劉鋒

摘要：老舊小區(qū)有機更新改造是我國實行的一項惠民工程，既有利于帶來投資促進經(jīng)濟增長，更有利于改善城市環(huán)境、美化居住環(huán)境、改善居民的居住條件，是一項利國利民的大事。由于老舊小區(qū)建造時間較早，有些小區(qū)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，而且在改造中會涉及加層、加梯、加停車位、增面積以及管網(wǎng)改造等權(quán)屬問題，直接影響著老舊小區(qū)有機更新的普遍開展。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)，有機更新，建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)屬問題

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）05-0075-80 收稿日期：2016-03-02

老舊小區(qū)有機更新是新時期政府的一項惠民工程，既有利于經(jīng)濟增長，也可以提升城市和社區(qū)風(fēng)貌，進而改善居民的居住條件。現(xiàn)實中我國老舊小區(qū)改造更新面臨著資金、政策等諸多難題，而其中權(quán)屬關(guān)系如何界定是老舊小區(qū)改造更新的核心和難題。在老舊小區(qū)改造更新中一般會遇到面積擴展、樓層加層、加裝電梯、增設(shè)停車設(shè)施、管網(wǎng)改造等帶來的權(quán)屬問題。

1 建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及各國法律規(guī)定

建筑物區(qū)分所有權(quán)理論對建筑物區(qū)分所有權(quán)，尤其是混合型建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分及共有部分作了明確區(qū)分；國際上各國也以此為指引對建筑物所涉權(quán)屬予以了界定，該理論和經(jīng)驗對我國老舊小區(qū)改造更新所涉權(quán)屬問題具有重要參考價值。

1.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)的主要類型及特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)類型主要有縱切型區(qū)分所有權(quán)、橫切型區(qū)分所有權(quán)和混合型區(qū)分所有權(quán)。

縱切型區(qū)分所有權(quán)，即普通的一棟建筑物的單獨所有。

橫切型區(qū)分所有權(quán)，即一棟建筑物以橫的水平分割，各層分屬于不同的區(qū)分所有人。

混合型區(qū)分所有權(quán)，通俗講就是多層樓宇的每一層均有多戶住戶，具體表現(xiàn)為各區(qū)分所有權(quán)人所有的部分系以分間墻、樓、地板等與他人所有部分分割成封閉性空間，在構(gòu)造上形成獨立性，二層以上的區(qū)分所有權(quán)人其所有的部分因與基地不直接相通，而是通過走廊、階梯或電梯與外界相通。因而，在此形態(tài)的區(qū)分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型區(qū)分所有權(quán)下，涉及的權(quán)屬關(guān)系就存在著專有所有權(quán)和共有所有權(quán)之分。專有所有權(quán)即區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利；共有所有權(quán)即區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。專有所有權(quán)與共有所有權(quán)的界定不明，直接影響著建筑物所有權(quán)的界定，進而對小區(qū)建筑物改造維修帶來諸多阻礙。

我國要改造的老舊小區(qū)，主要是以集合式住宅小區(qū)為主，其所涉及的所有權(quán)關(guān)系類型為混合型區(qū)分所有權(quán)。

1.2 國際上對混合型建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)屬界定

關(guān)于混合型區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)和共有所有權(quán)的界定，各國法律法規(guī)都有相關(guān)規(guī)定，但不同國家的規(guī)定之間存在一定差異。

日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》中第2條規(guī)定：專有部分為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物部分，它從構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性加以認(rèn)定。關(guān)于構(gòu)造上的獨立性一般以有無固定墻壁間隔為依據(jù)；利用上的獨立性以能滿足人們生活目的的獨立機能為依據(jù)。而對于共有部分則采取了排除法來確認(rèn)，即專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分的建筑物附屬物和依本法規(guī)定而約定為共有部分的附屬建筑物與通往數(shù)個專有部分的走廊或樓梯，以及其他在構(gòu)造上可供區(qū)分所有權(quán)人全體或其一部共用的建筑物部分。

美國《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)示范法》中第二條規(guī)定：專有部分必須是坐落在一棟建筑物的任一層樓板上，可供獨立使用的房間或封閉性空間，且與公共街道或經(jīng)由共用部分與公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十條則規(guī)定：專有部分系指區(qū)分所有權(quán)要素中非屬于公共部分的部分。關(guān)于共用部分則采取了列舉法予以確認(rèn)，依據(jù)《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)示范法》，建筑物基地、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、地下室、電力系統(tǒng)、電梯等公用設(shè)備，除了區(qū)分所有權(quán)人另有約定外，原則上均屬共用部分；加州《民法典》則規(guī)定除專有部分以外的整個建筑物部分，但專有部分內(nèi)的中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電管線等則非屬共用部分。

德國《住宅所有權(quán)法》規(guī)定：專有部分指與共有部分不可分離的供特定住宅用或非供住宅用的空間，判斷標(biāo)準(zhǔn)為該建筑物部分在構(gòu)造上是否有獨立出入的樓梯間或走廊通到戶外，在機能上有無獨立的經(jīng)濟使用價值。共有部分采用排除法和推定方式加以認(rèn)定，具體包括：建筑物所在的土地及附屬的庭院以及圍繞建筑物的空地；維持建筑物的安全所必須的建筑物部分，如外墻、承重墻、天井、屋頂、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的設(shè)施，如樓梯、電梯、冷暖氣設(shè)備、自來水、電力系統(tǒng)；依住宅所有人全體約定共用的部分。

法國《住宅分層所有權(quán)法》中第二條規(guī)定專有部分指確保一特定區(qū)分所有權(quán)人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三條規(guī)定共用部分即供區(qū)分所有權(quán)人全體或數(shù)分區(qū)所有權(quán)人予以使用或?qū)ζ渚哂杏杏眯缘慕ㄖ镏T部分與土地。

我國集合式住宅小區(qū)的有機更新改造可以建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論及各國法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定的有益經(jīng)驗作為參考。

2 我國現(xiàn)有法律法規(guī)對所涉及權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)定

我國老舊小區(qū)有機更新改造是一項新工程，因而對于老舊小區(qū)改造更新中所涉及的權(quán)屬問題，現(xiàn)有法律法規(guī)仍缺乏較為明確的、專項的規(guī)定，但在所涉相關(guān)法律中也有了相應(yīng)的法文指引。

2.1 面積擴展及樓層加層

《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“要引導(dǎo)舊住宅區(qū)居民分?jǐn)偛糠止灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的整治改造成本，對于擴大居住面積、修繕更新住房產(chǎn)權(quán)人專有的設(shè)施設(shè)備等項目支出，應(yīng)由受益的住房產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。”該規(guī)定為老舊小區(qū)改造中帶來的擴展面積的產(chǎn)權(quán)歸屬提供了明確指引，而關(guān)于樓層加層的權(quán)屬認(rèn)定仍然缺乏較為明確的法文規(guī)定。

2.2 加裝電梯

《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”。

第八十條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。以上規(guī)定對加裝電梯的實施及電梯費用分?jǐn)偟忍峁┝酥笇?dǎo)。

2.3 增設(shè)停車設(shè)施

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定明確了小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施應(yīng)優(yōu)先滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求，并對其處置方式作了明確規(guī)定。

2.4 管網(wǎng)改造

《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任”。

《城市供水管理條例》第二十七條規(guī)定“城市自來水供水企業(yè)和自建設(shè)施供水的企業(yè)對其管理的城市供水的專用水庫、引水渠道、取水口、泵站、井群、輸（配）水管網(wǎng)、進戶總水表、凈（配）水廠、公用水站等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)定期檢查維修，確保安全運行”。

《中華人民共和國電力法》第十九條規(guī)定“電力企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強安全生產(chǎn)管理，堅持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立、健全安全生產(chǎn)責(zé)任制度。電力企業(yè)應(yīng)當(dāng)對電力設(shè)施定期進行檢修和維護，保證其正常運行”。

《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“對于更新改造供電、電信以及供水、供氣等市政公用設(shè)施的專項成本支出，應(yīng)由各運營單位承擔(dān)”。以上規(guī)定對管網(wǎng)改造中涉及的權(quán)屬問題具有較為明確的方向指引。

3 國際上對小區(qū)共有設(shè)施重建或維修的經(jīng)驗與做法

從國際上看，各國對建筑物混合所有權(quán)下共有設(shè)施的重建與維護除了有相關(guān)法律規(guī)定外，也有一些有益的實踐經(jīng)驗和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以組屋為主，小區(qū)物業(yè)維修和保養(yǎng)是由政府負(fù)責(zé)牽頭，同時要求物業(yè)管理企業(yè)積極配合。對于住宅樓的維修，政府規(guī)定每5年對樓房的外墻、公共走廊、屋頂、地下管網(wǎng)及其他公共場所進行維修；并對水電設(shè)施進行維修保養(yǎng)。

住宅小區(qū)公共設(shè)施運行維修費用由國家負(fù)責(zé)，如地下管網(wǎng)的維修；具體來講，政府每年在預(yù)算中預(yù)留部分資金彌補小區(qū)公共管理部分赤字，同時在房屋運轉(zhuǎn)利潤中留存部分作為小區(qū)管理資金；另外，通過法律法規(guī)對小區(qū)裝修及維修期限做出了詳細規(guī)定。

3.2 日本

日本小區(qū)的物業(yè)管理法制化、規(guī)范化程度很高，能及時防范房屋失修失養(yǎng)及管道老化現(xiàn)象。如遇重大維修，一般也由政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)，政府將整個地下管網(wǎng)體系統(tǒng)一到政府公共服務(wù)中去，并依靠引入中介組織實現(xiàn)對小區(qū)管理的規(guī)范化；通過立法將某些社會服務(wù)職能轉(zhuǎn)移給社會事業(yè)單位或行業(yè)協(xié)會。

對于小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施，認(rèn)為地下車庫擁有獨立空間和專有特性，因而歸專人獨有；而處于公共區(qū)域的停車設(shè)施所有權(quán)，開發(fā)商逐漸取代了所有業(yè)主的地位而掌握了其所有權(quán)，但學(xué)界至今爭議頗深。

3.3 歐美國家

由于歐美國家小區(qū)基本上都為私人住宅和小型物業(yè)小區(qū)，小區(qū)地下管網(wǎng)的歸屬一般按城市公共服務(wù)設(shè)施統(tǒng)一建設(shè)和維護。具體講，小區(qū)內(nèi)的小工程及日常服務(wù)一般由內(nèi)部維修人員來進行，大型維修工程一般采取承包方式，由專業(yè)的維修公司來做，其費用由物業(yè)管理費承擔(dān)，政府可以提供補貼；而對于私人住宅，房屋內(nèi)部的地下管道由房主負(fù)責(zé)，其他則由政府公共服務(wù)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

德國對小區(qū)停車設(shè)施規(guī)定若停車設(shè)施界標(biāo)是持久性的，則此私人所屬車位受法律保護，而與車位設(shè)置位置無關(guān)；并且法律規(guī)定停車設(shè)施的支出不能納入建筑物中。

美國則規(guī)定小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施屬于本小區(qū)業(yè)主，其他人無權(quán)持有；停車設(shè)施在買賣時必須與房屋一并銷售，且不允許小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施出于盈利性目的出租或建新。

4 老舊小區(qū)改造更新涉及權(quán)屬問題的政策建議

在老舊小區(qū)改造更新過程中，能否明確的界定所涉及的相關(guān)權(quán)屬問題直接決定了各利益相關(guān)者的權(quán)責(zé)，進而影響著人們及所涉權(quán)屬單位的參與意愿，最終將影響老舊小區(qū)的改造進程。

4.1 通過立法明確相關(guān)權(quán)益的邊界及歸屬

借助《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，出臺可操作性強的關(guān)于明確界定所涉權(quán)屬問題的法律規(guī)定；同時借鑒國際有益經(jīng)驗，明確老舊小區(qū)內(nèi)專有部分及共有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，從而明確界定在改造實施過程中各方責(zé)任與義務(wù)，并在實踐中加以落實，減少改造過程中由于權(quán)屬歸屬不清問題導(dǎo)致的利益沖突，提高改造進程和效率。因此，在完善相關(guān)法律法規(guī)及明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地已有的有益經(jīng)驗，所涉相關(guān)權(quán)屬問題的具體做法可參考如下。

4.1.1 面積擴展

改造過程中增加的面積應(yīng)歸業(yè)主所有，業(yè)主需承擔(dān)建造費用，明確其產(chǎn)權(quán)歸屬，所收費用除彌補成本外可作為小區(qū)維修基金。

4.1.2 樓層加層

涉及樓層加層的改造，所加樓層采取對外出售的方式，所得資金用于樓宇加裝電梯費用和其他改造費用，明確產(chǎn)權(quán)歸購房人所有；或可引入市場化機制，由企業(yè)出資進行綜合改造，加層面積產(chǎn)權(quán)歸該企業(yè)所有。

4.1.3 加裝電梯

對于加裝電梯，應(yīng)在業(yè)主同意的前提下費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，電梯產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共同所有。

4.1.4 增設(shè)停車設(shè)施

小區(qū)增設(shè)停車設(shè)施應(yīng)該本著服務(wù)本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的基本理念，合理科學(xué)規(guī)劃，改造以后向業(yè)主出售或者出租。如若出售，停車設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，出售資金扣除停車設(shè)施改造成本和參與改造企業(yè)合理利潤后用于整個小區(qū)改造；如若出租，停車設(shè)施產(chǎn)權(quán)及相應(yīng)收益歸小區(qū)全體業(yè)主所有。

小區(qū)外公共用地上的新增停車設(shè)施建議采取BOT方式，通過特許經(jīng)營模式運作。

4.1.5 管線改造

管線改造涉及的權(quán)屬關(guān)系應(yīng)界定清楚政府、涉及權(quán)屬單位及個人的權(quán)屬邊界，具體要做到一戶一表，權(quán)責(zé)明確，表后及入戶部分費用應(yīng)由住戶自行負(fù)責(zé)，小區(qū)公共部分由業(yè)主委員會或管線所屬單位承擔(dān)，小區(qū)紅線外部分歸屬于企業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)維護費用。

4.2 加大法律宣傳引導(dǎo)力度，提高居民的權(quán)利義務(wù)對等意識

在法律層面上，個人權(quán)利與義務(wù)是對等的，在享受權(quán)利的同時也應(yīng)承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。在混合型區(qū)分所有權(quán)小區(qū)內(nèi)，專有權(quán)與共有權(quán)共存，對于其共有部分而言，居民在享受其帶來便利與服務(wù)的同時，應(yīng)相應(yīng)承擔(dān)其維護、改造所需的費用是符合法律上權(quán)利義務(wù)對等理念的。

在現(xiàn)實中，居民往往只關(guān)注權(quán)利的享有，而不樂于承擔(dān)義務(wù)或者只關(guān)注改造帶來的義務(wù)的增加而未意識到其所帶來的權(quán)利的享有，造成了在老舊小區(qū)改造尤其是公共部分改造中資金收繳困難。特別是改造后居民只關(guān)注眼前利益，缺乏長遠意識，在意識到要承擔(dān)繳納物業(yè)費的義務(wù)時并未意識到現(xiàn)代物業(yè)的建立使其所能享受到的現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利，因而居民對建立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系態(tài)度不積極。因此，應(yīng)加大法律宣傳引導(dǎo)力度，提高居民的權(quán)利義務(wù)對等意識。

參考文獻：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.法律出版社.2007

作者簡介：

劉峰，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，博士，助理研究員，研究方向為宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership

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