摘 要：舊城改建作為民生工程，主要是為了改進(jìn)城區(qū)居民生活的環(huán)境與質(zhì)量，本文以尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目為研究對(duì)象，分析了其改建中的難點(diǎn)、問(wèn)題，并提出幾點(diǎn)針對(duì)性的建議，旨在有效解決困難群眾的居住和城市居民改善性住房需求問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧、穩(wěn)定與健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：舊城 改建 難點(diǎn) 對(duì)策

引言：

舊城改建作為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的主要形式，在城市建設(shè)發(fā)展中有著舉足輕重的作用。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，舊城改建過(guò)于關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了環(huán)境與社會(huì)效益，影響、制約著城市的后續(xù)發(fā)展。本文著重分析尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目的難點(diǎn)與存在的額問(wèn)題，研究對(duì)策，旨在提高舊城改建的水平，進(jìn)一步推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1、舊城的界定與價(jià)值

1.1 舊城的界定

舊城主要是指在城區(qū)范圍內(nèi)先期開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，隨著時(shí)間的推移逐漸出現(xiàn)了自然老化的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在房屋破舊、設(shè)施落后、功能不足、環(huán)境較差等方面，通常情況下，舊城位于城市的中心位置，集聚著大量的人口，有著較完備的城市功能。雖然舊城區(qū)基本滿足發(fā)展和服務(wù)的需求，但其存在的問(wèn)題不容忽視。為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活的改善需求，需要對(duì)其進(jìn)行改建，以豐富其功能，改善其環(huán)境。

1.2 舊城的價(jià)值

舊城擁有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，呈現(xiàn)著城市發(fā)展的脈絡(luò)，部分舊城所擁有的歷史街巷、歷史建筑與文物古跡等，均代表著城市的特色、彰顯著城市的魅力。舊城的價(jià)值不可估量，舊城的歷史不可分割，因此，在實(shí)際改建過(guò)程中，應(yīng)分階段、分批次，堅(jiān)持以人為本的原則，把握改建標(biāo)準(zhǔn)與速度，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)的需求。如果各改建項(xiàng)目?jī)H關(guān)注短期、局部的利益，對(duì)舊城進(jìn)行快速、大規(guī)模改建，則會(huì)制約城市的現(xiàn)代化與可持續(xù)發(fā)展。

2、舊城改建的難點(diǎn)和問(wèn)題

尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目是由閩中綜合市場(chǎng)、毓秀花園住宅（安置）小區(qū)、地下停車場(chǎng)、白鶴廣場(chǎng)、水南橋及其相應(yīng)的路網(wǎng)建設(shè)附屬設(shè)施等項(xiàng)目構(gòu)成的。該項(xiàng)目占地面積29891.9 m2，建筑總面積約119919.89 m2。其中：閩中綜合市場(chǎng)，建設(shè)面積約33494.08平方米，（其中負(fù)一層13291.09平方米，負(fù)二層18321.10平方米），沿環(huán)城路一層商用房1881.89平方米；毓秀花園住宅小區(qū)，建筑面積約68076.08平方米，住宅、雜物間及公建建筑面積65827.8平方米，住宅架空層2248.28平方米，建設(shè)7層步梯商住房1幢、11層電梯商住房1幢、18層電梯商住房4幢、26層電梯商住房1幢，安置房共648套；水南橋橋面寬度18米（其中：機(jī)動(dòng)車2車道7米，非機(jī)動(dòng)車道2道6米，人行道2道5米），兩岸橋頭（防洪堤位置）標(biāo)高112米；配套工程及附屬設(shè)施，建設(shè)面積約18349.73平方米，其中地下停車場(chǎng)15349.73平方米、白鶴廣場(chǎng)3000平方米，同時(shí)還包括公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等附屬設(shè)施。

2.1 改建規(guī)劃相對(duì)困難

尤溪縣下水南舊城建筑質(zhì)量較差，各種建筑布局混亂，密度較大、建筑間隙較小，采光通風(fēng)條件欠佳，居民生存環(huán)境不理想，同時(shí)現(xiàn)有的道路體系不夠科學(xué)與合理，缺少綠色景觀，地塊零碎缺少完整性，由于道路未形成網(wǎng)絡(luò)，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)性的劃分，影響著基地的開(kāi)發(fā)，不利于規(guī)模性開(kāi)發(fā)。

2.2 征遷成本居高不下

尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目總投資約6億元（不含不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用），其中：土地出讓金及稅費(fèi)1.9億元，主體工程3 億元，配套工程3000萬(wàn)元，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用2000萬(wàn)元，水南橋3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接成本3000萬(wàn)元。對(duì)于過(guò)去的改建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其改建對(duì)象均為年代久遠(yuǎn)的平房或是低層建筑，建筑密度大，容積率低，拆遷面積少，同時(shí)，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)低，因此，拆遷成本小。但尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目，涉及多層建筑，增加了改建成本。同時(shí)，在改建補(bǔ)償安置中，雖然改建單位對(duì)被拆遷戶提供了一系列的優(yōu)惠政策，但是面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)成本和100平方米以上居多的安置戶型，被拆遷人在選擇房源進(jìn)行安置時(shí)，仍有很大的壓力。

2.3 改建資金捉襟見(jiàn)肘

一是資金籌集困難重重。舊城改造屬民生工程，政府主導(dǎo)，可享受國(guó)家相關(guān)的優(yōu)惠政策，與一般的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有很大的不同。舊城改建成本較高，相對(duì)對(duì)資金有著較大的需求；舊城改建收益較低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司熱情不高。因此舊城改建很多都靠國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)做承建主體，尤溪下水南舊城改建就是以國(guó)有企業(yè)鴻圣公司下屬的宏森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司做承建方。雖然改建項(xiàng)目并且可以向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)棚戶區(qū)改造貸款，但改建資金籌集仍受當(dāng)?shù)卣?cái)政、承建企業(yè)資金等相關(guān)情況的影響。當(dāng)前，舊城改建項(xiàng)目的籌資主要借助政府融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的，通常情況以銀行貸款為主，缺少其他融資方式的支持，其中發(fā)行企業(yè)債券與中期票據(jù)的門檻較高，同時(shí)，改建項(xiàng)目具有較強(qiáng)的公益性，收益率相對(duì)較低，因此，難以有效引入民間資本。尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目，其資金主要源于股東投入與銀行貸款，政府對(duì)公益性部分的投入也難以及時(shí)到位。雖然該項(xiàng)目向興業(yè)銀行貸款了5000萬(wàn)元，但與總投資需求額仍存在較大的差距。

二是資金沉淀壓力較大。在舊城改建過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題便是資金沉淀，造成此情況的主要原因?yàn)榕f城改建安置房庫(kù)存量較大，安置房難以有效利用。企業(yè)投入資金后，其回籠速度較慢，受資金沉淀的影響，資金利用率偏低，進(jìn)而影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

同時(shí)，舊城改建項(xiàng)目涉及大量的資金，據(jù)統(tǒng)計(jì)尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目累計(jì)支付建設(shè)資金3.56億元，由于建設(shè)資金難以及時(shí)到位，建設(shè)工期往往會(huì)延長(zhǎng)，企業(yè)收益期較長(zhǎng)，資金不足與資金沉淀長(zhǎng)期并存，增加了改建項(xiàng)目的難度，同時(shí)也制約著承建企業(yè)的發(fā)展。

三是還款來(lái)源十分有限。在舊城改建項(xiàng)目的拆舊階段，涉及居民、搬遷等問(wèn)題，其社會(huì)影響較大，并且具有較強(qiáng)的政策敏感性，如果操作不當(dāng)，則會(huì)激化社會(huì)矛盾，進(jìn)而影響項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，甚至?xí)?dǎo)致還款無(wú)力。舊城改建項(xiàng)目主要以回遷安置房和公建項(xiàng)目為主，商品房為輔。還款來(lái)源以政府財(cái)政投入、安置拆遷戶補(bǔ)繳款和商業(yè)用房出售收入等為主要來(lái)源，渠道單一，來(lái)源有限。

3、舊城改建的對(duì)策

3.1 遵循舊城改建的原則

其一，因地制宜的原則。在改建舊城過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合具體的城區(qū)狀況，采取針對(duì)性的改建方法，如：保護(hù)、改造、修復(fù)與更新等，禁止采取單一的開(kāi)發(fā)模式。因此，在改建下水南舊城項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)考慮各地段的特點(diǎn)與條件，因地制宜，選取適合的開(kāi)發(fā)方法。如果為歷史街巷改建，則應(yīng)挖掘其中蘊(yùn)含的文化特質(zhì)，保證城市文脈的延續(xù)與城市歷史風(fēng)貌的完整，如果舊城改建中僅以求新、求變與求異為要求，一味地采用標(biāo)準(zhǔn)化、模式化的設(shè)計(jì)，其文化價(jià)值、歷史價(jià)值等特色將逐漸消亡，進(jìn)而將制約舊城的長(zhǎng)足發(fā)展[2]。

其二，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。下水南舊城改建項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合級(jí)差地租原理，對(duì)城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)給予優(yōu)化，從而促進(jìn)土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮，保證土地功能與效益的一致性。對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)而言，其為了獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，均聚集在城市中心地區(qū)，但此時(shí)其需要承擔(dān)高額的地租，在此情況下，城市中心地段的部分居住、衛(wèi)生、文教與行政辦公等用地應(yīng)逐漸搬離，通過(guò)合理的調(diào)整，以此達(dá)到優(yōu)化舊城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的目標(biāo)，同時(shí)，舊城區(qū)借助高端的商貿(mào)服務(wù)業(yè)，將獲得更為顯著的綜合效益。

其三，協(xié)調(diào)舊城與新區(qū)的關(guān)系。在下水南舊城改建過(guò)程中應(yīng)關(guān)注新區(qū)的開(kāi)發(fā)，通過(guò)二者的協(xié)調(diào)，以此推進(jìn)舊區(qū)改建，促進(jìn)新區(qū)發(fā)展。對(duì)于新區(qū)而言，其成本偏低、阻力較小，其開(kāi)發(fā)可為舊區(qū)改建提供便利，如：吸引舊區(qū)居民安置、吸納舊區(qū)部門功能、緩解舊區(qū)擁堵問(wèn)題等，但實(shí)踐中應(yīng)防止人口向新區(qū)的大量流動(dòng)，如果出現(xiàn)城市空心化的問(wèn)題，則會(huì)進(jìn)一步加劇城市交通與社會(huì)問(wèn)題[3]。

3.2 解決舊城改建的問(wèn)題

舊城改建項(xiàng)目實(shí)施的目的為改善居民居住的條件，完善城市的功能、美化城市的環(huán)境，但在改建實(shí)踐中存在諸多的問(wèn)題，特別是資金難問(wèn)題，嚴(yán)重制約著舊城改建工作的有序與高效開(kāi)展，為了有效解決此問(wèn)題，應(yīng)采取以下幾項(xiàng)措施：

一是完善金融服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)要突破制度約束、創(chuàng)新金融試點(diǎn)，遵循風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極探索新型的金融產(chǎn)品，完善自身的金融服務(wù)，持續(xù)關(guān)注舊城改建項(xiàng)目，為其提供適合的信貸支持。根據(jù)舊城改建的實(shí)際情況，創(chuàng)新抵押形式，尤溪縣下水南舊城改建項(xiàng)目不僅要采用土地抵押，還應(yīng)借助在建工程抵押、應(yīng)收賬款抵押、股權(quán)抵押與未來(lái)收益權(quán)抵押等方式進(jìn)行融資。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)利用豐富、多元的金融工具，如：保險(xiǎn)資金、信托產(chǎn)品與融資租賃等，以此為舊城改建提供信貸支持[4]。

二是豐富融資渠道。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，舊城改建項(xiàng)目應(yīng)充分利用市場(chǎng)金融工具，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，豐富融資渠道，不僅要充分利用銀行貸款的作用，還要吸引民間資本、提高債券融資效率。要綜合運(yùn)用PPP、BOT、TOT、PFI項(xiàng)目融資模式，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

三是加大政府支持。地方政府應(yīng)高度關(guān)注舊城改建項(xiàng)目，為其提供財(cái)政資金支持，充分發(fā)揮政府的作用，借助資本金注入等方式，引導(dǎo)商業(yè)信貸、民間資本等對(duì)舊城改建項(xiàng)目的投入。同時(shí)，政府要利用稅收、地租等調(diào)節(jié)手段，如：減免稅費(fèi)、信貸支持、簡(jiǎn)化手續(xù)等，并且要采取舊城改進(jìn)虧損與新區(qū)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償相掛鉤的方式，吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改建舊城，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[5]。

總結(jié)：

綜上所述，舊城改建項(xiàng)目屬于民生工程，其關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定與民眾的利益，為了提高舊城改建的質(zhì)量與效率，應(yīng)關(guān)注改建中存在的難點(diǎn)與問(wèn)題，重點(diǎn)解決建設(shè)資金籌措困難、使用效率低下問(wèn)題。通過(guò)完善金融服務(wù)、豐富融資渠道、加大財(cái)政支持等方式，相信舊城改造在遵循改建原則、落實(shí)改進(jìn)建議的基礎(chǔ)上，成效將更加顯著。

參考文獻(xiàn)：

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[3]徐智鵬. 棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理研究[J]. 金融理論與實(shí)踐，2015，08：15-20.