張翀

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前幾年，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，各地政府相繼設(shè)立了等級不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但是，由于受近年來國內(nèi)外經(jīng)濟下行的影響，加之各地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會的運營機制不暢，導(dǎo)致目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的進度較為緩慢，甚至有的完全停滯形成了政府的雞肋。在當前形勢下如何推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展？經(jīng)過多方探索，筆者認為，國家目前倡導(dǎo)的PPP模式是一劑良藥。

一、掣肘產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要問題

1.國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境對園區(qū)發(fā)展沖擊較大

當前全球經(jīng)濟仍未復(fù)蘇，國內(nèi)因調(diào)整結(jié)構(gòu)而經(jīng)濟放緩，特別是上游產(chǎn)業(yè)需求萎縮、出口下滑對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進一步發(fā)展都帶來不小的沖擊。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般規(guī)劃面積較大，相當于一個城市副中心，受先天誕生條件和運作體制的限制，園區(qū)功能定位較為單一，運作主體較多效率較低，特別在城市邊緣地區(qū)來說，投資套現(xiàn)的經(jīng)濟性較差，造成土地招商困難。

2.土地較“生”，“人氣”不足

作為政府統(tǒng)籌建設(shè)園區(qū)的模式，建設(shè)資金來源主要是財政投入和開發(fā)區(qū)土地出讓收入的返還。這種模式下發(fā)展的主要策略是依靠公共配套優(yōu)先完善來營造招商環(huán)境，主要通過建設(shè)道路交通系統(tǒng)、市政公共設(shè)施和生活公共服務(wù)配套等創(chuàng)造園區(qū)優(yōu)勢。成功例子如，國外的東京新宿園區(qū)全面開發(fā)之前，東京政府率先對區(qū)內(nèi)包括城鐵、廣場、花園等交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)投入巨資，把“生地”變成“熟地”后再投向市場，極大地縮短了開發(fā)周期，很快就吸引了大量金融后臺和金融服務(wù)外包企業(yè)入駐；國內(nèi)的深圳和廣州金融服務(wù)園區(qū)把學(xué)校、體育中心、圖書館、公園等公共服務(wù)設(shè)施先期建設(shè)完成，直至把區(qū)政府等行政機構(gòu)均設(shè)在園區(qū)。

3.進一步投資公共設(shè)施的壓力過大

如果要進一步改善園區(qū)的招商環(huán)境，一方面區(qū)政府要投資道路、綠化、公園、雨水排泄、文體活動中心等公共市政和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，另一方面專業(yè)市政公司要投資供熱、燃氣、電力、通信、自來水等可收費的公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的建設(shè)。就目前來說，各地財政普遍負債較高，再投入資金有一定的壓力。而在園區(qū)開發(fā)的初期，由于用戶較少，專業(yè)市政公司不愿意提前進行水電氣熱的基礎(chǔ)投資建設(shè)。

4.產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的專業(yè)化力量相對不足

現(xiàn)代園區(qū)的建設(shè)不僅涉及到初期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃和空間規(guī)劃，而且還要了解潛在入駐企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和服務(wù)需求，同時還要營銷園區(qū)和整體運營園區(qū)，甚至園區(qū)的建筑設(shè)計風格也對園區(qū)的發(fā)展有較大的影響。雖然，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)受體制所限，相對于從事多年的新城建設(shè)和房地產(chǎn)投資開發(fā)的大型專業(yè)公司來說，市場運作的經(jīng)驗不足，專業(yè)資源較少，不足以支撐起園區(qū)快速發(fā)展所需的企業(yè)入駐平臺。比如國內(nèi)知名度較高的萬達集團在萬達廣場綜合體方面的成功、紅星美凱龍高端建材市場的建設(shè)，都是一定程度的定制式開發(fā)，在調(diào)研資源庫中的企業(yè)有入駐意愿基礎(chǔ)上實施，因此，建成之前就已經(jīng)保障了足夠多的入駐商戶。

二、推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的對策

如何走出以上問題的困擾，加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，關(guān)鍵是盡快完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、美化生態(tài)環(huán)境，聚集商氣和人氣形成新的土地熱點，度過園區(qū)的初始階段。而當前園區(qū)開發(fā)的一級和二級運作模式已經(jīng)遠遠不能滿足土地從“生”到“熟”的這關(guān)鍵一步。因此，園區(qū)的一級和二級開發(fā)必須突破現(xiàn)有的運作方式，才能把園區(qū)的發(fā)展帶到一個新的高度。園區(qū)的發(fā)展離不開進一步資金的投入，從市場化角度來說實際上就是對資本的專業(yè)運營。近年來，國家倡導(dǎo)積極推動國內(nèi)新城鎮(zhèn)建設(shè)改革創(chuàng)新，鼓勵和支持用PPP模式推進新型城鎮(zhèn)化、開發(fā)區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施融資。PPP模式（即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與社會資本之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，或是為了提供某種公共服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種合作關(guān)系）是國內(nèi)外新城市建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中總結(jié)出的一種可借鑒的成功經(jīng)驗?？傮w上，就是引進資本實力雄厚的專業(yè)企業(yè)（以下簡稱PPP公司）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作，借助其專業(yè)團隊和商業(yè)資源通過統(tǒng)一策劃運作園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)。在和專業(yè)組織的合作中，除了借助企業(yè)資本外，還要借助企業(yè)的專業(yè)人才，特別是借助企業(yè)在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或新城建設(shè)的豐富經(jīng)驗實現(xiàn)園區(qū)高品質(zhì)快速發(fā)展。

總結(jié)起來具體有三種建設(shè)模式。

模式一，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)和PPP公司合作成立城投公司，深化一級土地開發(fā)。

為盡快完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、美化園區(qū)生態(tài)環(huán)境，可由產(chǎn)業(yè)園區(qū)和PPP公司合作成立城投公司。城投公司對園區(qū)統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一宣傳經(jīng)營，主要功能任務(wù)包括：一是對園區(qū)進行深入的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃以及結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃深入調(diào)整空間規(guī)劃；二是根據(jù)成熟的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃進一步對園區(qū)進行一級開發(fā)，完成大小市政如水、電、氣、熱、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；三是建設(shè)以公共綠地為主的高品質(zhì)綠化美化、污水循環(huán)利用和垃圾分類回收系統(tǒng)等生態(tài)園區(qū)；四是負責園區(qū)日常運營管理。城投公司的投資計入土地上市成本。合作各方通過簽署合同來明確權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預(yù)期單獨行動更為有利的結(jié)果。

模式二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過協(xié)議持有地塊和PPP公司合作建設(shè)公共和準公共服務(wù)設(shè)施。

通過履行財務(wù)和行政程序，將園區(qū)公共服務(wù)和準公共服務(wù)設(shè)施用地通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)交產(chǎn)業(yè)園區(qū)持有。產(chǎn)業(yè)園區(qū)再和PPP公司合作開發(fā)建設(shè)行政中心、文體中心、公園、停車設(shè)施、醫(yī)院、幼兒園、圖書館等公共服務(wù)產(chǎn)品，以及會議中心、信息服務(wù)中心、金融創(chuàng)業(yè)孵化器大樓等準公共服務(wù)產(chǎn)品。通過公共和準公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，進一步提升園區(qū)品質(zhì)，更好地為入駐園區(qū)提供全方位的合作，也給小微創(chuàng)業(yè)型功能企業(yè)的入駐提供了便利條件。

模式三，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和PPP公司合作成立投資公司，以招標方式建設(shè)金融小鎮(zhèn)項目。

由產(chǎn)業(yè)園區(qū)和PPP公司合作成立投資公司，以招標的方式取得建設(shè)用地，推進重點項目落地。重點項目的建設(shè)主要是以房地產(chǎn)開發(fā)的形式來推進，以特色園中園理念整體設(shè)計城市空間，投資建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，再通過租售的方式進行招商。在招標過程中對中標條件進行設(shè)置，可規(guī)定房產(chǎn)租售對象只能是和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)，以此保障產(chǎn)業(yè)功能的聚集效應(yīng)。endprint