魏巖紅

摘要：中國經(jīng)濟(jì)在最近幾十年的時(shí)間里，發(fā)展迅猛，人們生活水平大幅提高，物質(zhì)生活極大豐富。人們需求得到充分滿足的過程，就是需求拉動(dòng)下通貨膨脹形成的過程。生活處處不難發(fā)現(xiàn)，很多東西的價(jià)格都比以前上漲的幾倍，甚至幾十倍。GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)的物價(jià)上漲是理性的。同時(shí)，由于原料價(jià)格的上漲及人員工資的提高，企業(yè)的成本必將大幅增加，第二種通貨形式，成本推動(dòng)膨脹隨之產(chǎn)生。既然通貨膨脹不可避免，那么我們就來分析一下通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理。本文主要對(duì)通貨膨脹預(yù)期下的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理研究。

關(guān)鍵詞：通貨膨脹；房地產(chǎn)行業(yè)；成本管理

通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的常態(tài)反應(yīng)，應(yīng)正確看待，積極應(yīng)對(duì)。中國近年來經(jīng)濟(jì)整體通貨膨脹率從2004的3.9%增加到2008年的5.9%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的月均漲幅超過5.7%，有些月份甚至達(dá)到12%，總體漲幅超過300%。在當(dāng)前通貨膨脹壓力較大的經(jīng)濟(jì)背景下，眾多企業(yè)面臨成本大幅增加的局面，利潤(rùn)減少甚至虧損，難以逃脫市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)，企業(yè)要想在嚴(yán)峻的形勢(shì)中找到生機(jī)，成本管理就顯得非常重要。

一、房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目構(gòu)成

房地產(chǎn)成本可以分為采購成本，開發(fā)成本，經(jīng)營(yíng)成本。具體項(xiàng)目包括，土地費(fèi)用，前期開發(fā)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，管理費(fèi)用，稅費(fèi)，和其他費(fèi)用。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

改革開放的幾十年，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，老百姓手里有了越來越多的資本積累。買房置業(yè)是中國老百姓最熱衷的投資方式。農(nóng)村的孩子去城里上學(xué)，大學(xué)的升學(xué)率逐年提成。造成人口流動(dòng)大。這部分人要安居，也成了很重要一部分購房者。越來越的老百姓要提高居住環(huán)境，所以改善性住房應(yīng)運(yùn)而生。這種對(duì)房地產(chǎn)的需要，使得最近十年，開發(fā)的小區(qū)像雨后春筍一樣，而且遍布城市的東南西北。房地產(chǎn)企業(yè)的春天來了。房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，企業(yè)的最終目標(biāo)。就是企業(yè)價(jià)值的最大化。包含權(quán)益資本投資收益的利潤(rùn)和負(fù)債資本投資利息。成本和利潤(rùn)從來都是此消彼長(zhǎng)的。在追求利潤(rùn)的過程中。如何降低成本，是考核管理者能力的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)，成本項(xiàng)目比較多。除了國家規(guī)定的各項(xiàng)管理行政收費(fèi)，在房地產(chǎn)開發(fā)，銷售及售后服務(wù)過程中都涉及很多的成本費(fèi)用項(xiàng)目。

三、通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的成本管理措施

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格按照政府整體規(guī)劃，確定小區(qū)整體風(fēng)格；按商品房用途不同，如多層、高層、商用、公寓、寫字樓及地理位置、采光方向，來安排樓宇的排列、朝向、樓層，公共配套設(shè)施，如物業(yè)用房、社區(qū)、休閑中心、幼兒園等場(chǎng)所的具體建筑地點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是開發(fā)房產(chǎn)的第一步非常重要。設(shè)計(jì)階段不發(fā)生直接成本費(fèi)用，但是一旦設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)問題或做更改，就要拆除建好的設(shè)施，就會(huì)造成二次材料及人工成本費(fèi)用。

（二）工程招標(biāo)階段，省錢不省質(zhì)量，在招標(biāo)和談合同時(shí)，把造價(jià)壓得很低，不給對(duì)方留有合理的利潤(rùn)空間，使施工企業(yè)被迫降低產(chǎn)品質(zhì)量，往往不得不反工重做，造成更大的浪費(fèi)，同時(shí)也損害的公司的品牌。施工企業(yè)主要就是人工成本和材料成本，如果合同成本過低，勢(shì)必材料質(zhì)量降低一個(gè)檔次，或者數(shù)量不夠，直接影響房屋質(zhì)量，很多隱蔽工程，如果質(zhì)量出了問題，在事后的維修過程中維修成本甚至大大超過原來的建筑成本。另外一個(gè)就是工人的人工成本，不能按時(shí)支付工人工資。一個(gè)人就是一個(gè)家庭，直接影響幾百個(gè)家庭的安定，現(xiàn)在國家對(duì)拖欠農(nóng)民工工資的事情非常重視，一旦事情擴(kuò)大，政府部門介入，直接影響企業(yè)形象，嚴(yán)重會(huì)造成房產(chǎn)滯銷。

（三）建筑施工階段，房地產(chǎn)成本構(gòu)成除了土地出讓金，建筑施工成本是非常大的一部分。也是對(duì)通貨膨脹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響最大的一部分。大量可以批量生產(chǎn)的材料。如電梯，塑鋼窗，防盜門等可以采用甲方統(tǒng)一采購的方式，集中統(tǒng)一采購提高成本的談判空間，規(guī)格顏色一直。分散采購廠家不同，價(jià)格不同，規(guī)格顏色也會(huì)出現(xiàn)差異，容易造成進(jìn)戶后客訴。簽訂建筑施工合同時(shí)，可以適當(dāng)提高保證金的比例和金額，工程類一般的質(zhì)保期都在三年到五年不等，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要大面積維修，那么用現(xiàn)在的物價(jià)水平支付五年后的維修費(fèi)，一定會(huì)出現(xiàn)赤字。所以在簽訂施工合同的時(shí)候要考慮到這三五年的時(shí)間成本價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督是通過聘請(qǐng)第三方監(jiān)理公司來實(shí)現(xiàn)的。監(jiān)理員主要就是監(jiān)督整個(gè)施工過程中的材料質(zhì)量，數(shù)量，是否按標(biāo)準(zhǔn)施工程序施工。監(jiān)理人員作為第三方對(duì)房屋質(zhì)量起到絕對(duì)的監(jiān)督作用，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度要求沒有監(jiān)理人員簽字，主要材料及工程進(jìn)度款是不準(zhǔn)支付的。加強(qiáng)監(jiān)理人員的職業(yè)水平，規(guī)范施工，減少不必要的重復(fù)施工，加快工程進(jìn)度。第四、銷售階段，銷售階段的現(xiàn)金流量主要是正的現(xiàn)金流入，成本多是無形的廣告宣傳費(fèi)，展會(huì)費(fèi)用等，無形費(fèi)用相對(duì)于材料人力等有形成本費(fèi)用，控制起來更難，隨意性更大。一周做五天的廣告和做七天的廣告，效果未必相差很多，但是費(fèi)用卻多付出很多。一年各類房展會(huì)會(huì)舉辦很多次，每次展會(huì)的費(fèi)用包括場(chǎng)地、人員、禮品、展位布置需要消耗大量的人財(cái)物，收效如何就要看房展會(huì)的規(guī)模及本公司的宣傳效果。選擇一兩個(gè)有影響力的展會(huì)，做好會(huì)前的宣傳工作，制定好展會(huì)上簽單的具體優(yōu)惠政策，做好來訪登記，會(huì)后做必要的回訪。即使這次沒有成交，如果本次服務(wù)熱情、周到，告知預(yù)期小區(qū)的發(fā)展及價(jià)格方面的優(yōu)惠動(dòng)向，也會(huì)將其變成一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)客戶。房地產(chǎn)銷售過程中，人們更相信已經(jīng)購置房產(chǎn)的業(yè)主對(duì)該小區(qū)的評(píng)價(jià)，這種老帶新的銷售方式，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用少，效果好。

（四）要推行以人為本，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段都離不開人員，4%的成本影響另外96%的成本。4%的成本主要指管理費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、接待費(fèi)用、員工薪酬等，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)均由人來完成，人的活動(dòng)在成本發(fā)生的各個(gè)階段占主導(dǎo)地位，員工的素質(zhì)和技能是成本控制的重要因素，制定各崗位不定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，緊跟國家政策的發(fā)展步伐，享受到各項(xiàng)政策制度優(yōu)惠。人們常說，向管理要效益。一個(gè)公司的管理人員對(duì)公司發(fā)展起著非常重要的作用。一名員工的成本包括，工資、獎(jiǎng)金、福利、保險(xiǎn)、勞保用品、辦公設(shè)備、辦公地點(diǎn)、消耗品、教育培訓(xùn)基金等等。一旦公司解聘一個(gè)員工，那么之前投入到這個(gè)員工身上的成本就要終止分?jǐn)偅€要再聘用員工，重新招聘、培訓(xùn)、試崗，時(shí)間成本也會(huì)加大。聘用一名員工的成本是相對(duì)固定，但是一名員工能為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值卻是不可估量的，一個(gè)建議、一個(gè)想法都可能會(huì)給公司帶來巨大的收益。同時(shí)，作為參與公司決策的管理者（非所有者）如果出于個(gè)人利益考慮而做出了損害公司利益的決定，給公司造成的損失也許會(huì)是毀滅性的，所以要求公司在選聘人員的時(shí)候必須注重德才兼?zhèn)?。有才無德的人，即便再有能力，也是不能錄用的。人，企業(yè)之根本也。

（五）建立一套正規(guī)的企業(yè)成本管理控制體系，是成本管理的基礎(chǔ)。

嚴(yán)格按照管理制度執(zhí)行是降低成本的關(guān)鍵，不要讓制度變成空擺設(shè)。比如，公司制定好了開工日期、竣工日期、進(jìn)戶日期、就要嚴(yán)格按照時(shí)間表來安排各項(xiàng)工作。建筑公司要按期交工，否則臨到進(jìn)戶日期了，一定會(huì)趕工期，質(zhì)量難以保證，公司信譽(yù)下降，因趕工或延期交房造成的成本增加和違約金難以估計(jì)。銷售人員是第一個(gè)面向客戶的公司人員，也是整個(gè)售房過程中代表公司向客戶承諾最多的人員。加強(qiáng)銷售人員話術(shù)規(guī)范性的同時(shí)，要求公司能夠按照預(yù)定的工程進(jìn)度按期完成。相關(guān)配套設(shè)施，園林綠化等具體情況都要在銷售過程中由銷售人員向購房者明確闡述，避免日后客訴。誠信是一個(gè)公司形象的重要指標(biāo)，不要輕易許諾，更不要輕易失信于廣大業(yè)主。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉芬.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用項(xiàng)目成本管理的探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（06）.

（作者單位：哈爾濱中騰物業(yè)管理有限公司）