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        基于3.30新政出臺下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的分析及對策

        2016-05-14 04:55:24鄭翊君
        商情 2016年9期
        關(guān)鍵詞:發(fā)展前景房地產(chǎn)政策

        鄭翊君

        【摘要】房地產(chǎn)市場是我國社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分,房地產(chǎn)業(yè)能否健康穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到我國經(jīng)濟增長和穩(wěn)定。研究房地產(chǎn)相關(guān)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,新政能否使市場返回理性發(fā)展,以及今后房地產(chǎn)政策制定方向,可為政府制定合理的房地產(chǎn)相關(guān)政策提供參考。通過比較北京、青島、威海三座城市自去年3·30新政出臺以來房地產(chǎn)銷售情況,綜合分析一線、二線、三線城市受房地產(chǎn)政策的影響。研究發(fā)現(xiàn)在政策激勵期間,三地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著一系列相關(guān)政策的出臺呈現(xiàn)一定的規(guī)律性升降變化。并發(fā)現(xiàn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量的影響具有一定的滯后性,政策的調(diào)控效果并不能立竿見影,而需要一段近半年的滯后期。對于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景,研究認為去庫存、促銷費是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),政策,分析,調(diào)控效果,發(fā)展前景

        1緒論

        2015年3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%,財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息,稱從3月31日起,個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。筆者通過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、對房地產(chǎn)企業(yè)的實地考察與采訪以及發(fā)放調(diào)查問卷的方式得出相關(guān)結(jié)論,總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)在“3.30”政策出臺后的發(fā)展狀況,并對以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景作出分析和展望。

        2現(xiàn)狀分析

        總體上看,“330新政”出臺一周時間后,房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)價格和成交量大幅上漲,樓市成交量反而出現(xiàn)環(huán)比下降。但之后,一二線城市相對較好,三四線城市表現(xiàn)仍然較弱??梢姡邔久孑^好的城市帶來了積極作用,而對供過于求的城市提振有限。目前在供給層面,去庫存是關(guān)鍵;在需求層面,限購、限貸已陸續(xù)打開,政府從金融支持和稅收減免角度支持房地產(chǎn)需求釋放,促進銷費。對于購房者來說,在“330 新政”利好推動下,房價上漲預(yù)期以及樓市“抄底”情緒刺激剛需、剛改型購房者積極入市,也成為近一周樓市成交上漲的重要影響因素。在市場環(huán)境持續(xù)寬松,以及利好政策的多重刺激下,首次置業(yè)的剛需以及二次改善型需求的購房熱情正在復(fù)蘇,體現(xiàn)出購房者看漲后市的信心正在增加。在各地擁有更多的調(diào)控自主權(quán)和行政手段逐步推出的背景下,房地產(chǎn)市場有望迎來量增價穩(wěn)的新常態(tài)。

        北京市截止今年三月,環(huán)比:3.401%,全年出售均價:37665元/㎡,同比:14.426%。自3·30新政出臺以來,相應(yīng)政策不斷出臺。9·30新政中,把非“限購”城市的首付款比例從30%下調(diào)至25%,其后第四季度36個非“限購”重點城市的銷售面積比前三季度均值增長了34%,而春節(jié)期間去庫存政策內(nèi)容包括減免交易環(huán)節(jié)稅費、提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率等,均在一定程度上推動樓市回暖。

        3原因分析

        3.1政策持續(xù)寬松

        以下是一年來房地產(chǎn)相關(guān)政策:

        6月28日 金融機構(gòu)一年貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.85%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至 2%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

        8月26日 金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%;;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

        9月6日 中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點;

        10月24日 金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.35%。同時,下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時,對符合標準的金融機構(gòu)額外降低存款準備金率0.5個百分點。

        3.2中央及地方公積金新政策力度大。

        以下是公積金政策的調(diào)整:

        8月31日 為進一步完善住房公積金個人住房貸款政策,支持繳存職工合理住房需求,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

        10月8日 公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房,可按購房地的住房公積金貸款政策,向購房地住房公積金管理中心申請貸款。

        11月下旬 國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》規(guī)定公積金繳存基數(shù)不得低于職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度單位就業(yè)人員平均工資的60%,不得高于平均工資的3倍,單位和職工繳存比例上限不高于12%,下限不低于5%。

        伴隨更多寬松政策落地、發(fā)力,去年下半年的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出溫和回暖趨勢。截至去年12月末,全國商品房和住宅待售面積增長了15.6%和11.2%。新政在一二線城市效果顯著,三線城市較弱,庫存囤積多在三線以下城市,明顯體現(xiàn)出地區(qū)差異性。

        4 結(jié)論和展望

        房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在首要的任務(wù)還是去庫存、促銷費為主,防止產(chǎn)能過剩是首要任務(wù),不能再因為求快而形成錯誤的預(yù)期。房地產(chǎn)政策的制定需要政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)充分發(fā)揮市場機制的作用。單一的房地產(chǎn)政策效果是微弱的,與公積金、稅收、基準利率等相關(guān)方面的政策改革結(jié)合,才能讓房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。

        參考文獻:

        [1]央廣網(wǎng)《330新政”后房市調(diào)查:看房多成交少 觀望情緒濃》

        [2]記者 鄭鈞天. 上海高檔住宅入市加快成交量激增[N]. 經(jīng)濟參考報,2015-04-30007.

        [3]高偉.樓市新政效應(yīng)分化一線城市銷量上漲明顯[N].經(jīng)濟參考報,2015-04-08003.

        [4]葛豐. 房地產(chǎn)去庫存是一場持久戰(zhàn)[J]. 中國經(jīng)濟周刊,2016,07:3.

        [5]官丹華. 房地產(chǎn)政策追蹤及影響分析[D].西華大學(xué),2012.

        [6]高月霄. 新調(diào)控政策對西安市房地產(chǎn)市場的影響[D].西安建筑科技大學(xué),2012.

        [7]中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)及2016展望[J]. 城市住宅,2016,01:93-97.

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