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        房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式探討

        2016-05-14 01:43:24李傳鵬
        中國經(jīng)貿(mào) 2016年6期
        關(guān)鍵詞:發(fā)展模式風險控制房地產(chǎn)

        李傳鵬

        【摘 要】目前,互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透進了房地產(chǎn)行業(yè),促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文首先概述了房地產(chǎn)金融的優(yōu)勢,接著詳細討論在當前形勢下,房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的可行模式和發(fā)展方向,同時也指出這些發(fā)展模式中可能存在的風險。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);互聯(lián)網(wǎng)金融;發(fā)展模式;風險控制

        一、引言

        近年來,隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)金融作為一種新型的金融工具和金融平臺越來越受到人們的重視,國民經(jīng)濟生產(chǎn)中的各個行業(yè)也開始利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺作為資金流動和融通的重要渠道之一。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高成本行業(yè),其資金流要求較高,而互聯(lián)網(wǎng)金融可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金的使用效率,獲得融資。互聯(lián)網(wǎng)金融也逐漸滲透房地產(chǎn)行業(yè),為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來深刻影響。為此,有必要研究房地產(chǎn)行業(yè)中互聯(lián)網(wǎng)金融模式的發(fā)展,以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的便利。

        二、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融優(yōu)勢

        互聯(lián)網(wǎng)金融是一種新興的融資理念,已在全世界范圍內(nèi)異軍突起。在我國,互聯(lián)網(wǎng)金融于2013年興起,經(jīng)過兩年的發(fā)展,目前已經(jīng)產(chǎn)生5000多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應用互聯(lián)網(wǎng)金融,相比傳統(tǒng)金融來說優(yōu)勢明顯。

        1.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融方便快捷

        互聯(lián)網(wǎng)金融的宗旨是“以用戶為中心”,這是其相比傳統(tǒng)金融而言最大的特點。對于個人用戶而言,支付寶、財付通等支付工具已成為時下電子商務和網(wǎng)絡購物的主要支付方式,帶給個人用戶極大的方便。

        對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,互聯(lián)網(wǎng)金融可以幫助企業(yè)更好地進行資金的管理,拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,通過資金眾籌等方式進行融資,相比傳統(tǒng)銀行融資而言,效率更高,資金到賬更快,也有利于項目的高效完成。

        2.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融成本低、覆蓋面廣

        相比傳統(tǒng)金融機構(gòu),互聯(lián)網(wǎng)金融是建立在強大的信息網(wǎng)絡技術(shù)基礎(chǔ)之上的,互聯(lián)網(wǎng)金融利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡平臺,降低了雙方交易成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,信息的發(fā)布、房產(chǎn)的交易等均可通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺完成,不僅降低了雙方的成本,也能更好地讓利于消費者,進行房地產(chǎn)的促銷活動。

        3.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融覆蓋面廣

        互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)無處不在,這種“開放”的特性使得房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺可以接觸到更為廣闊的消費者,進行信息的充分交流,挖掘潛在客戶和資金供應者,提高資金的使用效率。另外,消費者也可以在互聯(lián)網(wǎng)平臺上了解到更多房地產(chǎn)企業(yè)的信息,信息不對稱得到了有效緩解,有利于塑造健康公開的消費環(huán)境,也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

        三、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融運營模式談論

        近段時間,一線城市對首付貸監(jiān)管的風聲加緊,讓很多經(jīng)營首付貸業(yè)務的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺不得不停止向消費者發(fā)放首付貸,轉(zhuǎn)向其他互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務。除了首付貸,房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,向消費者提供一系列的金融服務,包括:

        1.互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式

        互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈模式的結(jié)合,為房地產(chǎn)企業(yè)以整個產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)采取金融服務提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)所處的整條產(chǎn)業(yè)鏈較長。從最早開發(fā)商拿到土地開始,房地產(chǎn)企業(yè)就可以以土地或未來樓盤作為抵押物,在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上進行融資,充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融的“惠眾”優(yōu)勢,降低融資成本,縮短貸款周期。在前期,一些中小房地產(chǎn)企業(yè)往往資金不足,這種互聯(lián)網(wǎng)金融與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的模式則可以為這些企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的資金流。

        2.提前回籠應收租金模式

        近幾年,商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展,數(shù)量迅速增加。不過,目前整體經(jīng)濟增長放緩,以及電商沖擊劇烈。在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)運營回收租金的周期較長,資金壓力越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)為了提前實現(xiàn)租金,可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,成立相關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司,并將已經(jīng)形成的應收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司。保理公司獲得了應收租金收益權(quán)后,通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺包裝成 固定期限的理財產(chǎn)品,并轉(zhuǎn)讓給平臺投資人,并由房地產(chǎn)商提供連帶擔保。這一模式可以提前收回租金,有效地降低項目前期運營的壓力。

        3.購房與貸款理財結(jié)合模式

        為了促進樓盤的銷售,降低申領(lǐng)預售許可證的風險,房地產(chǎn)商可以選擇在購房條款中加入與自身互聯(lián)網(wǎng)和金融平臺理財產(chǎn)品相關(guān)的條款,這項條款約定購買理財產(chǎn)品的本息在樓盤達到預售條件時,可以以較為優(yōu)惠的購房折扣轉(zhuǎn)為購房首付款。這樣一來,在項目取得預售許可證前,這項理財產(chǎn)品只是常規(guī)一種常規(guī)的產(chǎn)品;在項目取得預售許可證后,這項理財產(chǎn)品可馬上轉(zhuǎn)化為購房首付款。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種新型模式,提前鎖定潛在購房客源。

        四、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺風險

        互聯(lián)網(wǎng)金融在我國快速發(fā)展,然而一些監(jiān)管措施并沒有及時跟上,使得互聯(lián)網(wǎng)金融平臺問題頻出,一些平臺“跑路”,給投資者造成了較大損失。對房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺而言,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金投入較大、資金回收周期較長的行業(yè),更應該注意規(guī)避互聯(lián)網(wǎng)金融風險。

        房地產(chǎn)企業(yè)應謹慎向互聯(lián)網(wǎng)金融平臺投資者和消費者承諾預期收益。在提前回籠應收租金模式下,若房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善,運營打不到預期目標,當理財產(chǎn)品到期時,由于房地產(chǎn)商提供了連帶擔保,承擔連帶責任,需要拿出資金進行到期兌付。由此,房地產(chǎn)商存在資金短缺的風險。

        五、結(jié)語

        隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的進步,和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢必會受到極大的挑戰(zhàn)?;ヂ?lián)網(wǎng)金融的實質(zhì)在于借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),使得人、物、資金和信息能夠快速流動。有效利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的各項特點,可以幫助房地產(chǎn)商降低融資成本,加快融資效率,并且拓寬營銷渠道。不過,在利用互聯(lián)網(wǎng)金融的同時,房地產(chǎn)商也要加強風險管控,降低風險發(fā)生的概率,在為投資者和消費者帶去更多便利的同時,實現(xiàn)營收目標的完成。

        參考文獻:

        [1]郭堂輝.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺風險透析機發(fā)展建議[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2015(3).

        [2]葉海濤.淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對開發(fā)商的價值及風險[J].財會學習.2016(1).

        [3]肖惠揚.淺析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)如何運用互聯(lián)網(wǎng)金融的理念和實踐[J].人力資源管理.2015(8).

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