于洋

這個(gè)春天很溫暖……

契稅下調(diào)、首付比例降至兩成，農(nóng)歷新年之后，政策行情持續(xù)寬松，加之去年年末成交火熱的余溫猶在，2016年的春天，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，實(shí)在是不能再溫暖了。

政策“紅包”

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

業(yè)界期盼已久的首套房二成首付終于落地，二套房三成首付更是“意外之喜”。顯然，首付比例的下調(diào)對(duì)刺激潛在購(gòu)房者買房的效果是非常明顯的。特別是對(duì)于大多80后的剛需群體而言，早已經(jīng)習(xí)慣了提前消費(fèi)的他們，對(duì)于購(gòu)房門檻的降低自然是喜聞樂(lè)見(jiàn)。

緊接著，2月17日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這個(gè)政策是希望通過(guò)提高公積金賬戶存款利率，激勵(lì)更多人有意愿去繳納公積金，體現(xiàn)的是公積金政策層面的思路變化。此次政策允許按照一年的定期存款利率進(jìn)行計(jì)算，相當(dāng)于政府鼓勵(lì)工薪階層積極繳納公積金，并給予等同于理財(cái)性質(zhì)的收益保障。這樣做，能擴(kuò)大公積金繳納的范圍和規(guī)模，對(duì)于后續(xù)公積金利用也能夠起到積極的保障。

以往一到第四季度公積金貸款額度吃緊的狀況有望改觀，與此同時(shí)，此次公積金存款利率上調(diào)至1.5%，意味著公積金貸款的存貸利差進(jìn)一步減小，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，可以進(jìn)一步減輕還款壓力，無(wú)疑也將釋放出更多的購(gòu)房置業(yè)需求。

時(shí)鐘僅僅走了四圈，“紅包”就又一次來(lái)襲。2月19日，財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，通知自2016年2月22日起施行。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，此次契稅調(diào)整，明顯是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶型住房以及鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房，一邊去庫(kù)存一邊盤活二手交易市場(chǎng)，可謂一箭雙雕。要知道，以往“庫(kù)存?zhèn)}庫(kù)”中的“釘子戶”恰恰是大戶型。

“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫(kù)存和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍?！敝袊?guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂“多策并舉”，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”有積極影響。

這一輪政策“紅包”的接連來(lái)襲，讓本應(yīng)處在傳統(tǒng)淡季的樓市立馬“春意盎然”。也許你會(huì)覺(jué)得單憑幾項(xiàng)政策就判定樓市將迎來(lái)“暖春”有些草率，但請(qǐng)?jiān)囍鴨?wèn)問(wèn)自己，多年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與政策的關(guān)聯(lián)性有多大？答案不言而喻。

青島樣本

2015年的青島樓市著實(shí)上演了一把“大圣歸來(lái)”的好戲。2015年，全市住房銷售成交共計(jì)18.92萬(wàn)套，新房共計(jì)銷售13.36萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)39.09%；二手住房成交5.5 6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)57.02%，雙雙打破歷史紀(jì)錄。

那么，2016年的青島樓市在政策利好持續(xù)推進(jìn)的前提下，又會(huì)交出怎樣的成績(jī)單呢？

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2月15日——2月21日，青島市新房成交1153套，成交面積11.75萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲2353%、2194%。其中商品住宅共計(jì)成交1016套，成交面積10.35萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲2158%、1976%。新房成交均價(jià)為8455元/平方米，環(huán)比上漲1.3%。

盡管單純從周報(bào)很難判定市場(chǎng)的整體成交狀況，但春節(jié)后首周的成績(jī)著實(shí)喜人。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師邵凱分析指出，“年”后首周，青島市新房成交量全面回升，基本達(dá)到“年”前的成交水平，繼2月初降低非限購(gòu)城市首付比例后，財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，雙重重磅利市政策，去年“暖冬”之后的頹勢(shì)一掃而空。李滄區(qū)、市北區(qū)、城陽(yáng)區(qū)以及青西新區(qū)、高新區(qū)、即墨市等重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)被激活，以目前的市場(chǎng)形勢(shì)而言，大有上漲趨勢(shì)。

更值得一提的是，隨著一線城市地價(jià)高企、樓面價(jià)頻頻超過(guò)在售房?jī)r(jià)、三四線城市面臨高庫(kù)存壓力的情況下，二線城市已成為不少開(kāi)發(fā)商布局的重點(diǎn)。

“除極少數(shù)超大城市，全面放開(kāi)落戶限制?！眹?guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上這樣宣布。要知道，像北上廣深等超大城市已經(jīng)到了嚴(yán)控城市人口規(guī)模的階段，“全面放開(kāi)落戶限制”的受益者無(wú)疑將是一些核心二線城市。

而經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快且人口流入較多的沿海城市青島，自然將備受青睞。“面粉”價(jià)格決定“面包”價(jià)格，倘若開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛布局青島，勢(shì)必將掀起一輪新的拿地潮，房?jī)r(jià)自然水漲船高。那青島未來(lái)的房?jī)r(jià)水平會(huì)是什么狀態(tài)？從目前看，全國(guó)大中房企早已紛紛入駐青島，只是眼下青島庫(kù)存量仍處高位，尚未出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，可一旦庫(kù)存危機(jī)解除，房?jī)r(jià)上漲定是大概率事件。

不過(guò)，需要指出的是，不是每個(gè)區(qū)域、每個(gè)樓盤都可以上調(diào)自己的房?jī)r(jià)。因?yàn)?，隨著樓市分化的進(jìn)一步加劇，房?jī)r(jià)同樣也會(huì)面臨分化。

不是每朵野百合都有春天

現(xiàn)階段中國(guó)樓市，相去霄壤。

“目前一線城市是因?yàn)樯鐣?huì)福利高，配套資源優(yōu)質(zhì)且豐富導(dǎo)致全國(guó)購(gòu)買力集中于此，供需關(guān)系無(wú)法平衡，房?jī)r(jià)一直上漲。三四線城市主要是量的泡沫，無(wú)法短時(shí)間消化，且開(kāi)發(fā)商大多規(guī)模小，資金吃緊。”青島時(shí)代縱橫營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理張百忍說(shuō)，“而二線城市普遍出現(xiàn)市區(qū)好、郊區(qū)差的兩極分化局面。”

城市間如此，城市中區(qū)域間同樣如此。

“青島就像一個(gè)微縮市場(chǎng)，不同區(qū)市間因地域、人口資源不同，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上或?qū)⒗^續(xù)分化。”在邵凱看來(lái)，市南、市北、李滄區(qū)相當(dāng)于需求旺盛的“一二線城市”，土地資源稀缺，房?jī)r(jià)自然不會(huì)降，熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目漲幅較大也不是不可能；城陽(yáng)區(qū)、即墨市是相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)市區(qū)外溢需求吸收乏力，主要還是依靠?jī)?nèi)部消化，房?jī)r(jià)水平繼續(xù)維持平穩(wěn)是基調(diào)；高新區(qū)、青西新區(qū)借力自然資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引部分外來(lái)購(gòu)房者，尤其是青西新區(qū)，近年來(lái)，淄博、濰坊、甚至其他省市的購(gòu)房者也會(huì)選擇來(lái)此置業(yè)，政策支撐和資源優(yōu)勢(shì)是最大吸引點(diǎn)，雖然需求在增加，但這也是少數(shù)，地緣需求依然是主力；放眼平度、膠州、萊西市就像“三四線城市”，有大量的土地資源，現(xiàn)有庫(kù)存量大，需求外溢，內(nèi)在去化乏力，不可避免開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量等變相促銷動(dòng)作。不同區(qū)市之間房?jī)r(jià)的分化，是短時(shí)間內(nèi)難以化解的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈演愈烈，而關(guān)于分化的原因，業(yè)內(nèi)人士則眾說(shuō)紛紜。不過(guò)，主流的觀點(diǎn)仍是人口因素，它才是樓市燃燒的柴薪。

在大城市嚴(yán)控城市人口規(guī)模的背景下，城市能否吸引越來(lái)越多的流動(dòng)人口考驗(yàn)的正是其城市的價(jià)值魅力。正如世聯(lián)行《2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望》中所說(shuō)的一樣，隨著城市價(jià)值的回歸，起決定因素的，是影響這個(gè)城市住房需求的第一推動(dòng)力——產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造財(cái)富的能力。類似于電子商務(wù)之都杭州這樣的城市，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成功、城市競(jìng)爭(zhēng)力逐漸在向一線看齊，加上拿地成本和門檻低于一線，未來(lái)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的主戰(zhàn)場(chǎng)。反之，僅靠單一內(nèi)生需求的中小城市仍將艱難的去庫(kù)存。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)如何變化，市場(chǎng)如何推演，還得看城市的發(fā)展如何，不是每朵野百合都有春天。