中評(píng)

“除極少數(shù)超大城市，全面放開落戶限制。”國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上這樣宣布。在該次會(huì)議上，明確除極少數(shù)超大城市外，全面放開高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員等落戶限制。這意味著我國(guó)戶籍制度的門檻再一次降低。

從新型城鎮(zhèn)化和戶籍改革的方向來(lái)看，一線城市將在“嚴(yán)格控制人口”“嚴(yán)控城市建設(shè)用地”的思路下，走上“疏解”的道路。這意味著未來(lái)一線城市房地產(chǎn)開發(fā)增量會(huì)逐漸減少，拿地難度和土地價(jià)格的高企，會(huì)使得這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為少數(shù)“土豪”的游戲，且利潤(rùn)率被土地成本吃掉，使得在一線城市賺錢越來(lái)越難。

這種情況下，加上三四線城市市場(chǎng)一片清淡，“全面放開落戶限制”的受益者或?qū)⑹且恍┖诵亩€城市。

那么到底哪些城市會(huì)成為未來(lái)一年的“二線王者”？從2015年呈現(xiàn)的趨勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、發(fā)展?jié)摿薮螅硖庨L(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域的城市，如南京、武漢、杭州、寧波、佛山、東莞、惠州、中山等城市，人口與經(jīng)濟(jì)大省的中心城市如鄭州、廈門、合肥、武漢、成都等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，成交量?jī)r(jià)均十分堅(jiān)挺。這些城市也正在成為嗅覺(jué)靈敏的開發(fā)商的獵場(chǎng)。融創(chuàng)、世茂、正榮等地產(chǎn)企業(yè)都明確了布局二線城市的戰(zhàn)略，開年以來(lái)，在這些城市頻繁拿地，制造新地王。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2015年全年40家房企新增土地儲(chǔ)備中二線城市近半數(shù)，三四線城市占37%，一線城市14%。

然而，二線城市掘金，也面臨著如前兩年“回歸一線城市”時(shí)一樣的困難選擇。一是對(duì)城市的選擇頗費(fèi)思量。城市進(jìn)入不對(duì)，就可能面臨折戟沉沙的境地，有的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，但土地供應(yīng)量大、庫(kù)存量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)持續(xù)多年低位徘徊。有的城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏重新區(qū)新城，在主城發(fā)展尚存較大空間的情況下，這些新城新區(qū)就可能成為房企的“滑鐵盧”。如果不慎誤入這些城市，就可能深陷其中。

城市的選擇，抄別人的作業(yè)，看別人是怎樣布局的然后來(lái)選擇，有時(shí)候是一個(gè)好策略，但也可能會(huì)遭遇尷尬。一方面一大波房企跟風(fēng)進(jìn)入會(huì)炒高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)，另一方面，市場(chǎng)也可能因?yàn)槎唐趦?nèi)供應(yīng)量增大而導(dǎo)致下滑，遭遇新的“去庫(kù)存”危機(jī)。

與其跟風(fēng)，不如多下些笨功夫，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)潛力、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、庫(kù)存及去化速度、土地供應(yīng)情況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深度研究，對(duì)目標(biāo)地塊的周邊產(chǎn)業(yè)、人口、商業(yè)、交通等因素進(jìn)行深入研究，仔細(xì)衡量后再下手。

核心二線城市，掘金機(jī)會(huì)正在來(lái)臨。能不能掘到真金，還要考驗(yàn)房企的核心能力，閉著眼睛下注是不行的。