張杰

【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其有力推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，其具有較強(qiáng)的帶動(dòng)性和較高的產(chǎn)業(yè)相關(guān)度，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定發(fā)展具有重要的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在投資和開(kāi)發(fā)方面具有較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，但是其存在脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及過(guò)度增長(zhǎng)等問(wèn)題，仍然隱藏著較大的泡沫危機(jī)，這需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展。本文就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問(wèn)題進(jìn)行分析，并試探性地提出幾點(diǎn)有效對(duì)策，以便相關(guān)人士借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】國(guó)民經(jīng)濟(jì)；安全視覺(jué)；房地產(chǎn)泡沫；治理問(wèn)題；對(duì)策

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷健全和完善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫而言，其在一定程度上能夠?qū)Χ喽鹊呢泿艛U(kuò)張加以有效吸收，溫和有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)然在治理房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題時(shí)，需要政府通過(guò)宏觀調(diào)控政策來(lái)平抑市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)大波動(dòng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)泡沫概述

房地產(chǎn)泡沫作為一種“泡沫經(jīng)濟(jì)”，其主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)在交易過(guò)程中突然漲價(jià)，房屋和土地具有極高的價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格相背離，商品供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)無(wú)法真實(shí)反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。由于資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)大，市場(chǎng)的價(jià)格與使用者的實(shí)際支撐情況不相符合，出現(xiàn)價(jià)格暴跌等情況，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產(chǎn)泡沫作為價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)，其與一般價(jià)格波動(dòng)存在本質(zhì)差異，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度相對(duì)較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問(wèn)題分析

1.原因

隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的增加使得我國(guó)面臨著更為嚴(yán)峻的土地資源緊缺問(wèn)題，房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供求關(guān)系失衡等情況，并且部分投機(jī)經(jīng)營(yíng)者為了謀取自身的利益，通過(guò)不正當(dāng)手段獲取土地權(quán)益，導(dǎo)致房地產(chǎn)與土地實(shí)際價(jià)值相脫離，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，由于土地資源的資產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)格缺乏一致性，實(shí)際市場(chǎng)地價(jià)與預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產(chǎn)泡沫越多。當(dāng)前我國(guó)政府積極鼓勵(lì)投資，金融機(jī)構(gòu)和銀行也相繼發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，也可能造成房地產(chǎn)泡沫。例如經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，購(gòu)房者違約后會(huì)導(dǎo)致銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的壞賬與呆賬，并且房地產(chǎn)實(shí)際地價(jià)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格，金融機(jī)構(gòu)則難以及時(shí)收回利息和貸款，出現(xiàn)金融危機(jī)。

此外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)缺乏合理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積房源與土地，投機(jī)炒作，導(dǎo)致虛假宣傳與交易產(chǎn)生，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成誤導(dǎo)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序性。如開(kāi)發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對(duì)商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應(yīng)求。土地要素市場(chǎng)的缺失會(huì)在很大程度上導(dǎo)致土地價(jià)格壟斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是如此，房地產(chǎn)價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值相脫離，呈現(xiàn)虛高的情況，并且受地方保護(hù)意識(shí)和巨額資金等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)弱化，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行政壟斷與局域性壟斷。

2.對(duì)策

要想有效控制與治理房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應(yīng)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房加以推行。政府可結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求，建立住房供應(yīng)體系，對(duì)住宅的供應(yīng)模式加以改進(jìn)，形成租賃市場(chǎng)，大力推出公租房、保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)對(duì)商品房的價(jià)格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購(gòu)房居住，有區(qū)別性與針對(duì)性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經(jīng)濟(jì)適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進(jìn)行抵押貸款與公積金貸款等。

其次應(yīng)對(duì)土地資源管理加以強(qiáng)化，完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。建立健全宏觀監(jiān)測(cè)而體系，對(duì)土地資源的用地比例與供應(yīng)量進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)城市形象工程和高檔住宅的開(kāi)發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求進(jìn)行正確預(yù)測(cè)與評(píng)估，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作與虛假宣傳，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告進(jìn)行定期發(fā)布，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。此外，可對(duì)購(gòu)房實(shí)名制加以積極推行，加強(qiáng)管理住房開(kāi)放貸款，對(duì)房屋貸款業(yè)務(wù)和個(gè)人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴(yán)格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開(kāi)發(fā)商的信用等級(jí)與開(kāi)發(fā)資質(zhì)。當(dāng)然，政府可采用土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，對(duì)城市大規(guī)模建設(shè)與高檔住宅盲目開(kāi)發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調(diào)控土地的預(yù)售、稅收和供應(yīng)等，保證土地供應(yīng)量的合理性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌暴漲會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全平穩(wěn)運(yùn)行，需要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測(cè)體系，合理管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有這樣，才能保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

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