李娜

【摘要】業(yè)主自治管理是現(xiàn)代社會(huì)管理中最基本、最重要的問(wèn)題之一，也是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要一環(huán)。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，公民維權(quán)意識(shí)的逐步加強(qiáng)，實(shí)行業(yè)主自治管理將成為今后提高社區(qū)管理水平的必由之路。如何在自治傳統(tǒng)缺乏、公民意識(shí)薄弱、相關(guān)立法不完善、政府管理缺位錯(cuò)位等情況下，科學(xué)、規(guī)范、創(chuàng)造性地實(shí)行業(yè)主自治管理，并使之成為保障業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要力量，顯得尤為必要，并且具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)管理；業(yè)主自治；模式轉(zhuǎn)變

目前，新型商品房小區(qū)管理模式主要分為兩種：一是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理；二是由業(yè)主出面聘請(qǐng)人員對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行物業(yè)維護(hù)模式。二泉社區(qū)所轄的二泉東園從接管以來(lái)，經(jīng)歷了從第一種物管模式向第二種模式的轉(zhuǎn)變，這種自主管理模式運(yùn)營(yíng)成本較低，可極大地降低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，尤其適合小規(guī)模社區(qū)，目前取得了良好的效果。本文以二泉東園業(yè)主自治管理組運(yùn)行模式為例，對(duì)小區(qū)業(yè)主自治管理模式的成功經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題進(jìn)行討論和研究。

一、二泉東園的自治管理之路

二泉東園自2006年投入使用，小區(qū)內(nèi)共有29棟、472戶，屬于無(wú)錫建設(shè)早期的花園式商品房小區(qū)。雖然早期由物業(yè)公司進(jìn)駐，并進(jìn)行物業(yè)管理，但小區(qū)業(yè)主對(duì)該公司的物業(yè)管理方式一直不太滿意。2013年初，該公司物業(yè)管理合同到期一直未續(xù)簽，于當(dāng)年10月撤離。小區(qū)業(yè)主遇到了難題，是物色新的物業(yè)公司，還是尋求一種新的物業(yè)管理模式。此時(shí)，在二泉社居委牽頭，大部分業(yè)主同意的情況下，二泉東園成立了由15人組成的業(yè)主自治管理組，開(kāi)啟了二泉東園的自治管理之路。小區(qū)實(shí)施自治管理以來(lái)，原先為業(yè)主大為詬病的小區(qū)監(jiān)控、消防設(shè)施癱瘓，電梯超期未檢、小區(qū)環(huán)境臟亂差、綠化率不夠等問(wèn)題都得到了改善，小區(qū)物業(yè)繳費(fèi)率也上升至78%。

二、自治管理組的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、順應(yīng)天時(shí)地利，大力促成人和。二泉東園規(guī)模較小，總戶數(shù)不到500戶，業(yè)主相互認(rèn)識(shí)了解的機(jī)會(huì)相對(duì)比較多，意見(jiàn)也容易達(dá)成協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在物業(yè)公司不看好此類(lèi)小區(qū)、不愿意接手物業(yè)管理的背景下，反而為小區(qū)的自治管理組的成立提供了機(jī)會(huì)。二泉社居委通過(guò)發(fā)放征詢意愿書(shū)、上門(mén)走訪等方式，耗時(shí)20余天，征得全體業(yè)主的統(tǒng)一，成立了業(yè)主自治管理組，選出了15名具有強(qiáng)烈敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神的業(yè)主自治管理組組成人員，他們以無(wú)償?shù)姆绞酵度氲叫^(qū)自治管理服務(wù)。

2、克服艱難險(xiǎn)阻，輸血帶動(dòng)造血。無(wú)論是小區(qū)環(huán)境的治理，還是小區(qū)硬件設(shè)施的修復(fù)，都需要大量的人力、物力和財(cái)力支持。但由于開(kāi)發(fā)商的不配合、物業(yè)費(fèi)沒(méi)有結(jié)余，業(yè)主自治組也“巧婦難為無(wú)米之炊”。在如此困難重重的背景下，自治管理組借助社居委的力量，聯(lián)系了安監(jiān)局等專(zhuān)業(yè)部門(mén)，對(duì)二泉東園的情況開(kāi)展準(zhǔn)確評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了全面整頓。投入4萬(wàn)元對(duì)門(mén)禁系統(tǒng)進(jìn)行整改，修復(fù)了電子防盜門(mén)及30個(gè)入戶對(duì)講門(mén)鈴；投入5萬(wàn)元完成電梯維修，確保電梯年檢合格；投入1萬(wàn)元開(kāi)辟了100余只地下電瓶車(chē)庫(kù)，滿足居民停放需求；投入8000余元清理整頓小區(qū)停車(chē)位45個(gè)，確保居民有序停車(chē)；投入3000余元進(jìn)行垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)，維護(hù)小區(qū)優(yōu)美環(huán)境。在自治管理組的有力指揮下，運(yùn)行一年后，二泉東園的物業(yè)費(fèi)就收取了45萬(wàn)，繳費(fèi)率達(dá)到78%。從被動(dòng)輸血，到實(shí)現(xiàn)自我造血，二泉東園的自治管理形成了一個(gè)良性循環(huán)。

三、自治管理存在問(wèn)題探討

1、開(kāi)發(fā)建設(shè)歷史遺留問(wèn)題。在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，有些開(kāi)發(fā)商存在不按照規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施不完善、工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)等問(wèn)題。這些問(wèn)題在業(yè)主入住后慢慢暴露出來(lái)，遇到開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，有物業(yè)公司管理的小區(qū)就會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，而沒(méi)有物業(yè)公司實(shí)行自治管理的小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)整改經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法滿足業(yè)主整改需求的情況。如二泉東園在自治管理初期，就遇到了很多開(kāi)發(fā)商歷史遺留問(wèn)題。一是房屋質(zhì)量問(wèn)題，二是沒(méi)有合理的機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)位設(shè)置，三是小區(qū)店面管理混亂，四是出入口設(shè)置不合理、安全隱患重重等。這些問(wèn)題，給居民生活帶來(lái)了極大的不便。更由于開(kāi)發(fā)商的不配合，為自治管理組的后期整改帶去了資金和操作上的多重不便。

2、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理問(wèn)題。很多小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，類(lèi)似二泉社區(qū)業(yè)主自治組也只是一個(gè)非正式的組織，不具備法律上的地位，因而也無(wú)法獲得法律上的保護(hù)。在與外界產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)時(shí)，沒(méi)有辦法以小區(qū)自治機(jī)構(gòu)的名義開(kāi)具發(fā)票、收據(jù)等，既對(duì)物業(yè)管理帶來(lái)麻煩，也間接導(dǎo)致權(quán)責(zé)歸屬不清晰。同時(shí)，由于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)組成人員沒(méi)有報(bào)酬，大都由社區(qū)熱心人士擔(dān)任，從理論上講，小組自治機(jī)構(gòu)組成人員，尤其是負(fù)責(zé)人，在管理小區(qū)公共事務(wù)、促進(jìn)小區(qū)物業(yè)正常運(yùn)行需要耗費(fèi)很多的時(shí)間和精力，應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，給他們以鼓勵(lì)和激勵(lì)，確保自治機(jī)構(gòu)的相對(duì)穩(wěn)定。

3、部分業(yè)主參與熱情不高。在二泉東園業(yè)主自治組成立之初，得到了廣大業(yè)主的支持，各項(xiàng)整改活動(dòng)得以順利開(kāi)展，獲得了業(yè)主的好評(píng)，許多業(yè)主開(kāi)始自覺(jué)繳納物業(yè)費(fèi)，但仍有部分業(yè)主缺乏團(tuán)結(jié)精神，自治動(dòng)力不足，繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。小區(qū)作為一個(gè)利益共同體，小部分的業(yè)主不良表現(xiàn)，可能會(huì)影響整個(gè)小區(qū)的生活秩序，不利于維護(hù)現(xiàn)有物業(yè)管理的正常管理。

四、完善業(yè)主自治管理對(duì)策

1、完善業(yè)主自治制度設(shè)計(jì)。二泉東園的業(yè)主自治組更多的是存在于實(shí)際操作層面，許多機(jī)構(gòu)的設(shè)置、制度的設(shè)計(jì)、功能的確立都沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范。要構(gòu)建一個(gè)完善的小區(qū)業(yè)主自治管理模式，必須從制度層面上加以確定，并明確自治管理機(jī)構(gòu)的基本職能和權(quán)利，保證業(yè)主在物業(yè)管理中的民主權(quán)利，對(duì)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的監(jiān)管。一是確定業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的地位，健全組織結(jié)構(gòu)，明確辦事章程，完善業(yè)主大會(huì)議事制度；二是主動(dòng)接受各方監(jiān)督，理順與政府、物業(yè)服務(wù)提供方等各方面的關(guān)系，以嚴(yán)格的管理為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；三是爭(zhēng)取全體業(yè)主信任，財(cái)務(wù)收支要透明公開(kāi)，必要時(shí)請(qǐng)會(huì)計(jì)師師務(wù)所進(jìn)行審計(jì)；四是對(duì)有關(guān)物業(yè)維修等大事還需要通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的方式進(jìn)行討論再?zèng)Q定。

2、培育業(yè)主參與自治觀念。業(yè)主自治管理需要全體業(yè)主的關(guān)心和參與。有的業(yè)主對(duì)自己居住的小區(qū)漠不關(guān)心，認(rèn)為只要垃圾有人倒，車(chē)子有地停，環(huán)境過(guò)得去就可以了。要真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代小區(qū)的業(yè)主自治，就必須積極培育社區(qū)居民的自治精神，提高和引導(dǎo)他們參與到小區(qū)物業(yè)管理中去，積極主動(dòng)地處理小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，行使業(yè)主個(gè)人的基本權(quán)利。作為社居委，應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主在物業(yè)管理中的基本權(quán)利和義務(wù)，利用法治宣傳、到其他社區(qū)參觀學(xué)習(xí)、座談交流等方式，加強(qiáng)小區(qū)自治管理的宣傳和交流，引導(dǎo)更多的業(yè)主參與到小區(qū)物業(yè)管理中去，實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民業(yè)務(wù)的共同利益，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的歸屬感。

3、大力延伸自治服務(wù)理念。二泉東園收繳的物業(yè)費(fèi)在用于小區(qū)物業(yè)日常維護(hù)的同時(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)居民和實(shí)際的需求，對(duì)小區(qū)的技防設(shè)施進(jìn)行的安裝改造，對(duì)小區(qū)所有墻體進(jìn)行全面粉刷，大力改造小區(qū)環(huán)境，給居民更多更超值的服務(wù)，給小區(qū)居民帶去了真正的實(shí)惠。同時(shí)，更建議實(shí)行自治的小區(qū)利用結(jié)余的資金投入到社區(qū)的公益事業(yè)，如社區(qū)空巢老人、困難弱勢(shì)群體的救助等，讓居民對(duì)小區(qū)更有歸屬感，真正促進(jìn)小區(qū)物業(yè)自治管理健康發(fā)展，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。