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        廈門(mén)樓市:與戶(hù)籍掛鉤的“獨(dú)立行情”

        2016-04-29 00:00:00吳潔
        小康·財(cái)智 2016年3期

        如果說(shuō)廣州是“一線(xiàn)城市的身子,二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)”,經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國(guó)第51位的廈門(mén)則是“二線(xiàn)城市的身子,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)”。

        近幾年,房?jī)r(jià)上漲最多的城市有哪些?除了深圳、上海和北京這三大一線(xiàn)城市之外,位于東南沿海的二線(xiàn)城市廈門(mén)也在其中。根據(jù)2015年3月70個(gè)大中城市的住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,廈門(mén)相比2010年上漲了35.4%,該數(shù)據(jù)位列上海(40.5%)之后,與北京(35.5%)接近,比廣州(33.4%)高出2個(gè)百分點(diǎn)??梢?jiàn),廈門(mén)雖然位居二線(xiàn)城市,但是房?jī)r(jià)卻緊隨一線(xiàn)城市,甚至已趕超。

        新年伊始,北京、上海、深圳等地樓市相繼出現(xiàn)火爆現(xiàn)象,而這次,廈門(mén)卻沒(méi)緊跟上步伐。

        廈門(mén)走出“獨(dú)立行情”

        春節(jié)前,非限購(gòu)城市首付比例可下調(diào)至兩成的利好消息讓人猝不及防,可以說(shuō)一定程度上給了市場(chǎng)安心放假的理由。果不其然,春節(jié)以后,上海賣(mài)房者一天漲價(jià)三次,“千萬(wàn)級(jí)”新盤(pán)“瞬間”被搶光,北京的二手房過(guò)戶(hù)大廳“一號(hào)難求”……上海、北京等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速上漲,樓市火爆異常。

        而每每緊隨“北上深”之后的廈門(mén)卻出乎大家的意料,走出了“獨(dú)立行情”。

        數(shù)據(jù)顯示,廈門(mén)2月新建住宅平均價(jià)格為22243元/平方米,環(huán)比微跌0.9%,同比上漲5.16%。成交量方面,據(jù)廈門(mén)國(guó)土房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì),2月份廈門(mén)全市共計(jì)成交一手住宅687套,比去年同期的770套減少10.78%,比今年1月份的938套減少26.76%,創(chuàng)下2014年1月以來(lái)新低。

        值得一提的是,這已是廈門(mén)新建住宅成交量連續(xù)第二個(gè)月低于千套,這在近幾年非常罕見(jiàn)。

        “購(gòu)房入戶(hù)”關(guān)閘

        單從數(shù)據(jù)看,今年前兩月廈門(mén)樓市似乎有些低迷,但實(shí)際情況果真如此嗎?

        業(yè)內(nèi)人士表示,目前廈門(mén)樓市以消化前期庫(kù)存為主,沒(méi)有多少新房源入市,導(dǎo)致成交量有所下降。至于房?jī)r(jià),其實(shí)和去年年底差不太多,并無(wú)十分明顯下降跡象?!白钪匾脑颍褪欠科髸壕徚送票P(pán)節(jié)奏?!庇袠I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),去年年末廈門(mén)樓市供銷(xiāo)兩旺,消耗了2016年初的市場(chǎng)需求,進(jìn)入2016年1月份,廈門(mén)房企推盤(pán)暫緩,供應(yīng)銳減。加上2月份又正好是春節(jié)假期,處于傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季,導(dǎo)致成交量陷入低谷。

        而說(shuō)到2016年年初的市場(chǎng)需求,就不得不提廈門(mén)的“購(gòu)房入戶(hù)”政策。

        根據(jù)2013年12月廈門(mén)市政府發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房入戶(hù)政策的通知》,自2016年1月1日起, 購(gòu)買(mǎi)廈門(mén)商品住房的外來(lái)人口將不再享受“購(gòu)房入戶(hù)”政策紅利。

        由于購(gòu)房入戶(hù)大限降至,許多購(gòu)房入戶(hù)的需求在去年12月集中爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示,2015年12月份廈門(mén)商品住宅成交4620套,日均成交約149套,商品住宅成交總套數(shù)環(huán)比上漲22.64%;住宅總簽約面積約為558459.35平方米,環(huán)比上漲29.36%。

        價(jià)格方面,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,當(dāng)月廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%,連續(xù)10個(gè)月上漲,漲幅全國(guó)第三;同比上漲6.5%,漲幅全國(guó)第六。

        盡管同比漲幅位居第六,但由于2014年廈門(mén)成為全國(guó)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的城市,因此兩年下來(lái)廈門(mén)的房?jī)r(jià)仍名列前茅。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城新建價(jià)格住宅指數(shù),廈門(mén)去年12月均價(jià)為22206元/平方米,比廣州高出5148元。

        廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎分析,去年11月、12月,趕搭購(gòu)房入戶(hù)“末班車(chē)”的人數(shù)確實(shí)不少,這也推動(dòng)了廈門(mén)樓市成交量?jī)r(jià)齊漲。但這個(gè)政策并不是去年底才臨時(shí)出臺(tái),而是2013年底就已經(jīng)出臺(tái),給了兩年的緩沖期。而這兩年,正是廈門(mén)房?jī)r(jià)漲幅最大的兩年,可以說(shuō)需求在這兩年已經(jīng)得到一輪釋放。

        外地購(gòu)房者是主力

        如果說(shuō)廣州是“一線(xiàn)城市的身子,二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)”,經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國(guó)第51位的廈門(mén)則是“二線(xiàn)城市的身子,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)”。報(bào)告顯示,去年均價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的城市總共有四個(gè),分別是深圳、上海、北京和廈門(mén),這四大城市被列入超高房?jī)r(jià)城市。

        “我們這里無(wú)論是就業(yè)機(jī)會(huì)還是工資水平,都遠(yuǎn)不能跟北上廣深比,也比不上杭州、南京等地,但是房?jī)r(jià)已經(jīng)向一線(xiàn)城市看齊。”家住廈門(mén)海滄區(qū)的周女士說(shuō),現(xiàn)在在廈門(mén)島內(nèi)買(mǎi)得起房的大多是做生意的,而福建經(jīng)商群體十分龐大,大家都想在廈門(mén)有一套房子。

        記者了解到,廈門(mén)島內(nèi)面積只有141平方公里,占廈門(mén)總面積不到10%,島外占廈門(mén)總面積的90%以上。由于以前的投入和產(chǎn)業(yè)布局都集中在島內(nèi),因此各區(qū)域之間發(fā)展并不平衡。目前,在廈門(mén)島內(nèi),已有不少在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破5萬(wàn)元;島外最靠近島內(nèi)的幾大灣區(qū),房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步朝3萬(wàn)元大關(guān)邁進(jìn)。

        “我們這里招個(gè)跟單員,有好多大學(xué)生來(lái)應(yīng)聘,但其實(shí)工資也才三四千?!睆B門(mén)當(dāng)?shù)匾患彝赓Q(mào)企業(yè)工作人員曾小姐說(shuō),廈門(mén)外貿(mào)出口占據(jù)福建半壁江山,外貿(mào)出口企業(yè)眾多,但很多大學(xué)生在外貿(mào)企業(yè)里工作幾年也才五六千元,工資水平和廣深有很大的差距。

        在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái),廈門(mén)的房?jī)r(jià)與廈門(mén)本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高,因?yàn)閺B門(mén)大半的房子是被外地人買(mǎi)走的。數(shù)據(jù)顯示,去年廈門(mén)以外的客群,總共購(gòu)買(mǎi)了20501套商品住宅,面積233.14萬(wàn)平方米,占了66.45%。外地購(gòu)房者占比近七成,可見(jiàn)廈門(mén)對(duì)外來(lái)購(gòu)房者的吸引力之強(qiáng)。

        王崎說(shuō),廈門(mén)的樓市格局跟深圳類(lèi)似,始終存在較大的供應(yīng)緊缺,土地供應(yīng)相當(dāng)有限。廈門(mén)與深圳一樣,外來(lái)人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本地人口,廈門(mén)作為福建省唯一的副省級(jí)城市,在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的,在全國(guó)也頗負(fù)盛名,因此對(duì)周邊泉州、漳州、龍巖等地區(qū)都有很大的吸引力。可以說(shuō),廈門(mén)的房?jī)r(jià)與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

        島外也是一種選擇

        早在2010年,廈門(mén)就正式全面鋪開(kāi)島內(nèi)外一體化建設(shè),島外迅速成為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的熱土,國(guó)內(nèi)大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐廈門(mén)。

        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,未來(lái)島外肯定是重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。目前,海滄、集美的發(fā)展大家有目共睹,無(wú)論是生活配套還是交通條件,都已非常成熟。

        剛剛在集美杏林安家的小博就表示,在杏林安家比自己想象的要好。

        小博2008年大學(xué)畢業(yè)后就一直在在廈門(mén)工作、生活,期間一直居住在廈門(mén)本島。雖然與廈門(mén)本島只隔著一座橋,但平時(shí)沒(méi)事也很少會(huì)到杏林,然而現(xiàn)在卻在杏林安了家。對(duì)此,小博稱(chēng),從某種意義上說(shuō),這個(gè)選擇多少有些出于無(wú)奈,因?yàn)閸u內(nèi)安家本是第一選擇,甚至是唯一選擇,如果買(mǎi)房的首付能夠早一點(diǎn)湊齊,如果島內(nèi)的房?jī)r(jià)這幾年不是漲得那么猛,她還是會(huì)選擇在島內(nèi)置業(yè)。

        據(jù)小博介紹,2012年秋天,她和男朋友除了拿出多年積蓄外,還分別跟親戚朋友借了些錢(qián),花了半年時(shí)間好不容易湊上40多萬(wàn)元首付,準(zhǔn)備在廈門(mén)島內(nèi)買(mǎi)套小戶(hù)型,但該區(qū)域的房?jī)r(jià)已從2012年7月的18000元/平方米,漲至2013年上半年26000元/平方米,于是其島內(nèi)購(gòu)房計(jì)劃落空。

        此后,小博分析得出一個(gè)結(jié)論,按照其收入,5年內(nèi)在島內(nèi)安居的可能性極低,超過(guò)80萬(wàn)元的首付費(fèi)用已在承受能力范圍外。

        事后證明,小博的結(jié)論十分準(zhǔn)確,目前廈門(mén)島內(nèi)一些剛需新盤(pán)的在售均價(jià)已達(dá)到35000元/平方米,比2013年又上了一個(gè)臺(tái)階,就更不要說(shuō)高達(dá)5萬(wàn)以上的高端樓盤(pán)了。

        按照廈門(mén)市最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn),島內(nèi)豪宅的認(rèn)定為總價(jià)300萬(wàn)元以上,而按目前島內(nèi)新盤(pán)的價(jià)格,廈門(mén)島內(nèi)可謂“遍地豪宅”。

        廈門(mén)一開(kāi)發(fā)商坦言,由于島內(nèi)近幾年幾乎都沒(méi)有新增的供應(yīng)項(xiàng)目,所以新房稀缺,目前廈門(mén)房?jī)r(jià)相對(duì)比較高,已經(jīng)接近一線(xiàn)城市水平。而島內(nèi)供應(yīng)都以總價(jià)較高的大戶(hù)型為主。

        二手房行情又是怎么的?據(jù)小博介紹,去年5月,她跑遍了島內(nèi)多個(gè)地段后發(fā)現(xiàn),受一手房上漲影響,廈門(mén)島內(nèi)二手房的掛牌均價(jià)也突破了20000元/平方米。

        “畢竟這么多年工作生活都是在島內(nèi),島外新區(qū)有的現(xiàn)在還處在配套建設(shè)初期,完善還要數(shù)年時(shí)間,島內(nèi)供應(yīng)量緊缺,即使房?jī)r(jià)下跌也很難受波及?!毙〔┻@樣告訴記者。

        小博最終選擇了距離廈門(mén)本島一橋之隔的集美區(qū)杏林灣橋頭片區(qū),一套80余平方米的小戶(hù)型海景房,價(jià)格約為18000元/平方米。

        不過(guò),小博購(gòu)房半年后,其所購(gòu)樓盤(pán)三期開(kāi)盤(pán)的均價(jià)已飆升至2.4萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米。

        “如果按照現(xiàn)在的價(jià)格,我肯定買(mǎi)不起?!毙〔┍硎?。

        “地鐵、海底隧道、翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)等重大項(xiàng)目的開(kāi)建,使得整個(gè)廈門(mén)居住半徑不斷增大?!笨硕饛B門(mén)機(jī)構(gòu)首席分析師張子吉對(duì)記者表示,隨著市政配套的完善,島外區(qū)域的宜居性正在增強(qiáng)。

        業(yè)內(nèi)仍看好后市

        2月17日,福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》,涵蓋了八條優(yōu)惠政策,被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為繼2014年“閩八條”之后福建房地產(chǎn)救市政策的新“閩八條”。這份意見(jiàn)提出了降低商業(yè)貸款首付比例、土地規(guī)劃變更、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等措施,傳遞出對(duì)廈門(mén)樓市明顯的利好信號(hào)。

        與“閩八條”新政一樣備受關(guān)注的還有國(guó)家三部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅和營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整新規(guī)。新規(guī)指出,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

        如此密集推出的樓市利好讓不少地產(chǎn)界人士驚嘆“力度前所未有”,再加上年前央行發(fā)布的首套房商業(yè)貸款首付比例可調(diào)至20%等金融政策支持,廈門(mén)迎來(lái)史上最寬松的購(gòu)房環(huán)境。

        這諸多樓市新政的密集出臺(tái)對(duì)廈門(mén)房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)什么影響呢?

        廈門(mén)均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為,由于廈門(mén)商住用地供應(yīng)有限,在目前廈門(mén)購(gòu)房需求旺盛的情況下,今年廈門(mén)房?jī)r(jià)依舊看漲。業(yè)內(nèi)人士也分析表示,就樓市庫(kù)存而言,廈門(mén)一直保持在1年以?xún)?nèi)的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出,或?qū)⑦M(jìn)一步推高2016年廈門(mén)房?jī)r(jià)水平。

        對(duì)于具體區(qū)域的選擇,置業(yè)專(zhuān)家表示,島內(nèi)房?jī)r(jià)目前較高,但由于資源的稀缺性,如果資金條件允許,可以選擇購(gòu)買(mǎi);如果說(shuō)真心要買(mǎi)房安居或者是進(jìn)行投資的話(huà)則可考慮島外。就島外幾個(gè)區(qū)來(lái)說(shuō),目前發(fā)展比較好的是海滄和集美,并且島外比較熱門(mén)的房源也基本集中在這兩個(gè)區(qū)。

        “如果在短期內(nèi)想獲得一個(gè)比較好的居住環(huán)境或者有比較高回報(bào)的話(huà),海滄是首選。海滄是現(xiàn)在廈門(mén)發(fā)展最快的區(qū)域,自貿(mào)區(qū)加上國(guó)家示范區(qū),還有市政的規(guī)劃建設(shè)會(huì)比島內(nèi)要領(lǐng)先很多,包括未來(lái)地鐵2號(hào)線(xiàn)通車(chē)以后海滄就有點(diǎn)廈門(mén)后花園的地位了?!敝脴I(yè)專(zhuān)家表示。

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