上海樓市春節(jié)前后冰火兩重天，節(jié)前冷冷清清，節(jié)后異?；鸨?，瘋狂上漲。

上海樓市春節(jié)前后冰火兩重天，春節(jié)前還比較冷清，只過了一個春節(jié)假期，樓市就顯得異?；鸨偪裆蠞q。記者注意到，上海此輪房價上漲，與“2·19”契稅新政的出臺不無關系。此前，財政部等三部委為促進市場交易出臺了《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。根據(jù)該通知，在契稅方面，對個人購買家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策在一線城市適用。以往只有被認定為“普通住房”才能享受契稅優(yōu)惠，而新政取消了“普通住房”限制，只要符合面積規(guī)定，都可以享受契稅優(yōu)惠。這一政策出臺一個多星期后，有關“房價暴漲”的新聞陸續(xù)出現(xiàn)，其中一財網(wǎng)于2月21日發(fā)布的一則名為《上海352套千萬級新房一天被搶光，一線城市房價波動快到按周計》最為吸引眼球，這些都是上海近日瘋漲的誘因吧。

賣得“痛心”，買得“窩心”

對于春節(jié)上海多個房地產(chǎn)交易中心近期出現(xiàn)異常火爆的場景，3月1日-5日，《小康·財智》記者走訪了上海市長寧區(qū)房產(chǎn)交易中心和上海閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心，采訪了多位賣房者和購房者，還采訪到正被上海消保委和上海建交委調(diào)查的通過鏈家等房產(chǎn)中介買房被坑的消費者。聽了春節(jié)前后的購房故事，記者百感交集，這輪漲價對買賣雙方都無益處，有的還是雪上加霜。

記者首先來到上海市長寧區(qū)房產(chǎn)交易中心。在交易大廳外，記者采訪到一位顏姓女士，她告訴記者，她因為小孩讀書，所以賣了位于長寧區(qū)的房產(chǎn)，準備去徐匯區(qū)置換學區(qū)房?，F(xiàn)在她焦慮了，賣了長寧區(qū)的房產(chǎn)后，由于春節(jié)后上海樓市普漲，四處看房發(fā)現(xiàn)買不到合適的房，房產(chǎn)中介提供的徐匯區(qū)二手房還不如自己在長寧區(qū)的房子，5月份就把現(xiàn)在住的房子交給新業(yè)主，自己的新房子還遙遙無期，真覺得自己賣房的決策有點沖動了。在上海長寧房地產(chǎn)交易中心旁的菩提瑜伽館，一位練瑜伽的女士直接對記者說，她春節(jié)前賣掉是450萬元，春節(jié)后同小區(qū)同房型漲到了550萬元，她是非常懊惱的。由于長寧區(qū)位于上海市中心，這個區(qū)域均價每平米6萬元以上，春節(jié)后又漲了20%，這個區(qū)域的炒作空間不大，所以長寧區(qū)房產(chǎn)交易中心沒有像上海的寶山、閔行等房產(chǎn)交易中心那樣，幾乎被前來辦理房產(chǎn)買賣交易的人擠爆。

記者又到位于水清路的上海市閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心，那里的人明顯比長寧區(qū)房產(chǎn)交易中心多出數(shù)倍。在這里我們采訪到一位劉姓企業(yè)主，他和妻子是來看行情的。劉姓企業(yè)主告訴記者，去年他在閔行買了套房，今年漲了，他算了一下，自己經(jīng)營的小企業(yè)一年賺的錢，還不如買房子漲得多。他和妻子來看看，準備了解哪里有拆遷房，提前下手。記者問劉姓企業(yè)主房子漲了開不開心，他坦言一點高興不起來，現(xiàn)在心慌慌，不買怕再漲，買現(xiàn)在飛漲，真是進退兩難。劉姓企業(yè)主問《小康·財智》記者是不是該買房，記者也很難給他一個正確的決策。

中介推波助瀾？

是什么讓上海樓市突然出現(xiàn)交易爆棚，市場風傳，這可能與一些房產(chǎn)中介刻意制造緊張情緒有關。對此，上海住建委2月28發(fā)布信息明確表示，稅收新政剛剛實施，符合條件的購房者不必急于辦理。滬上分析人士認為，滬房地產(chǎn)交易攀升更重要的原因是市場預期上海房價將繼續(xù)走高。

“上海雖然沒有放開限購，但改善型需求在一輪輪政策的出臺后還是得到了不同程度的釋放。對于地段比較好的豪宅，價格幾乎沒有上限。房價快速上漲，又進一步刺激了改善型需求對房產(chǎn)的追逐，促使這部分需求加速入市。”融創(chuàng)上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強指出。

據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上海2月新建商品住宅成交面積71.3萬平方米，雖然成交面積環(huán)比1月減少了46%，但較去年同期則增加了68.6%。這是自2009年之后，七年以來2月同期交易量最高的月份。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，當前上海新房庫存量為944萬平方米，自去年庫存的最高點下降了33%?！耙越肽暝戮N售計算，上海樓市的去化周期已降至6.8個月，出現(xiàn)了短時期供求緊張的形勢，因此上海樓市在今年繼續(xù)漲價的可能性很大?！北R文曦說。

現(xiàn)在樓市進入瘋狂狀態(tài)的，并非只有上海一個城市。

近日，杭州某樓盤出現(xiàn)徹夜排隊買房的場景，南京房價沖破了4萬元/平方米的價格關口，深圳等一些城市也出現(xiàn)少見的排隊購房景象。

據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，1月份房價同比上漲城市數(shù)量增至25個，占比超過三成。其中，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

到了2月份，房價上漲已經(jīng)從一線城市傳導到了核心二線城市。

據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)，2月份部分城市房價的漲幅已經(jīng)超過一線城市。中山5.63%和蘇州5.56%的環(huán)比漲幅，已經(jīng)超過深圳的5.41%；而昆山、東莞的漲幅也超過了4%。

對于本輪房價上揚還將持續(xù)多久，田強認為，樓市快速上揚后，不排除會出現(xiàn)調(diào)整和平衡的可能。“可能在半年或一年后市場會做出一些盤整。但在中國城鎮(zhèn)化還沒有完成的情況下，城市的更新升級仍在進行中，總體的大勢仍是向上，因此即使出現(xiàn)盤整，也只是短期的。”田強表示。

樓市消費杠桿率正被加大？

有研究機構認為，本輪房價上漲更深層次的原因，可能與社會加大杠桿率有關，其突出表現(xiàn)是房地產(chǎn)。

弘則研究近日的一份報告顯示，中國目前走的是去產(chǎn)能、去庫存，也就是企業(yè)去杠桿的路子。對中國目前的杠桿率，弘則研究披露2014年全社會的杠桿率約為235.7%，其中企業(yè)部門是36.4%，政府部門是57.8%，居民部門是36.4%。

值得注意的是，就在房價快速上揚的近兩個月，人民幣貸款的支持力度也相當大。

央行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月新增人民幣貸款規(guī)模達2.51萬億；這一規(guī)模比2009年1月的規(guī)模還多出8900億。而2009年正是金融危機后的第一年，當時中央政府推出“四萬億”財政刺激政策，銀行信貸隨之放松。

分析人士表示，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是冰火兩重天，城市的分化非常嚴重，但至少對一線和二線核心城市來講，今年房地產(chǎn)市場繼續(xù)走高的概率很大。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，市場這么樂觀的原因應該是政策。政策很難推動股市，但政策能夠推動房市。政策推動了2015年的房地產(chǎn)市場，政策接下來也會推動今年、明年甚至2018年的中國房地產(chǎn)市場。

田強也認為，現(xiàn)在樓市的價格快速上揚，除了流動性充裕和貨幣供應量較大，政策給了市場信心，也是非常重要的原因。

就政策對樓市推動的作用，研究人員認為仍與經(jīng)濟增長有密切關系。

業(yè)界人士認為，一線的行情正在向二線傳遞，接下來二線城市房價上揚的概率將進一步加大。

在世邦魏理仕董事陳仲偉看來，從長期趨勢觀察，一線城市及部分二線城市中，人口持續(xù)流入的區(qū)域，房產(chǎn)市場的繁榮有著更為堅實的支撐。而一線城市市場進入新年以來加速上揚的態(tài)勢，意味著適度的調(diào)控需求政策可能在逐步醞釀之中。

TIPS

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策出臺后，上海區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理大廳客戶成倍增加。上海市住建委28日表示，對于在新政實施前已申報納稅但未完成住房權屬過戶登記的，可申請重新辦理申報納稅事宜。住建部門將對散布不實信息的房地產(chǎn)中介機構予以嚴肅處理。

2月19日，財政部等三部委發(fā)文《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優(yōu)惠。政策出臺后，上海區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理大廳客戶成倍增加，個別中介借機鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關手續(xù)，同時部分房地產(chǎn)交易中心由于場地狹小，采取了臨時限流措施。

目前，上海各區(qū)縣交易中心除國定節(jié)假日外，每周七天都可以辦理，同時各交易中心也將加強人力、增加窗口、提高工作效率，盡可能減少客戶等候時間。

上海住建部門表示，鑒于稅收新政剛剛實施，符合條件的客戶不必急于辦理，同時，為確保新老政策的平穩(wěn)銜接，保護納稅人的合法權益，對于在新政實施前已申報納稅但未完成住房權屬過戶登記，可申請重新辦理申報納稅事宜。各區(qū)縣交易中心將設立專門窗口辦理相關手續(xù)，確保應退盡退，住建部門將會同相關管理部門加強對交易秩序監(jiān)管，保證交易大廳正常交易，對散布不實信息的房地產(chǎn)中介機構將予以嚴肅處理。

上海市住建委表示，上海將繼續(xù)按照“以居住為主，以市民為主，以普通商品房為主”的原則，抑制投資投機性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴格執(zhí)行住房限購政策，確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。商品房交易涉及面廣，房產(chǎn)交易部門將高度關注購房居民的需求，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關信息，進一步提高市場透明度。