摘 要：目前，房地產業(yè)正面臨著眾多新的機遇和挑戰(zhàn)，在新形勢發(fā)展條件下，開發(fā)商不但需要從集團化、規(guī)?；?、品牌化等方向發(fā)展自己，同時，成本管理是不能忽視的一個重要部分。本文就主要針對房地產成本管理過程中如何運用精細化管理規(guī)避造價浪費導致的風險進行分析。

關鍵詞：成本控制 設計階段 結算 項目管理

引言

隨著市場競爭加速優(yōu)勝劣汰以及購房者變得越來越理性，房產企業(yè)應找準自身市場定位和開發(fā)出品質優(yōu)良、性價比高、服務良好、預期升值前景大的產品，強化項目管理的成本控制是保持優(yōu)勝競爭力的一個重要著力點。房地產企業(yè)在新形勢下加強成本控制，應開拓性地更新成本控制觀念，進行全員、全過程的成本控制，建立成本控制的獎懲機制，激發(fā)成本責任崗位人員成本管理的積極性，充分探索先進的技術和方法進行成本控制；為了避免成本流失風險我們從以下五個反面進行反思，如能使管理進一步精細化，那就可進一步規(guī)避不必要的成本浪費或是導致成本浪費的風險。

1、設計階段

（1）應總結每個地區(qū)的具體交房標準，不同地區(qū)交房標準均存在一定程度的差異?，F(xiàn)階段大部分地產公司并未對不同地區(qū)交房標準進行總結并結合?，F(xiàn)階段很多相對成熟的地產公司花費了很多的人力、物力制定了自己的產品標準，但是除了制定標準的人清楚，往往存在學習、了解的人不多，沒了落實至基層，形同虛設。所以應重點在于產品標準的落實。

（2） 在項目進行設計前，公司的相關技術部門應就以上的標準與設計單位做好技術交底。圖紙能通過審查、驗收，且不需要的施工項目建議不必要設計（特別是精裝修項目）。

（3）現(xiàn)階段大部分的地產公司在安裝工程方面。設備、主材都有自己青睞的品牌，建議在圖紙設計前應提供公司已定品牌的參數(shù)移交設計院。因為不同品牌技術參數(shù)要求差異性很大，如能按既定的品牌進行設計，就能有的放矢，徹底避免設計與既定的品牌參數(shù)不對應，造價不必要的浪費。如以下就是典型由于設計人員對產品性能不了解導致成本浪費：

（4）設計院對甲定的產品性能不了解，盲目設計將導致設計浪費。空調風機盤管接管大樣圖，幾乎所有設計院設計的圖紙根據(jù)風機盤管型號不同從FP01～10，管徑分別從DN20到DN40均有，實際設備接管尺寸從FP01～10均為DN20，導致如下圖1所接的支管、閥門、電動閥等尺寸均比實際設備需要尺寸大很多，根據(jù)“城市廣場”大小不一，一般一個項目差距在30～50萬不等。

同理消防電氣防排煙風機多線控制線大部分設計均為WDZBN-KYJY-7*2.5（7芯）有的甚至12芯，但實際設備僅需5芯電線（WDZB-BYJ-5*1.5）均可滿足要求，就此項根據(jù)項目大小不同造價差異已在30～50萬不等。

2、招標階段

現(xiàn)階段基本所有的地產公司都是自行招標，所以招標范圍的確定，報價的平衡性尤為重要。

2.1 招標范圍

第一、應結合現(xiàn)場工程管理進行劃分，要有利于項目現(xiàn)場工程管理，盡量減少現(xiàn)場扯皮現(xiàn)象，導致的成本重復及浪費； 現(xiàn)階段很多的項目招標范圍并未結合現(xiàn)管理進行招標，待到下一個標段招標時方才發(fā)現(xiàn)不合理，需要把原來已經含在第一個標段的施工內容，又重復納入第二個標段。導致存在造假重復浪費的風險。

第二、應與每個項目營銷部溝通，結合各地的交房標準及要求，盡量減少無用成本及不必要的成本浪費；

第三、各級單位應對招標范圍逐級審核，層層把關，盡可能避免重復，導致成本浪費。

2.2 報價方面

盡可能避免不平衡報價。定標后要及時與項目成本就定標范圍、答疑、合同約定等各項條款進行技術交底，此階段相當重要，特別是地產公司總部復雜招標，項目負責執(zhí)行的體制尤為重要。如不交底清楚很多項目成本不了解定標過程、甚至資料不全。使項目成本不能深刻的了解項目定標相關內容及數(shù)據(jù)。后續(xù)管控存在漏洞，導致成本浪費。

3、項目管理階段

定標后項目成本應及時組織項目工程、技術、監(jiān)理進行項目定標技術交底，此項工作基本沒有項目做，導致各對接口對成本毫無意識。針對定標范圍、答疑、合同約定、特別是投標報價中有不平衡報價部分應及時了解知悉。避免施工單位在施工過程中針對不平衡報價項目提出設計變更；也使工程口在管理現(xiàn)場時對項目的施工內容、范圍清晰。避免圖紙、清單已含的項目現(xiàn)場未施工無法及時發(fā)現(xiàn)。并能及時扣減未施工項目。

4、過程成本控制階段

要深刻了解圖紙、定標范圍、清單報價等。嚴格按照合同的原則，盡可能避免變更簽證。成本人員應定期去現(xiàn)場巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題。如圖紙、清單已含現(xiàn)場未施工或未按圖施工，及時與其他部門溝通，及時發(fā)現(xiàn)問題。特別是隱蔽工程時效性

的把握特別重要。并能做到及時扣減。

5、結算階段

當一個項目進入結算階段，其施工過程均已宣告結束，所有成本均已固定，本階段成本控制與結算審核人員的素質息息相關。一個負責的、有經驗的審核人員基本決定了該項目結算階段被動成本控制最終造價。例如某大型工程現(xiàn)場未施工但是合同、清單內已含的項目合計約占合同總價的1%左右。雖然1%比例小但是如果一個項目造價4個億，則未施工部分就達400萬，數(shù)目還是相當可觀的。單獨招標的安裝工程特別是暖通工程更加嚴重未施工項甚至達到10%。往往這些未施工項目均無往來聯(lián)系單，工程管理、監(jiān)理部門也無任何文字依據(jù)。均需在結算過程中通過現(xiàn)場、結合圖紙、清單一項一項落實扣減。以下是一暖通工程項目在結算工程中的未施工扣減，本項目施工單位上報總造價為2753萬元，未施工扣減就達304萬元：

結束語

總之，成本控制是多部門、多專業(yè)的共同責任。而非單單成本部門的工作，以上每個環(huán)節(jié)均是環(huán)環(huán)相扣，上一個環(huán)節(jié)沒做好下一個環(huán)節(jié)的工作難度就會更大。只有大家共同努力方可規(guī)避各方的成本浪費及成本流失。

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