2016年的春節(jié)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的又一個(gè)拐點(diǎn)。節(jié)前冷清、節(jié)后火爆的情形出現(xiàn)在各大城市的售樓處和房屋中介，買賣房屋的悲歡故事跌宕起伏。

李小朵居住在北京三四環(huán)之間的一個(gè)高檔社區(qū)，該社區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)前還在6000元多一點(diǎn)，節(jié)后直接漲到了95000。“我都覺(jué)得漲瘋了。”她有點(diǎn)不敢相信，但是對(duì)于有自住房的她，這個(gè)價(jià)格只是一個(gè)數(shù)字。

而正準(zhǔn)備在北京安家置業(yè)的龔真就比較郁悶了，眼看著節(jié)前看好的房子坐地漲價(jià)，20萬(wàn)30萬(wàn)地漲，只能盡快簽了一套?！笆恰畵尅艘惶住保苯訌淖约已统龅恼娼鸢足y300多萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)這也是北京現(xiàn)在買房的起價(jià)。但這就是剛需，她很無(wú)奈。

3月1日，位于北京中央別墅區(qū)的金地中央世家項(xiàng)目單套漲價(jià)1000萬(wàn)元；北京四環(huán)內(nèi)外新房均價(jià)達(dá)每平方米10萬(wàn)元。與北京相呼應(yīng)的是，上海二手房的均價(jià)已突破每平方米45000元，深圳2月份新房成交均價(jià)則高達(dá)每平方米48095元。

房?jī)r(jià)漲，地價(jià)也沒(méi)閑著。2月底，北京南五環(huán)之外大興黃村的一塊地，經(jīng)過(guò)76輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終被綠地以39億拍到，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的4.7萬(wàn)/平方米，這意味著房子的出售價(jià)格每平方米至少要達(dá)到7萬(wàn)元才可能賺錢。

從過(guò)往的歷史看，一線城市每一次“地王”的出現(xiàn)，都似乎意味著房?jī)r(jià)新一輪瘋漲的開(kāi)始。2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定不平凡。本刊通過(guò)多個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)調(diào)查，為讀者呈現(xiàn)一張全國(guó)房?jī)r(jià)地圖：你的城市，房?jī)r(jià)是漲是跌？

政策，還是政策

進(jìn)入2月份以來(lái)，房地產(chǎn)救市政策密集發(fā)布：2月2日，央行出臺(tái)了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發(fā)布消息，上調(diào)職工住房公積金賬戶存款利率；2月22日又迎來(lái)了營(yíng)業(yè)稅、契稅的減免。

稅費(fèi)減免新政規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這種情況下，要買一套改善性住房，如果在90平方米以內(nèi)，總價(jià)200萬(wàn)元，在過(guò)去需要交納6萬(wàn)元契稅，現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬(wàn)元。如果面積在90平方米以上，總價(jià)300萬(wàn)元，則以前需要繳納9萬(wàn)元，新政后只需要6萬(wàn)元。

對(duì)售房人而言，如果出售一套面積150平方米、價(jià)值300萬(wàn)元、房本滿兩年的房子，此前營(yíng)業(yè)稅率5.5%，需繳納165000元的營(yíng)業(yè)稅及附加；調(diào)整后該項(xiàng)稅收全免。在實(shí)際交易中，這筆錢是由買方承擔(dān)的，那么實(shí)際上是買房人節(jié)省了契稅和營(yíng)業(yè)稅兩筆開(kāi)支。

奇怪的是，財(cái)政部23號(hào)文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明確規(guī)定，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知的優(yōu)惠政策。但是北上深幾個(gè)城市卻是本輪“搶房潮”的重災(zāi)區(qū)。房產(chǎn)中介的員工甚至認(rèn)為，本輪“搶房潮”的直接誘因就是稅費(fèi)的減免。

記者就本輪房?jī)r(jià)上漲采訪了售房中介。鏈家地產(chǎn)北京天通苑店的銷售員臧萌萌認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)上漲主要原因就是契稅降低，為購(gòu)房交易省了不少錢。她從2009年開(kāi)始從事房地產(chǎn)銷售工作，每年春節(jié)后到正月十五都會(huì)經(jīng)歷空檔期，幾乎沒(méi)有交易。今年的火爆行情讓他們有點(diǎn)措手不及，從節(jié)后第一天開(kāi)始，買房咨詢的電話就打爆了。

在銷售過(guò)程中，臧萌萌發(fā)現(xiàn)，其實(shí)春節(jié)前交易量就開(kāi)始上升了，先被賣掉的都是總價(jià)低的房子，因?yàn)槭袌?chǎng)中存量房總量沒(méi)有變。很快便宜房子就被賣掉了，剩下的房源均價(jià)就越來(lái)越高。

因?yàn)槭袌?chǎng)向好，買方市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)為賣方市場(chǎng)，剩下的房源也開(kāi)始漲價(jià)，再加上有的業(yè)主看到上漲的趨勢(shì)開(kāi)始惜售，再次推高了市場(chǎng)預(yù)期。這個(gè)漲價(jià)邏輯似乎適用于所有房?jī)r(jià)在漲的城市。

哪些城市的房?jī)r(jià)在漲？

本刊的這次房?jī)r(jià)調(diào)查除了傳統(tǒng)的北上廣深一線城市，還調(diào)查到廈門、哈爾濱等二三線城市。

中國(guó)“一線城市”的概念可能在今年會(huì)有所改變，傳統(tǒng)的“北上廣”將被“北上深”替代。北京、上海這兩個(gè)中國(guó)的超級(jí)城市房?jī)r(jià)毫無(wú)懸念，呈直角上升的趨勢(shì)，深圳的漲勢(shì)也出乎人們的意料，卻又在情理之中。大量外來(lái)高素質(zhì)人口的流入、高科技領(lǐng)域的大發(fā)展都讓深圳在房?jī)r(jià)的漲價(jià)潮中遙遙領(lǐng)先，成交均價(jià)甚至開(kāi)始趕超上海。

廣州房?jī)r(jià)平穩(wěn)和理性背后的隱喻卻是“經(jīng)濟(jì)沒(méi)法和深圳比”。目前廣州的可售庫(kù)存895萬(wàn)平方米，消化需10個(gè)月以上；未售面積1866萬(wàn)平方米，處于歷史次高位。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌甚至認(rèn)為廣州應(yīng)該退出“一線限購(gòu)”的名單：“無(wú)論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還是人口流動(dòng)等綜合情況，廣州都無(wú)法和北上深相比。廣州作為一個(gè)以本地消費(fèi)為主、供應(yīng)比較充足的城市，同時(shí)城市一體化使得需求外流的格局之下，是具備放松限購(gòu)的條件的。”

調(diào)查記者認(rèn)為，2016年廣州的房地產(chǎn)均價(jià)還會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但中心城區(qū)改善和高端產(chǎn)品的價(jià)格還有上漲空間。

廈門在二線城市中卻是一個(gè)特立獨(dú)行的案例。專家認(rèn)為廈門房?jī)r(jià)很有可能隨著一線城市漲價(jià)潮起來(lái)時(shí)，本刊記者的調(diào)查卻得出讓人意外的答案。按道理說(shuō)所有的房產(chǎn)稅收新政對(duì)二線城市是最大利好，廈門又是外來(lái)人口遠(yuǎn)超本地人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)向好的城市，沒(méi)有道理跟不上本次漲價(jià)潮。

事實(shí)上，廈門的房?jī)r(jià)上漲取決于“購(gòu)房入戶”政策遠(yuǎn)超降稅政策。廈門市政府《關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房入戶政策的通知》規(guī)定，自2016年1月1日起， 購(gòu)買廈門商品住房的外來(lái)人口將不再享受“購(gòu)房入戶”政策紅利。1月1日后，廈門樓市驟然冷卻。

哈爾濱被當(dāng)?shù)厝朔Q為“二線半城市”，這次則典型的受惠于本次政策利好。稅費(fèi)減免、首付降低以及二孩政策直接讓哈爾濱的樓市回暖。雖然漲幅不如北上深，但是市場(chǎng)回暖、穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)“去庫(kù)存”增加了信心。

房?jī)r(jià)漲跌大勢(shì)判斷

本輪漲價(jià)潮目前集中在一二線城市，中央對(duì)于三四線城市“去庫(kù)存”的意愿還沒(méi)有傳導(dǎo)到位。事實(shí)上很多專家認(rèn)為，一二線城市的樓市回暖傳導(dǎo)到三四線城市路徑并不順暢，買不起一二線城市的年輕人轉(zhuǎn)而買三四線城市的房，并非主流。

要讓購(gòu)房者愿意在一個(gè)城市購(gòu)房、置業(yè)，最主要的因素，還是政府是否在公共服務(wù)方面有足夠的投入，給當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦?lái)人口提供足夠舒適的生活環(huán)境。教育資源、醫(yī)療服務(wù)、自然環(huán)境、人文環(huán)境、就業(yè)機(jī)會(huì)、投資空間……這些才是最終決定房?jī)r(jià)的因素。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)的背后其實(shí)是城市實(shí)力的此消彼漲。

城市的房?jī)r(jià)是否能夠長(zhǎng)期堅(jiān)挺，是受到人口和貨幣兩方面因素決定的。城市對(duì)年輕人口的吸引力越大，其樓市的需求就越大；人均收入水平越高，房?jī)r(jià)也會(huì)提高；城市的發(fā)展前景越被看好，其樓市增值潛力越大，會(huì)有更多投資者來(lái)把房?jī)r(jià)抬高。

因此，一線城市對(duì)于購(gòu)房者是永遠(yuǎn)有吸引力的。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，一線城市和熱點(diǎn)城市仍然是財(cái)富保值的重要手段，這些地方的房?jī)r(jià)今年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問(wèn)題不大。

今年樓市回暖的直接原因除了新的稅收減免政策、首付降低以及公積金利率上調(diào)之外，其他政策對(duì)房地產(chǎn)的刺激也不小，比如銀行降準(zhǔn)政策導(dǎo)致放貸更加寬松，人民幣貶值導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資導(dǎo)向，以及中央強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”的壓力等等。

另外，有分析認(rèn)為，目前場(chǎng)外資金充裕，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視眈眈。從1月的數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去三年1月社會(huì)融資均值為1.3萬(wàn)億，今年1月社會(huì)融資金額為3.4萬(wàn)億。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的情況下，這3.4萬(wàn)億的資金絕大多數(shù)會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這一因素，也是助推本輪房?jī)r(jià)跳漲的最重要原因。

有專家認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)會(huì)持續(xù)。房?jī)r(jià)暴跌的概率建立在中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)的基礎(chǔ)上，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面陷入危機(jī)是小概率事件。

投資者建議

總體而言，2016年的房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，刺激房地產(chǎn)是政策堅(jiān)定的選擇。房?jī)r(jià)高低，對(duì)于投資房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)顯然是不重要的，未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期增長(zhǎng)空間才是誘因。

針對(duì)個(gè)人買房，本刊持續(xù)一貫的建議是，一線城市如有買房剛需千萬(wàn)別等，三四線想買房子住的也沒(méi)有問(wèn)題，投資則需謹(jǐn)慎。

需要注意的是最近出現(xiàn)的一些與購(gòu)房相關(guān)的新金融手段。比如“房地產(chǎn)眾籌”，也被稱為眾籌炒房：通過(guò)平臺(tái)或者親朋好友，湊取首付，并準(zhǔn)備好幾年的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名義買房，約定房?jī)r(jià)升到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，按資金比分紅。這種模式在深圳等城市出現(xiàn)，受到熱捧，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)巨大。一旦房?jī)r(jià)下跌，不但分不了利潤(rùn)，還容易引發(fā)各種糾紛。

另外就是房地產(chǎn)中介推出的“首付貸款”，提高買房金融杠桿，看似給購(gòu)房人提供了便利，其實(shí)增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。希望通過(guò)金融杠桿進(jìn)行炒房的投資者，要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

上海鏈家地產(chǎn)通過(guò)首付貸吸引客戶，然后將客戶的房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押等行為，其實(shí)存在欺詐嫌疑，已被立案調(diào)查。更不用說(shuō)中介公司為爭(zhēng)取獨(dú)家房源，推高房?jī)r(jià)，惡意競(jìng)爭(zhēng)，編造虛假房源等，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一方面，政府已經(jīng)表示要對(duì)購(gòu)房金融杠桿行為進(jìn)行嚴(yán)查、嚴(yán)懲，這一點(diǎn)讓我們期待一個(gè)更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，購(gòu)房人千萬(wàn)不要在漲價(jià)潮中失去理智，一定要在自己的可承受范圍內(nèi)購(gòu)房，對(duì)于中介的“忽悠”，更是要保持清醒的頭腦。