摘要：隨著度假需求的逐漸普及和房地產行業(yè)的進一步市場細分，重慶市度假房產發(fā)展面臨前所未有的發(fā)展契機。然而，由于起步較晚，重慶市度假房產市場存在日益凸顯的問題。本文以重慶市為研究對象，分析重慶度假地產存在的問題，并在此基礎上基于營銷4C理論提出重慶度假地產的營銷策略。

關鍵詞：度假地產；問題；營銷策略

度假房產是指以旅游度假為目的的房地產，融旅游、休閑、度假、居住為一體的房地產項目。重慶市作為最年輕的直轄市，雖然擁有較豐富的旅游度假資源，但度假房產市場起步較晚，使依靠傳統(tǒng)的房地產營銷模式對度假房產行業(yè)發(fā)展的問題日益凸顯。因此，本文擬研究的重慶度假房地產營銷策略分析為重慶市度假房產公司的發(fā)展和滿足重慶市民市內度假的需求有現實意義。

一、重慶市度假房產發(fā)展現狀分析

目前重慶市的度假房產主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、縉云山、黃水等幾大著名旅游風景區(qū)。這些度假景點離主城不遠，夏季平均氣溫在二十幾攝氏度，空氣清新，負氧離子高，是市民夏天消涼避暑的絕佳之處。同時，海拔相對較高的仙女山、金佛山每年冬天可能還有雪景欣賞。調查表明，重慶度假房產項目，通常通過“度假+地產”的模式融合養(yǎng)生、溫泉文化、人文景觀、體育運動等主題因素進行推廣。2014年，重慶度假房產供應量超100萬平方米，僅黑山谷的在售項目就高達20個。

二、重慶度假房產存在的問題

1.產品單一、缺陷較多

目前，重慶市的度假房產多以避暑房為主，在戶型設計、小區(qū)開發(fā)、功能配套上大同小異，不能滿足度假群體的個性化需求，形式單一，缺乏特色，吸引力不足。同時，對于已經成功銷售的度假房產，開發(fā)商承諾的后期配套、物業(yè)管理等服務嚴重滯后。

2.市場缺乏規(guī)范，價格混亂

重慶市現有的度假房產市場缺乏有效的監(jiān)督和規(guī)范，“小產權房”現象突出。所謂“小產權房”是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。因為“小產權房”在開發(fā)成本、配套服務等方面低于商品房，因此銷售價格相對較低，導致度假房產市場價格混亂、魚目混珠。

3.市場認知度不夠，缺少與消費者的有效溝通

度假房產與普通住宅最大的區(qū)別就是客源地與房源地的分離?？驮吹嘏c房源地的分離對度假房產開發(fā)商的前期宣傳工作要求更高。目前重慶市的度假房產存在前期宣傳力度不夠、目標市場選擇偏差及渠道不合理等問題，導致消費者對項目認知度不夠，影響后期銷售。對于已售度假房產，開發(fā)商往往是賣完樓走人，把接下來的一系列問題留給物業(yè)公司，消費者根本無法與開發(fā)商有效溝通，甚至根本找不到地方解決問題。

4.便利性存在缺陷

因為客源地與房源地的分離，目前重慶市的度假房產在銷售便利性方面存在不足，大多數項目的看房、下訂單、簽協(xié)議等環(huán)節(jié)均在項目所建附近的售樓中心完成，沒有其他更為方便的渠道協(xié)助銷售。另外，對于已售度假房產，往往遠離市中心，配套的度假交通匱乏，給人們度假帶來極其不便。

三、基于4C理論的重慶度假房產營銷策略

現代營銷理論4C（Consumer、Cost、Convenience、Communication）由美國營銷專家勞特朋教授提出，在房地產營銷中廣泛應用。4C理論強調企業(yè)首先應該把追求顧客滿意放在第一位，其次是努力降低顧客購買的成本，然后要充分注意到顧客購買過程中的便利性，最后還應該以消費者為中心實施有效的營銷溝通。

1.消費者策略（Consumer）

（1）根據消費者需求設計產品

根據4C理論的消費者策略，重慶度假房開發(fā)商應該根據重慶消費者市場的特殊性，認真研究消費者市場的特征，真正把握客戶的需求，生產消費者需要的產品。例如：戶型設計應滿足通風、防潮等基本要求。另外，戶型設計多樣化，滿足不同的家庭需求等。

（2）配套盡量齊全

開發(fā)商應該盡量建設健全度假地產的配套設施，并做到合理的功能分區(qū)。開發(fā)商應該從前期調研開始，了解度假群體對配套設施的需求程度，規(guī)劃后期建設并落到實處，建設真正的度假房產。

2.成本策略（Cost）

以4C理論為指導，開發(fā)商想要爭取更多的消費者，應該以消費者的消費總成本為依據作為制定價格策略的參考，使市場效益最大化。同時，應該將消費者對度假房產的各項偏好所愿意支付的成本作為開發(fā)商利潤的主要依據。因此，前期的消費者偏好調查必不可少，使買賣雙方實現利益最大化。

3.方便性策略（Convenience）

對于度假房產的營銷人員來說，為消費者提供便利快捷的服務為營銷的重要環(huán)節(jié)。簡化程序，方便更多主城居民。同時，為了提高消費者的便利性，應該提高營銷人員的綜合素質，并保證各種渠道信息的真實性。營銷人員直接與顧客接觸，他們的服務態(tài)度、信息掌握情況、交流能力以及品格對消費者來說能夠全面了解物業(yè)情況以至于最后決定是否購買。

4.溝通策略（Communication）

在當今的網絡營銷背景下，度假房產的營銷人員與顧客的溝通方式，除了傳統(tǒng)的直接溝通和電話溝通外，還應該提供與消費者更有效的雙向溝通平臺。例如：APP、微信平臺、網絡留言等。這些溝通方式不僅不受時間地域限制，而且能及時回復。

結束語

隨著房地產市場的進一步細分，越來越多的開發(fā)商進軍度假房產市場。目前重慶市度假房產市場的營銷策略存在諸多問題。重慶市度假房產市場想要持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，必須以消費者需求為中心制定更為合理的營銷策略。

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作者簡介：

肖映紅（1983- ），女，重慶大渡口人，碩士研究生，重慶工程職業(yè)技術學院，講師。