王安

有人提出了兩個解決辦法。一個是，大幅度降低續(xù)期的土地出讓金;第二個是，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對續(xù)期的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

經(jīng)過30多年的社會主義教育，咱國人民已經(jīng)不拿土地當回事了。

1990年5月19日，改革開放第11個年頭了，國務(wù)院頒布55號令，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度;第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

這是什么意思？新中國建立后，城鎮(zhèn)土地都是國家所有，人民和企業(yè)要想用地，都得找政府調(diào)撥。改革了，國家也不那么死腦筋了，不是大家對土地有需求么，那就半市場化吧，諸位交點土地出讓金吧，從政府手里租吧，咱們雙贏。

誰知，這事不那么容易，那么多年的計劃經(jīng)濟，讓大家腦子都木了，吃喝拉撒都由政府兜著，這回要讓群眾自己掏腰包，這什么意思？土地算個屁，不干。

為了完成上級下達的實施國有土地使用權(quán)出讓工作，浙江溫州市想出了一招兒：不是居住用地最高年限是70年么，不是大家腦子木了么，我就給你在20年到70年區(qū)間了，搞幾個檔，讓人民自己選擇，交相應(yīng)的土地出讓金，租期短的交錢也少。

于是，有一些群眾小試身手，挑了20年的年限。雖然交的錢少，但一分錢一分貨，這就好比租車，租一輛新車，跑20年沒問題，而租一輛舊車，三兩年就趴窩。

果然，當年那些選擇20年期限的人，眼下眼看著土地使用權(quán)就到期了。據(jù)報道，在溫州市鹿城區(qū)，就有600多套房子的土地使用權(quán)面臨到期。怎么辦？把房子吊到空中吧，把土地還給政府吧？

土地使用期限到了，房主甭想黑不提白不提蒙著繼續(xù)用，趕緊去申請續(xù)期，當然得掏銀子，但政府可能不同意，你就把房子吊起來吧，政府要把土地抽走了，而且不給你補償。

要交多少錢？開發(fā)新房時，開發(fā)商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權(quán)，并支付土地出讓金，而在土地使用權(quán)到期后，續(xù)期的土地出讓金價格就不能采用拍賣競價方式，一般就通過基準地價來計算土地出讓金。

基準地價是指：土地在正常市場條件的熟地價格，包括征地或拆遷的費用及相關(guān)稅費、土地開發(fā)費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權(quán)基準地價表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，大約相當于房價的三分之一。

三分之一是什么概念？在溫州，交易價不超過100萬元的房子，要續(xù)交30萬元;在北京，300萬元的房產(chǎn)要繳100萬元，這相當于京滬地區(qū)職工社會年平均工資的十幾倍。

這叫人如何活下去？于是，有人提出了兩個解決辦法。一個是，大幅度降低續(xù)期的土地出讓金;第二個是，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對續(xù)期的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

這兩種辦法，都是要從地方政府的兜里掏銀子，不知地方政府是否肯割肉？

這里提出的第二個解決辦法，實際上是說，土地出讓金和房產(chǎn)稅彼此是可以替代的，是重復(fù)征稅，理論上是不合法的。但幾年前，在土地使用權(quán)到期還不那么緊迫，還沒有提到以每年交的房產(chǎn)稅替代一次性交的土地出讓金時，房產(chǎn)稅就在大力推廣，在上海和重慶試點，那些新房主就已經(jīng)被迫重復(fù)繳稅了。

為何會出現(xiàn)這種不合理不合法的事？因為地方政府缺錢。如今提出這個用每年交的房產(chǎn)稅替代一次性交的土地出讓金的辦法，實際上是在考驗地方政府的自我割肉的勇氣。