尚教蔚

短期看應出臺引導性政策和基礎性政策，中期看應讓市場和政府共同發(fā)揮作用

房地產去庫存是2016年中國經濟社會的五大任務之一，更是今后一段時間要著力化解的風險之一?，F(xiàn)在的房地產庫存不僅是房地產市場本身的問題，而是已經涉及經濟金融等多方面的問題。

房地產庫存形成的主要原因

房地產庫存形成的原因比較復雜，不僅與經濟發(fā)展階段相關，與國家的宏觀調控政策相關，也與房地產市場發(fā)展本身相關。2011-2015年，受限購、限貸政策和房地產企業(yè)布局不合理等原因影響，房地產庫存快速積累（見圖1）。

2010年4月17日，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國十條”。為落實該政策，2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。2011年，“限購”“限價”“限貸”等政策全面升級。2011年1月，國務院出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“國八條”，要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。這些嚴厲政策的實施，在一定程度上控制了商品房銷售，致使2011年和2012年銷售面積增速明顯下滑（見圖2）。這種情況導致商品房庫存繼續(xù)增加，特別是住宅庫存增速上漲較快。

受限購、限貸政策的影響，一些房地產企業(yè)的主戰(zhàn)場從限購、限貸城市逐步轉向沒有限購、限貸的地區(qū)或城市，導致三四線城市房地產開發(fā)量增加。這些地區(qū)或城市的經濟狀況、人口增長等均不如一線城市和部分二線城市，供給增加的同時需求并不旺盛。部分房地產企業(yè)沒有深入研究政策及市場變化，致使投資、布局不合理，造成三四線城市房地產庫存增加。

房地產庫存對經濟金融及房地產業(yè)的影響

中國經濟已經由過去的高增長進入新常態(tài)發(fā)展態(tài)勢。在這種情況下，房地產庫存增加勢必導致房地產企業(yè)對未來預期不看好以及資金緊張，進而影響房地產投資。

房地產庫存對經濟有一定的影響。住房改革以來，房地產開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產投資的比重約為20%，房地產業(yè)上下游關聯(lián)幾十個產業(yè)，是經濟發(fā)展的重要支撐。由于庫存增加，2015年房地產投資增速僅為1.0%，是1997年以來新低，導致房地產投資所占城鎮(zhèn)固定資產投資比重為17.1%，為1999年以來最低。房地產開發(fā)投資占GDP的比重從1997年開始到2014年一直呈上升態(tài)勢，但2015年這一比重呈下降態(tài)勢并低于2013年和2014年（見圖3）。由于地方財政收入主要來自房地產業(yè)，因此房地產庫存增加，對全國經濟產生一定影響，對地方經濟產生更大影響。

房地產庫存增加，大量占用房地產企業(yè)資金，容易出現(xiàn)金融風險。1997-2015年房地產開發(fā)資金中，房地產企業(yè)的銀行貸款所占比重約為17.3%，加上個人按揭貸款，這一比例還應該再增加10個百分點左右。如果房地產企業(yè)因為庫存增加而難以為繼的話，就會增加金融風險。因此，房地產庫存化解完之前一定要防范金融風險的發(fā)生。

降低房地產開發(fā)進度。2015年房地產開發(fā)的相關數(shù)據創(chuàng)歷史最低，房地產投資增速、土地購置面積增速、房屋施工面積增速、房屋新開工面積增速、房屋竣工面積增速均創(chuàng)1998年以來新低，分別為1.0%、-31.7%、1.3%、-14.0%、-6.9%。房地產投資增速下降一般都出現(xiàn)于房地產市場形勢不好的第二年。以2008年為例，2008年成交量大幅下降，房地產投資增速并沒有創(chuàng)當年的新低，而是在2009年創(chuàng)下了2000年以來最低。2014年、2015年房地產投資增速連續(xù)兩年成為歷史最低。這不僅影響房地產開發(fā)進程，進而影響今后2-3年房地產供應，也從另一個側面表明房地產庫存增加，使得房地產企業(yè)資金占用較大，資金周轉緊張，難以繼續(xù)投資和開發(fā)，同時也表明房地產企業(yè)對未來預期并不看好。

化解房地產庫存路徑選擇與對策建議

房地產庫存是一段時期內供給與需求不匹配造成的，因此化解房地產庫存要通過調整供給側和需求側雙方面來解決，并綜合全面地出臺相關政策措施。

（一）針對區(qū)域分化實施多元化政策

1.分城施策。近年來，房地產地區(qū)分化比較嚴重，一線城市和部分經濟較為發(fā)達的二線城市房地產市場形勢好于三四線城市。國家層面出臺政策時應主要面向房地產庫存較高的地區(qū)或城市（主要是三四線城市），使各地區(qū)或城市盡量做到“一線一策、一城一策”，對于某些城市甚至可以具體到“一盤一策”。對房地產庫存較大的地區(qū)或城市，應該取消對二套住房貸款利率、首付的限制，以及放開現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民購買三套及以上住房的限制。首付降低至5%-10%可以使有購房意愿的家庭提前實現(xiàn)住房消費。收入較高的家庭可以購買住房，為租賃市場提供房源，但這一點要綜合考慮今后要實施的房產稅因素。

2.金融支持。盡早將農民工和未納入城鎮(zhèn)住房保障體系的城鎮(zhèn)居民納入住房公積金體系內。住房公積金貸款為一部分城鎮(zhèn)居民和農民工購買住房提供了金融支持，其利率低于商業(yè)貸款，可以減輕購房者負擔。

適時成立住房銀行。在經濟新常態(tài)下，房地產市場面臨新的調整和不同以往的發(fā)展模式。中長期看應成立住房銀行，穩(wěn)定房地產市場，增加住房消費需求，使其為住房消費提供貸款，同時更應該為低收入家庭提供低息住房信貸支持，使更多的中低收入家庭通過住房銀行實現(xiàn)住有所居，提高中低收入家庭的購房能力。

3.利息抵稅。中長期看，伴隨稅收制度改革，利息抵稅有可能實施。這一政策，表面上國家會損失一定的稅收，實際上可以帶動更多的家庭購買住房，是化解房地產庫存的積極政策之一。這種做法在國外并不鮮見，應該成為中國對貸款購買住房家庭的優(yōu)惠政策之一。

（二）控制供給側，同時擴大需求

1.從土地入手控制供給側。2015年房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積已達73.6億平方米，其中住宅施工面積51.2億平方米，盡管增速有所回落，但總的在建量不容小覷。因此從供給角度看，要適當控制房地產市場開發(fā)速度，特別是房地產庫存較大的地區(qū)或城市。政府可以從土地供應入手，房地產庫存較大的地區(qū)或城市應停止或暫緩供應建設用地。由于這項措施會影響地方政府財政收入，短期看國家要通過和地方或城市政府簽訂責任狀的方式控制土地財政，中長期看還要配合相關的稅收改革。地方政府應該禁止房地產庫存較大的企業(yè)參與土地交易，在房產項目審批上對庫存較多的企業(yè)停止審批或暫緩審批。

2.給予在城里購房的新市民一定的優(yōu)惠政策以擴大住房需求。短期看，針對三四線城市房地產市場，應給予有能力在城里購買住房的新市民（包括農民工）適當?shù)呢泿叛a貼、稅收減免、降低首付。新市民特別是農民工在務工地購房的支付能力并不樂觀，是影響購買住房的重要原因。

3.中長期通過土地置換擴大住房需求。結合土地市場改革以及宅基地制度改革基本思路，通過探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，并與城鎮(zhèn)住房保障有效對接。即制定農民工在農村的宅基地可以通過退出方式，使他們能夠低價購買城鎮(zhèn)的保障性住房。比如在特定級別的城市可以購買（或租賃）特定價位的保障性住房，這樣可以鼓勵一部分農民工退出廢棄的宅基地；或宅基地以“地票”方式在土地市場流轉，給予農民工一定補助，使他們在務工地買得起或租得起一定價格的商品住房。這樣不僅可以化解房地產高庫存，還可以使農民工真正成為新市民。

（三）以市場調節(jié)為主

1.共同發(fā)揮市場與政府作用?；夥康禺a庫存的中長期做法要靠市場調節(jié)和政府支持政策協(xié)同解決。從市場角度看，一些房地產企業(yè)在逐利的同時對自身企業(yè)發(fā)展模式和方向的研判不夠精準，一窩蜂跑到三四線城市尋求發(fā)展，而不是通過調整結構、改變經營模式來適應經濟新常態(tài)的形勢。這些企業(yè)要調整產品結構、適應新的經濟形勢，在去庫存上逐步通過市場調節(jié)來化解。同時要結合企業(yè)兼并重組，淘汰整合前期對市場盲目逐利造成高庫存的中小房地產企業(yè)。從政府角度看，中期需要出臺相關的法律法規(guī)，完善相關制度。

2.發(fā)展住房租賃市場。中國住宅租賃市場不成熟、不健全、不規(guī)范，需要國家層面的政策扶持。其他物業(yè)的租賃市場要好于住宅，而且企業(yè)持有寫字樓、商業(yè)用房等租賃業(yè)務，也期盼資產證券化的實施。

加快發(fā)展住宅租賃市場，是化解房地產庫存的重要手段之一。租賃市場是房地產市場的重要組成部分?，F(xiàn)階段房地產企業(yè)一般不愿意做住宅租賃業(yè)務，主要是資金回流慢。因此，要加快建立健全住宅租賃市場，一種方式是國家出臺政策讓房地產龍頭企業(yè)（特別是全國性的房地產企業(yè)）在原有業(yè)務基礎上開辟住宅租賃業(yè)務。拓展住宅租賃業(yè)務無法依靠中小房地產企業(yè)，因為中小房地產企業(yè)在購買土地、融資成本、樓盤銷售的操控上都比不了龍頭企業(yè)。另一種方式是國家出臺政策引導和鼓勵房地產庫存較大地區(qū)的房地產企業(yè)拓展住宅租賃業(yè)務，通過租賃形式減少庫存。對做住宅租賃業(yè)務的企業(yè)，可以大幅降低其購買土地、支付銀行利息、稅費等方面的成本。這需要得到地方或城市政府的大力支持。

（四）與住房保障結合，化解房地產庫存

1.將化解庫存房與棚戶區(qū)改造相結合。短期看，在住宅庫存較大且需要進行大量棚戶區(qū)改造的地區(qū)或城市，可以通過發(fā)放貨幣的形式補貼給棚戶區(qū)居民，鼓勵他們到住宅市場購買住房，以此改變其住房條件和環(huán)境。但補貼要足夠讓這部分居民有能力購買商品房（可以指定樓盤或限定價格）。

2.將非戶籍人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系。中長期看，應借鑒住房保障的一些做法，對有困難的暫時買不起住房的非戶籍人口（包括農民工）實施租購并舉的方式，即可以根據收入情況鼓勵這部分家庭先以租賃方式租住一定年限，然后根據租住者的情況，以保障性住房的價格賣給能夠買得起住房的家庭。這部分住房應該是政府從房地產企業(yè)回購的庫存住房。

3.住房保障貨幣化。中長期看，對于庫存較大的地區(qū)或城市，政府應只保障5%最低收入家庭的公租房，其余家庭（包括農民工）均以貨幣補貼形式實現(xiàn)住房保障。但要規(guī)范和完善房地產市場和住宅租賃市場制度，應盡快出臺《基本住房法》以及相關的住房保障方面的法律法規(guī)，以確保住房保障貨幣化的有效實施。