本刊記者采訪位于廣州主城區(qū)的多位房地產(chǎn)銷售人員得知，“銷售難做”是他們說(shuō)得最多的一句話。

最近，有關(guān)房的事情真多！

無(wú)論是正被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“拆墻”，還是與無(wú)數(shù)業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主息息相關(guān)的“降稅”、“取消限購(gòu)”、“全面二孩”等，無(wú)不牽動(dòng)著無(wú)數(shù)業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主“賣”房和“買”房的神經(jīng)，在一定程度上，也影響著房?jī)r(jià)。

近半個(gè)月以來(lái)，《小康·財(cái)智》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管廣州房?jī)r(jià)一直被業(yè)界認(rèn)為在所有一線城市中處于最合理狀態(tài)，但由于有關(guān)影響房?jī)r(jià)的政策從中央到地方陸續(xù)拋出，不少賣房的業(yè)主和買房的準(zhǔn)業(yè)主都認(rèn)為還可以再看看。無(wú)論是“買”還是“賣”，都陷入糾結(jié)之中。

不可否認(rèn)，在北上廣深四個(gè)一線城市中，廣州的房?jī)r(jià)還算是比較理性。時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁岑釗雄表示，廣州總體價(jià)格上升30%，達(dá)到2萬(wàn)左右的水平，對(duì)比同級(jí)別的城市而言，也還是有差距的。受訪的多位業(yè)內(nèi)人士都表示，2016年房地產(chǎn)均價(jià)還會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但中心城區(qū)改善和高端產(chǎn)品的價(jià)格還有上漲空間。

糾結(jié)的業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主

“糾結(jié)呀，陸陸續(xù)續(xù)看房半年了，預(yù)算從最初的150萬(wàn)增加至210萬(wàn)，印象深刻的是看了天河駿景花園，小區(qū)挺大，生活還算可以，小學(xué)也可以，好的二房單價(jià)已到190萬(wàn)，感覺(jué)小而且貴，離地鐵也不近，離醫(yī)院也不近，當(dāng)然小學(xué)在小區(qū)內(nèi)也是優(yōu)勢(shì)，方便老人接送，小學(xué)也不錯(cuò)。天河北看了好一段時(shí)間，優(yōu)點(diǎn)是什么都方便，學(xué)校配置不用擔(dān)心，但錢包就那么點(diǎn)，看得上眼的都到210萬(wàn)，早前看的都是電梯房，所以貴。后來(lái)去了番禺廣場(chǎng)看，地鐵上蓋，三房150萬(wàn)起，但感覺(jué)好似生活另一個(gè)城市，摩托什么的都有，蘿崗找了個(gè)地鐵上蓋的小區(qū)，價(jià)錢130萬(wàn)，很心動(dòng)吧，但小學(xué)要過(guò)馬路，生活還好，醫(yī)院當(dāng)然不能步行就到，但蘿崗這個(gè)地方，感覺(jué)有什么事，打車都難?！闭谒奶幙捶康娜~佳告訴《小康》記者，她夫妻倆都在天河中心區(qū)域上班，買房主要是小孩上學(xué)。而如今剛剛出臺(tái)了新的政策，說(shuō)是買了學(xué)位房也不一定可以進(jìn)意向中的學(xué)校，進(jìn)一步加劇了買與不買的矛盾。

正準(zhǔn)備要二胎的陳小舒也正在四處看房，“以前一個(gè)孩子，有個(gè)大三房就過(guò)得去，現(xiàn)在全面二孩政策出來(lái)了，與老婆商量后一致決定再要一個(gè)孩子，在經(jīng)濟(jì)條件允許的前提下，還是想換一個(gè)四房的?！彼嬖V記者，廣州市中心的新盤比較少，而且超過(guò)了承受能力，要新房的話，花都、從化還是遠(yuǎn)了一點(diǎn)，不便于上下班。只能到番禺、蘿崗、增城，從去年年底到現(xiàn)在，也看了幾個(gè)樓盤，價(jià)格基本都在一萬(wàn)五左右。陳小舒表示，如果非換不可，這個(gè)價(jià)格可以接受，但要重點(diǎn)考慮一下周邊配套設(shè)施沒(méi)問(wèn)題后再確定。

葉佳坦言，誰(shuí)都想找一個(gè)環(huán)境好、學(xué)校好、價(jià)格好的，但口袋中僅有這么一點(diǎn)錢?！艾F(xiàn)在就是高不成低不就的感覺(jué)，回來(lái)路上，我跟老公理論了一番，200萬(wàn)預(yù)算，想買個(gè)東南向，電梯房，學(xué)位好，地鐵近，多難，所以我就提出了，我們?nèi)龡l路走：第一，買200萬(wàn)好三房，就是學(xué)位不好；第二，買個(gè)100萬(wàn)學(xué)位房，出租給別人，自己租房；第三，買個(gè)老房子，生活方便，學(xué)位也好，160萬(wàn)的?！比~佳說(shuō)，在看的過(guò)程中，預(yù)算不斷增加，現(xiàn)在設(shè)計(jì)的這三個(gè)方案，準(zhǔn)備盡快落實(shí)。

裕豐地產(chǎn)工作人員小海告訴記者，根據(jù)他的觀察，2015年下半年以來(lái)，廣州房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯變化，但年后半個(gè)多月以來(lái)，看房的人明顯增多。

在地產(chǎn)中介辦公室，記者遇到前來(lái)觀望的業(yè)主何小嫣，她手中有兩套住宅房和兩套公寓，有意賣一套位于番禺洛溪麗江花園的小三房住宅樓。她介紹說(shuō)，麗江花園在廣州算是一個(gè)知名小區(qū)，最早一期的麗字樓接近20年樓齡，89平方米的小三房去年年初價(jià)格達(dá)到140萬(wàn)，但當(dāng)時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)備賣，到去年底的時(shí)候，130萬(wàn)也賣不出，有的甚至開(kāi)價(jià)只有110多萬(wàn)。現(xiàn)在那么多利好政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，她此次來(lái)中介只是打探一下行情，如果有合適的價(jià)格考慮出手。

記者了解到，正在被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“拆墻”條例在一定程度上也影響著準(zhǔn)業(yè)主的購(gòu)房心態(tài)，葉佳他們擔(dān)心以后真買不到有圍墻的小區(qū)房了。

《小康·財(cái)智》記者持續(xù)半個(gè)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)備賣房的業(yè)主如果不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)遭遇困難，面對(duì)近期出臺(tái)的一系列有關(guān)房的政策，都持有“看看”的心態(tài)。而大部分準(zhǔn)備買房的準(zhǔn)業(yè)主認(rèn)為，剛需的要盡快，“房?jī)r(jià)可能真的要漲了?！?/p>

2015，全年均價(jià)漲幅幾乎為零

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，廣州同比漲幅為9.1%，與北京的8.3%相差0.8%，遠(yuǎn)低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真實(shí)情況而言，廣州樓價(jià)的漲幅不光遠(yuǎn)小于上海、深圳，也要小于北京。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，廣州全年成交一手住宅9萬(wàn)余套1237萬(wàn)平方米，成交金額為1860億元，均價(jià)為15206元/平方米，相比2014年只漲了190元；二手房共成交8萬(wàn)套，共計(jì)697萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)40%，在四大一線城市中，走勢(shì)最為平穩(wěn)。有專家預(yù)測(cè)，廣州今年極有可能延續(xù)平穩(wěn)趨勢(shì)。2016年1月，北、上、廣、深四城的樓價(jià)分別為35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。廣州的樓價(jià)不如其他三個(gè)一線城市的一半，甚至不如二線城市的杭州、廈門。

在春節(jié)期間，廣州樓市銷售數(shù)據(jù)更是慘淡。根據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2016年第7周，市場(chǎng)成交方面周簽約量環(huán)比下滑九成，主要是受到春節(jié)傳統(tǒng)假期的影響，使整體簽約大幅回落。市場(chǎng)價(jià)格周環(huán)比上升 16%，主要是因?yàn)樘旌痈叨藰潜P集中簽約拉升整體均價(jià)水平?？傮w來(lái)說(shuō)，本周整體市場(chǎng)量跌價(jià)升，受到春節(jié)傳統(tǒng)假期的影響，市場(chǎng)表現(xiàn)冷清。

在各開(kāi)發(fā)商銷售中，僑鑫集團(tuán)、祈福集團(tuán)、敏捷集團(tuán)銷售情況相對(duì)理想，第7周廣州新建商品住宅網(wǎng)簽43套，環(huán)比下降95%；成交均價(jià)為20092元/平方米，環(huán)比上升16%，成交面積為0.49萬(wàn)平方米，環(huán)比下降95%；銷售總金額0.98億元，環(huán)比下降 94%。

從2015年全年的銷售套數(shù)來(lái)看，廣州的增幅還算理想，但成交均價(jià)漲幅幾乎為零，為何會(huì)出現(xiàn)“量熱價(jià)冷”現(xiàn)象？有專家分析認(rèn)為，2015年，遠(yuǎn)郊的增城和近效的番禺仍是第一主力成交區(qū)，成交面積都在200萬(wàn)平方米以上；同時(shí)，遠(yuǎn)效的南沙、花都成交面積占比分別提高了5.36%和3.29%。2015年廣州商品住宅成交面積增量由增城、從化、花都、南沙四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)所貢獻(xiàn)，所以廣州商品住宅高層整體才會(huì)呈現(xiàn)“量熱價(jià)冷”的局面。

目前廣州的可售庫(kù)存為895萬(wàn)平方米，消化需10個(gè)月以上；未售面積1866萬(wàn)平方米，處于歷史次高位。廣鋼新城板塊今年將大爆發(fā)，貨量超過(guò)7000套，根據(jù)過(guò)去兩年土地拍賣和開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度來(lái)看，2016年包括天河牛奶廠板塊、海珠廣紙板塊、白云同和板塊、花都文旅板塊和南沙自貿(mào)區(qū)板塊都有望成為樓市大熱。值得注意的是，在現(xiàn)行政策不出現(xiàn)較大變化的情況下，佛山南海板塊還將繼續(xù)扮演蠶食廣州客的最大勢(shì)力，搶鏡廣州樓市。

近年來(lái)，隨著城市不斷向外擴(kuò)張，廣州的樓市熱點(diǎn)板塊大多集中在土地多樓盤多的外圍區(qū)域。不過(guò)值得注意的是，2016年廣州中心區(qū)將有多個(gè)熱門板塊推出海量一手住宅，成功“搶鏡”郊區(qū)。合富輝煌市場(chǎng)研究中心預(yù)計(jì)，2016年荔灣、越秀、天河、海珠、白云五大中心區(qū)新增供應(yīng)將會(huì)超過(guò)2.5萬(wàn)套。其中荔灣區(qū)的風(fēng)頭最勁，新房供應(yīng)幾乎占中心五區(qū)的一半，原芳村板塊則達(dá)到9500套。

記者了解到，目前已有樓盤在售的廣鋼、牛奶廠、同和板塊，2016年會(huì)有更多樓盤加入，其供應(yīng)量會(huì)大幅增加。目前尚處于開(kāi)發(fā)階段的廣紙板塊，2016年會(huì)有全新樓盤面市。值得注意的是，去年廣州一年賣出超過(guò)7000套的廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城，在新的一年同樣貨量充沛，足以以一盤之力挑起花都文旅板塊的熱度。

《小康·財(cái)智》記者從位于廣州主城區(qū)的多位地產(chǎn)銷售人員獲悉，“地產(chǎn)銷售難做”是他們說(shuō)得最多的一句話，整個(gè)2015銷售業(yè)績(jī)都不理想，收入微薄。去年下半年，在主城區(qū)的銷售人員紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)，以求用量沖業(yè)績(jī)。

對(duì)于二手市場(chǎng)，無(wú)論是賣房的業(yè)主還是地產(chǎn)中介商，都寄望于出臺(tái)的一系列利好政策，在2016年業(yè)主賣個(gè)好價(jià)錢，銷售人員做個(gè)好業(yè)績(jī)。

2016，是漲還是降？

1月1日，全面二孩政策正式落地，陳小舒和何小嫣馬上意識(shí)到，全面放開(kāi)二孩，意味著不久的將來(lái)，中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)將會(huì)從原來(lái)的以三口之家為主過(guò)渡到以四口之家為主。按照兩夫妻一間房、兩個(gè)小孩各一間房計(jì)算，即使不考慮與老人同住，三間房都只是基本需求，經(jīng)濟(jì)條件好的會(huì)考慮四房。無(wú)論是買房的還是賣房的，都認(rèn)為價(jià)格會(huì)有所變動(dòng)。

根據(jù)2015年8月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。相比以前“境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房”的規(guī)定，新規(guī)取消了對(duì)購(gòu)房套數(shù)的限制。2015年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。中央在房地產(chǎn)政策上的新定調(diào)，使大家紛紛猜想：新的一年，廣州是否有取消限購(gòu)的可能？

“無(wú)論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)等綜合情況，廣州都無(wú)法和北上深相比。廣州作為一個(gè)以本地消費(fèi)為主、供應(yīng)比較充足的城市，同時(shí)城市一體化使得需求外流的格局之下，是具備放松限購(gòu)的條件的?！?合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)。

在年前結(jié)束的廣東省“兩會(huì)”上，有不少人大代表、政協(xié)委員均認(rèn)為廣州有放松限購(gòu)的條件和必要。

毫無(wú)疑問(wèn)，取消限購(gòu)對(duì)地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前廣州市場(chǎng)平穩(wěn)健康，如果放開(kāi)限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致人為的量?jī)r(jià)齊升，反而不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

緊接著是降息降稅政策。廣州住房公積金管理中心宣布調(diào)整公積金貸款政策。除了申請(qǐng)貸款的首付比例放寬，對(duì)于外地人的申請(qǐng)條件、額度計(jì)算公式都有所調(diào)整。只要連續(xù)6個(gè)月足額繳納公積金，就可在廣州使用公積金貸款買房。

此外，之前90平方米以下首套房最低兩成，90平方米以上最低三成首付。舊政對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例一律不得低于60%。新政規(guī)定：對(duì)擁有一套住房但無(wú)貸款記錄或者擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。對(duì)擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房，貸款最低首付款比例為40%。

2月17日，人民銀行廣州分行統(tǒng)一要求，目前在佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門地區(qū)首次購(gòu)買普通商品住房的居民家庭首付最低為20%，其他地區(qū)仍為25%。記者從廣東省內(nèi)多家銀行了解到，房貸新執(zhí)行方案已下發(fā)。

去年此時(shí)，廣州的首套房貸利率在此前的基準(zhǔn)降至9.5折，再降至9.2折。其時(shí)，地產(chǎn)界人士普遍分析認(rèn)為，由于融資成本高，理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率高，首套房貸利率跌至9折就會(huì)是底線。未料一到下半年，房貸利率就一降再降。先是在去年7月有銀行率先降至8.6折，繼而是多家銀行跟進(jìn)，在8月就有多家銀行跟進(jìn)8.8折，然后又是8.5折。到目前，包括建行、工行、中行、農(nóng)行、招行、農(nóng)商銀行、中信銀行、民生銀行等都給出8.5折利率，外資行匯豐銀行甚至是8.2折。

億誠(chéng)按揭總經(jīng)理助理陳廣雄表示，銀行現(xiàn)在都集中資源投入住房按揭業(yè)務(wù)，估計(jì)第一季度之后，還有松動(dòng)的可能。他說(shuō)，加上現(xiàn)在中央鼓勵(lì)去庫(kù)存，降低房貸有利于加速去庫(kù)存。

繼月初下調(diào)首付比例后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來(lái)新的刺激措施。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)再出新政聯(lián)手放大招，減征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅，且新政從2月22日起正式執(zhí)行。因?yàn)楦鶕?jù)此前政策，二套房的契稅征收比例為3%?，F(xiàn)在二套房契稅征收比例下降，再疊加營(yíng)業(yè)稅減免新政，直接降低了購(gòu)房流通領(lǐng)域的交易成本。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換改善型需求的置業(yè)者來(lái)講，無(wú)疑是置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。對(duì)于本次契稅優(yōu)惠調(diào)整，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)房的又一措施，降低購(gòu)房契稅有利于提高大戶型的銷售。

前述所有的新政似乎給廣州地產(chǎn)業(yè)注入了興奮劑，在許多人看來(lái)，廣州房?jī)r(jià)暴漲將是必然。

然而，2016年，房?jī)r(jià)真的能漲嗎？接受《小康·財(cái)智》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士都表示，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還是人口流動(dòng)等綜合情況，廣州都無(wú)法和北上深相比。廣州作為一個(gè)以本地消費(fèi)為主、供應(yīng)比較充足的城市，幾年來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于理性，沒(méi)有出現(xiàn)泡沫。2016年，廣州房地產(chǎn)均價(jià)還會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但中心城區(qū)改善和高端產(chǎn)品的價(jià)格還有上漲空間。