減少j造成市場供求失衡青黃不接，再加上部分城市政府刻意控制預售證發(fā)放，造成了短期內在售房源價格飆升。

6、土地市場地王頻出，加大了大家對未來房價上漲預期。熱點城市不斷出現(xiàn)新地王，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象比比皆是。一塊地王往往能帶動一個區(qū)域房價的上升。

不合格的“替罪羊”

事實上，今天部分房價快速上升是多方因素集合而成的結果，有偶然性也有必然性。而首付貸實際上是一個不合格的“替罪羊”，政府應該承擔的責任更大。

當前，政府應該做好以下幾項工作：

1、規(guī)范市場交易秩序，嚴禁一手房中的炒樓花、更名等炒作行為，對二手房交易的中介活動也要加強監(jiān)管，盡量遏止因投機炒作因素造成的房價上漲；

2、增加市場供應，緩和供求矛盾，一方面加快預售證發(fā)放推出新房，另一方面也要加快宅地出讓，改變房企對土地供應不足的預期；

3、堅持專業(yè)的輿論導向，不要把房價上升的個案當成市場普遍狀況進行報道，應該曝光一些項目中的虛假銷售，以及經紀人的欺上瞞下行為，讓市場更加透明。

當然，大家更要相信市場的自我調節(jié)能力，那些沒有真正需求支撐的價格泡沫，早晚是會破滅的。