楊志林

【摘要】目前，房地產(chǎn)企業(yè)庫存過大，導致其貨幣資金管理中的問題非常突出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一方面進行大規(guī)模的“去庫存”運動，另一方面又暴露出其脆弱的財務(wù)管理風險，其本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)的基本運營保障，是企業(yè)生存的最基本要素，資金流一旦斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)不單會陷入破產(chǎn)的境地，還會導致“爛尾樓”等一系列社會問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往將對實體資金流的管理房子工作的首要位置。

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 集中管理 風險控制 預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

“房地產(chǎn)企業(yè)管理以資金管理為中心”是由其建設(shè)周期長的客觀要求所決定的，充足的現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營活動順利進行的根本性保障，資金猶如企業(yè)的血液，流轉(zhuǎn)于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開發(fā)有限公司為例，投資某個房地產(chǎn)項目，在決策時必須要考慮到：投資規(guī)模、投資方向、投資風險和投資回報率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運作、管理和增值。房地產(chǎn)企業(yè)要蓬勃發(fā)展，必須通過“管好賬、管住錢、理好財”的經(jīng)濟手段實現(xiàn)控制經(jīng)濟行為，使有限的資金產(chǎn)生最大的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項目的貨幣資金不單是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，更是企業(yè)的重要支付手段和流通手段，是企業(yè)流動性最強的資產(chǎn)，具有很高固有風險，與其他所有循環(huán)關(guān)系十分密切。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強貨幣資金管理，在降低企業(yè)貨幣資金使用成本、降低企業(yè)財務(wù)風險、監(jiān)督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金的運動過程

企業(yè)要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，就必須擁有一定的經(jīng)濟資源，如機器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產(chǎn)過程中的財產(chǎn)和貨幣通常被稱作實體資金或者現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營過程當中中，現(xiàn)金流不斷地循環(huán)運動，其價值形態(tài)不斷地發(fā)生轉(zhuǎn)換，從而增值或虧損，資金流的運動過程統(tǒng)稱為資金的運動。

以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開發(fā)有限公司為例，其資金運動的規(guī)矩過程具體如下：

第一，從投資者、銀行、合作方、債權(quán)人、IPO等渠道籌集到資金后，購買開發(fā)房地產(chǎn)所需的原材料、固定資產(chǎn)等物資。貨幣資金形態(tài)從實體資金轉(zhuǎn)化為儲備資金和固定資產(chǎn)。

第二，進入建設(shè)階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施費用、支付員工工資（特別是按政策要求的農(nóng)民工工資）、計提固定資產(chǎn)折舊，使貨幣資金形態(tài)從上述的儲備資金、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可供銷售的毛坯房。

第三，銷售過程中，可供銷售的毛坯房通過增值再次轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)金流。同時，在整個生產(chǎn)經(jīng)營活動、營銷活動當中，企業(yè)還需列支諸如：營銷費用、管理費用、財務(wù)費用等期間費用。

第四，如果企業(yè)有閑置的資金，還可以用于對外投資，以獲取更多的利益。企業(yè)的銷售收入，必須補償成本與費用，以保證再生產(chǎn)的順利進行；企業(yè)實現(xiàn)的利潤，先要繳納所得稅，稅后利潤按國家有關(guān)法規(guī)及企業(yè)董事會的決議進行分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的途徑

（一）加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，確保預(yù)算發(fā)揮應(yīng)有功效，對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，應(yīng)當貫穿整個房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和部門。預(yù)算監(jiān)控必須達到全面和系統(tǒng)的標準，是預(yù)算執(zhí)行者之間自我監(jiān)控和相互監(jiān)控的結(jié)合，監(jiān)控效果的有效性必須依靠企業(yè)整體各個部門與各個基層員工的共同努力。

預(yù)算監(jiān)控必須有效地監(jiān)督和控制預(yù)算執(zhí)行的進行情況，預(yù)算目標的實現(xiàn)與否關(guān)鍵在于預(yù)算的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)必須組織有關(guān)專業(yè)人員對預(yù)算進行嚴格審查，逐項測算進行精細化分析，核實預(yù)算費用。審查結(jié)果屬于巧立名目的預(yù)算，要堅決撤銷，屬于遺漏預(yù)算的要及時追加；屬于虛報的費用必須重新核算，屬于遺漏的費用在審核預(yù)算時要準予及時追加。

（二）強化預(yù)算差異分析，完善內(nèi)控流程

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強內(nèi)部的控制制度建設(shè)，良好的內(nèi)控制度可以得出相對準確的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。當評價預(yù)算執(zhí)行結(jié)果時，優(yōu)先將預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果相比較，針對差異進行分析，分清責任，得出公開公平公正客觀的評價結(jié)果。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)相應(yīng)提高內(nèi)審人員的福利及地位，彰顯其在審計當中的權(quán)威性，強化預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的差異化分析，保持其運作的獨立性，并對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與實際結(jié)果的比較。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)上述審計人員審計出來的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行客觀的評價，作為對預(yù)算執(zhí)行者獎罰的依據(jù)。

（三）多元化投資經(jīng)營需謹慎

多元化經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到相對飽和階段的另一種戰(zhàn)略選擇，判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否進行多元化投資，必須通過對自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在開始進行新領(lǐng)域的多元化投資時，能迅速取得高額回報以平衡風險的可能性相對較低，需要原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供強而有力的保障來支持。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在進行多元化投資時，必須有多元化領(lǐng)域內(nèi)相應(yīng)的資金、人才、經(jīng)營管理經(jīng)驗、相應(yīng)的技術(shù)等方面的支撐，要把原有產(chǎn)業(yè)形成的競爭優(yōu)勢和戰(zhàn)略資產(chǎn)運用到新領(lǐng)域，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)多元化投資才能成功，反之，房地產(chǎn)企業(yè)對新進入的產(chǎn)業(yè)不熟悉，則多元化投資存在著很大的風險，該投資就可能失敗。

（四）理性投資，防范投資風險

任何投資一旦進入投資領(lǐng)域，收到經(jīng)濟學范疇上的“機會成本”的影響，會碰到諸多不確定的因素，一般都要經(jīng)過一個周期才能回收投資及回報。房地產(chǎn)企業(yè)在決定進行異業(yè)經(jīng)營或者多元化投資之前，必須理性地認識到，任何投資都是有風險的，必須充分考慮，仔細分析，全面論證，系統(tǒng)研究，謹慎決策，做到到客觀科學理性地投資。具體如下：

第一，遵循分散化原則。投資領(lǐng)域中的各個項目，其風險、投資回報率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時必須遵循分散化原則。

第二，風險與預(yù)期收益的權(quán)衡。一個成熟的投資項目，必須符合：風險上可控、經(jīng)濟上可行、執(zhí)行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預(yù)計風險、投資回報等因素，才會使房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策精準縝密，經(jīng)得起考驗。

第三，長短結(jié)合，長融長投，短融短投。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身投資長期項目的優(yōu)勢，投資于能提高長期競爭能力和增長潛力的項目，切忌用短期的融資投入到長期才能實現(xiàn)盈利的項目。

（五）建立嚴格的投資決策責任制

投資決策具有相對高的風險性，在投資以前。必須加強投資主體的風險意識，制定規(guī)范的投資決策責任機制，堅定不移地執(zhí)行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項目的投資回報率。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，要真正實現(xiàn)責權(quán)利的統(tǒng)一，遵行“誰決策、誰負責”的原則，重大項目的投資決策者或者決策團體，必須要承擔相應(yīng)的投資風險責任。推行項目法人責任制，明確先有法人、后上項目的投資管理風險約束機制。規(guī)范項目法人的責、權(quán)、利，明確規(guī)定：項目法人對建設(shè)項目的籌劃、籌資、建設(shè)、經(jīng)營、還貸、資產(chǎn)保值增值的全過程負責。

對違反決策程序，違法違規(guī)盲目上項目，造成嚴重經(jīng)濟損失的失當行為，要依法追究主要決策者的經(jīng)濟責任與法律責任。對于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤等方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結(jié)合，防止因害怕決策失誤而過分保守不做決策，導致資金閑置貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、結(jié)語

隨著“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，現(xiàn)代企業(yè)制度的不斷完善，以資金管理為中心的財務(wù)管理模式正在被越來越多的經(jīng)濟界人士、企業(yè)家所接受和運用。資金管理已貫穿和滲透于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他行業(yè)的企業(yè)，均應(yīng)加強資金管理，對資金預(yù)算、籌集、投放等各個環(huán)節(jié)深入研究，發(fā)現(xiàn)問題，提出建議，解決問題，不斷改進與提高，充分發(fā)揮資金管理的作用。

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