鄭翊君

【摘要】房地產(chǎn)市場是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)能否健康穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定。研究房地產(chǎn)相關(guān)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，新政能否使市場返回理性發(fā)展，以及今后房地產(chǎn)政策制定方向，可為政府制定合理的房地產(chǎn)相關(guān)政策提供參考。通過比較北京、青島、威海三座城市自去年3·30新政出臺以來房地產(chǎn)銷售情況，綜合分析一線、二線、三線城市受房地產(chǎn)政策的影響。研究發(fā)現(xiàn)在政策激勵期間，三地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著一系列相關(guān)政策的出臺呈現(xiàn)一定的規(guī)律性升降變化。并發(fā)現(xiàn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量的影響具有一定的滯后性，政策的調(diào)控效果并不能立竿見影，而需要一段近半年的滯后期。對于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，研究認(rèn)為去庫存、促銷費(fèi)是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，政策，分析，調(diào)控效果，發(fā)展前景

1緒論

2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。筆者通過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)地考察與采訪以及發(fā)放調(diào)查問卷的方式得出相關(guān)結(jié)論，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)在“3.30”政策出臺后的發(fā)展?fàn)顩r，并對以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景作出分析和展望。

2現(xiàn)狀分析

總體上看，“330新政”出臺一周時(shí)間后，房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)價(jià)格和成交量大幅上漲，樓市成交量反而出現(xiàn)環(huán)比下降。但之后，一二線城市相對較好，三四線城市表現(xiàn)仍然較弱?？梢?，政策對基本面較好的城市帶來了積極作用，而對供過于求的城市提振有限。目前在供給層面，去庫存是關(guān)鍵；在需求層面，限購、限貸已陸續(xù)打開，政府從金融支持和稅收減免角度支持房地產(chǎn)需求釋放，促進(jìn)銷費(fèi)。對于購房者來說，在“330 新政”利好推動下，房價(jià)上漲預(yù)期以及樓市“抄底”情緒刺激剛需、剛改型購房者積極入市，也成為近一周樓市成交上漲的重要影響因素。在市場環(huán)境持續(xù)寬松，以及利好政策的多重刺激下，首次置業(yè)的剛需以及二次改善型需求的購房熱情正在復(fù)蘇，體現(xiàn)出購房者看漲后市的信心正在增加。在各地?fù)碛懈嗟恼{(diào)控自主權(quán)和行政手段逐步推出的背景下，房地產(chǎn)市場有望迎來量增價(jià)穩(wěn)的新常態(tài)。

北京市截止今年三月，環(huán)比：3.401%，全年出售均價(jià)：37665元/㎡，同比：14.426%。自3·30新政出臺以來，相應(yīng)政策不斷出臺。9·30新政中，把非“限購”城市的首付款比例從30%下調(diào)至25%，其后第四季度36個(gè)非“限購”重點(diǎn)城市的銷售面積比前三季度均值增長了34%，而春節(jié)期間去庫存政策內(nèi)容包括減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率等，均在一定程度上推動樓市回暖。

3原因分析

3.1政策持續(xù)寬松

以下是一年來房地產(chǎn)相關(guān)政策：

6月28日 金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至 2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

8月26日 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

9月6日 中國人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；

10月24日 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%。同時(shí)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，對符合標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

3.2中央及地方公積金新政策力度大。

以下是公積金政策的調(diào)整：

8月31日 為進(jìn)一步完善住房公積金個(gè)人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

10月8日 公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房，可按購房地的住房公積金貸款政策，向購房地住房公積金管理中心申請貸款。

11月下旬 國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》規(guī)定公積金繳存基數(shù)不得低于職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度單位就業(yè)人員平均工資的60%，不得高于平均工資的3倍，單位和職工繳存比例上限不高于12%，下限不低于5%。

伴隨更多寬松政策落地、發(fā)力，去年下半年的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出溫和回暖趨勢。截至去年12月末，全國商品房和住宅待售面積增長了15.6%和11.2%。新政在一二線城市效果顯著，三線城市較弱，庫存囤積多在三線以下城市，明顯體現(xiàn)出地區(qū)差異性。

4 結(jié)論和展望

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在首要的任務(wù)還是去庫存、促銷費(fèi)為主，防止產(chǎn)能過剩是首要任務(wù)，不能再因?yàn)榍罂於纬慑e誤的預(yù)期。房地產(chǎn)政策的制定需要政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。單一的房地產(chǎn)政策效果是微弱的，與公積金、稅收、基準(zhǔn)利率等相關(guān)方面的政策改革結(jié)合，才能讓房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。

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