羅鵬　高兵

[提要] 在市場經(jīng)濟背景下，我國的城市化建設進程逐步加快，并給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的機遇與挑戰(zhàn)。本文主要研究影響房地產(chǎn)評估的環(huán)境要素及環(huán)境安全要素，根據(jù)實踐工作中的相關經(jīng)驗，提出相應的解決措施，并為房產(chǎn)評估提供重要參考依據(jù)，以推動我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：環(huán)境因素；房地產(chǎn)；評估；影響

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年1月12日

城市化建設的不斷加快，一方面改善了人們的生活狀況，另一方面也帶來了嚴峻的生態(tài)環(huán)境問題，如噪聲污染、空氣污染、廢氣污染、固體廢棄物污染等，影響人們?nèi)粘５纳?、工作及學習。近些年，人們的生活水平逐漸提高，對居住環(huán)境提出了更高要求，因此人們改變了以往的住房理念，在選擇住房時不僅考慮外部因素，如交通、地理位置及經(jīng)濟發(fā)展水平等，更加關注住房周邊的生態(tài)環(huán)境問題，由此可以得出，環(huán)境因素直接影響房產(chǎn)價值，對房產(chǎn)評估具有重要意義。

一、影響房地產(chǎn)評估的主要環(huán)境要素

（一）大氣環(huán)境。人類的生存離不開大氣環(huán)境，大氣的質量好壞直接關系人體的身體健康，因此房地產(chǎn)所處的位置應確保沒有難聞的氣味、不存在有害物質及各種粉塵等，大氣環(huán)境對房地產(chǎn)價值具有重要影響，特別是工廠、廁所、酒廠、醬廠及屠宰場等，會造成較為嚴重的大氣污染，因此在臨近上述地區(qū)的房地產(chǎn)價格普遍較低；相反，臨近公園、河流、湖泊等景觀的地區(qū)，房地產(chǎn)價值則普遍較高。

（二）聲音環(huán)境。飛機場、工廠、火車站等人群密集地區(qū)，都會造成較大的噪聲，因此對于旅館、學校、住宅、辦公等房地產(chǎn)而言，較大的噪聲會降低房地產(chǎn)價值，相反，較低的噪聲則會增加房地產(chǎn)價值。

（三）水文環(huán)境。隨著城市人口的增加，房屋建筑數(shù)量日益增多，提高了城市的居住密度，因此人們普遍向往自然的居住環(huán)境，房地產(chǎn)周邊的風景及水體成為房地產(chǎn)銷售重要亮點，能夠大大提高房地產(chǎn)的價值。此外，類似于地下水、溝渠、海洋等污染，則會嚴重影響周邊的房地產(chǎn)的價值。

（四）視覺環(huán)境。在房地產(chǎn)周邊有秩序地安放物品，可以提高房地產(chǎn)價值；相反，則會降低房地產(chǎn)價值，例如：電線桿、告示牌及廣告牌的設計美觀，建筑物之間比較協(xié)調，則會提高房地產(chǎn)的價值。此外，房屋周邊的綠化景觀同樣會提高房地產(chǎn)的價值；反之，則會降低房地產(chǎn)的價值。

（五）衛(wèi)生環(huán)境。房屋周邊的環(huán)境衛(wèi)生干凈、垃圾堆放比較整齊，則會提高房地產(chǎn)價值；相反，雜亂無章的垃圾堆放，以及骯臟破舊的周邊衛(wèi)生環(huán)境，則會大大降低房地產(chǎn)的價值。

二、影響房地產(chǎn)評估的主要環(huán)境安全要素

（一）建筑安全要素。建筑物在建設完成之后，則很難對其進行修補與矯正，合理的建筑物設計及建造的質量，能夠為人們的生命財產(chǎn)安全提供重要保證；相反，豆腐渣工程則無法保證人們的生命財產(chǎn)安全。其中，屋頂與外墻可以形成一個較為封閉的空間，能夠起到良好的防水、保溫、隔音的作用，而門窗、臺階及雨棚等則可以為房屋的采光、透風提供更多的便利，因此估價師在對房屋進行評估時，應加強對墻柱力學設計合理性進行全面地重點考察，估價師應針對出現(xiàn)的房屋剝落、裂縫及鋼筋生銹等狀況，全面地分析受力的狀況，從而保證墻柱具有較好的承載力。此外，估價師應高度地重視樓面出現(xiàn)的裂縫、起砂及空鼓等現(xiàn)象，重視木板地面出現(xiàn)的腐朽、松動及油漆老化等狀況，從而對房屋做出準確的房地產(chǎn)估價。

（二）消防安全要素。房地產(chǎn)一般都會安裝消防通道，為降低火災所產(chǎn)生的影響做好準備。因此，估價師在對電梯公寓及辦公樓進行評估時，應對樓道的寬度進行仔細地檢查，要求樓道能夠滿足消防緊急通道的要求，不可以在樓道中堆放較多的木、紙、棉織品等，降低火災發(fā)生的可能性。此外，要嚴格地檢查消防設施消火栓等，在一些國家內(nèi)，在居住用戶的陽臺上會設置一條可以直接到達地面的逃生繩。

（三）環(huán)境污染要素。環(huán)境要素包括多個層面的內(nèi)容，分別是大氣環(huán)境、水環(huán)境及土壤環(huán)境等，自然環(huán)境是人們賴以生存的基礎，然而在經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)各種環(huán)境污染問題，例如：噪聲污染、化學污染、固定廢棄物污染、空氣污染以及土壤污染等，給自然界造成較大的損害，危及人們的日常生活、工作與學習，因此估價師在對房地產(chǎn)進行評估時，應充分地考慮上述幾點關鍵要素。

（四）室內(nèi)裝修安全要素。隨著社會經(jīng)濟的進步與發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，對居室裝修提出較高要求，投入大量的人力、物力、財力在房屋裝修工程之中，某些裝修費用甚至高出房屋的購買價格，但是安全在裝修過程中始終是最關鍵的要素，因此，在家居的裝修過程之中，應提高人們的安全意識，避免出現(xiàn)各種不必要的安全隱患。在對房屋進行評估的過程中發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)環(huán)境污染主要來源于裝飾材料及家具等，給人們的身體造成較大的損害，危及人們的生命財產(chǎn)安全。例如：甲醛、苯、氨及放射性等污染，尤其是豪華裝修中，具有更多的安全隱患，需要引起人們的高度重視，為人們營造一個安全的、舒適的室內(nèi)環(huán)境，避免出現(xiàn)由于濫用木質材料而出現(xiàn)火災現(xiàn)象，以及地板防滑性能缺乏而誘發(fā)的摔傷問題，保持門窗的通風順暢、提高陽臺的采光率等，因此估價師在對房地產(chǎn)價值進行評估時，應充分地考慮上述幾點要素。

三、環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值評估的影響

（一）影響房地產(chǎn)價值的相對性。地形特點在一個較為穩(wěn)定的市場之中會影響房地產(chǎn)價值。例如：倘若在河岸建設的房子，旁邊存在一條可能會發(fā)生洪水的河流，則會大大降低河岸邊房子的房地產(chǎn)價值。然而，倘若在市區(qū)的周邊擁有較多的生態(tài)公園及湖泊等，則具有較大的景觀優(yōu)勢，大大提高周邊的房子的房地產(chǎn)價值。此外，在山地較多的地區(qū)，一般普通的山丘不具備較高價值；然而，在平原較多的地區(qū)，樹木較多且地形較高的地區(qū)則會大大提高房地產(chǎn)的價值。

（二）環(huán)境因素的影響。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生雙方面的影響，一方面可以對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生正面影響；另一方面可以對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生負面影響，良好的環(huán)境因素會大大增加房地產(chǎn)的價值，而較差的環(huán)境因素則會大大降低房地產(chǎn)價值。通常對外部積極影響因素進行檢查時采取成本估價方式，對房地產(chǎn)進行估價，對房地產(chǎn)具有增值意義的項目，應將其所耗費的成本納入房地產(chǎn)的建設成本之中，從而計算出積極影響因素對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的增值。

（三）各種類型污染物的影響。環(huán)境污染的類型不同對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響則不同，通常來說，污染較為嚴重，且環(huán)境較為的復雜，則會對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生較大的影響。此外，環(huán)境污染具備一定的時間性，有些污染延續(xù)的時間較長，而有些污染延續(xù)的時間則較短，因此需要結合各種不同的狀況，進行仔細地勘察處理。例如：對于污染時間比較短的污染物，可以通過查找污染源頭對其進行治理，從而有效地遏制對環(huán)境造成的污染，而對于污染時間比較長的污染物，由于自然環(huán)境的自凈能力比較有限，則需要大量的時間對其進行治理，因此房地產(chǎn)的估價師對房屋進行評估時，需要格外注意上述問題。

四、對策建議

（一）適用范圍的確定。隨著城市化建設進程的加快，帶來一定的環(huán)境污染問題，不僅破壞了自然環(huán)境，更對人們的購房需求造成一定程度上的影響。此外，在對房地產(chǎn)進行評估的過程之中，嚴重缺乏對環(huán)境因素影響房產(chǎn)價值的明確規(guī)定。因此，需要將環(huán)境因素納入相關的管理規(guī)定之中，為房產(chǎn)價值評估提供可靠的依據(jù)?？傊?，相關的管理部門需要確定好環(huán)境因素在房地產(chǎn)價值評估中的地位及適用范圍。

（二）相關法律法規(guī)制作?，F(xiàn)階段，缺乏對房產(chǎn)進行評估的相關的法律法規(guī)，沒有制定出環(huán)境影響評估價值方面相關的規(guī)定，在對房產(chǎn)進行評估的過程之中，嚴重缺乏相關的法律法規(guī)的約束，導致出現(xiàn)大量不合常規(guī)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)評估的出現(xiàn)較大的隨意性，致使房地產(chǎn)估價師不能夠準確地對房地產(chǎn)的實際價值做出評估。

（三）相關的評估報告制定。大多數(shù)人在購買房屋時，由于缺乏房地產(chǎn)相關方面的知識，大部分人很少考慮到環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響，在房屋合同簽訂之后，才意識到環(huán)境因素對房屋造成較大的經(jīng)濟損失，因此相關的房地產(chǎn)部門應在房屋買賣之前，事先作出環(huán)境影響房地產(chǎn)價值的有關的評估報告，防止消費者在購買房屋時出現(xiàn)較大的經(jīng)濟損失。

五、結語

綜上所述，隨著城市化與工業(yè)化進程的加快，人們的生活水平逐漸提高，在這種發(fā)展背景之下，人們對住房提出越來越高的要求，不僅考慮周邊交通、商圈等因素，更會考慮房屋周邊的環(huán)境狀況。隨著人們的環(huán)保意識增強，對房屋的環(huán)境綠化程度及居住舒適度提出較高要求，因此在影響房屋價值的各種因素之中，環(huán)境因素成為關鍵要素，在對房產(chǎn)進行評估的過程之中，應對房屋進行全面的考慮，促進房地產(chǎn)評估走向規(guī)范化的軌道。

主要參考文獻：

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