摘 要：自2016年5月1日起，營(yíng)改增以后房地產(chǎn)企業(yè)成本投入一般可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，無(wú)增值不納稅，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)優(yōu)化的投入力度、改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，提升精細(xì)化管理水平，建立業(yè)務(wù)協(xié)同規(guī)則，保證及時(shí)從上游取得足額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 應(yīng)對(duì)措施

2016年3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒布了《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改正增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），正式宣布，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)施營(yíng)改增。營(yíng)改增以后，將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的一些主要業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。要充分了解“營(yíng)改增”后對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并在新老交替時(shí)期及時(shí)做好應(yīng)對(duì)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、稅負(fù)影響：不同企業(yè)由于成本結(jié)構(gòu)（主要開(kāi)發(fā)成本中土地和利息的占比）不同，以及財(cái)稅管理水平不同，稅負(fù)會(huì)有升有降。

2、核算影響：增值稅的抵扣機(jī)制要求企業(yè)準(zhǔn)確核算進(jìn)、銷(xiāo)項(xiàng)稅以及應(yīng)納稅額，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理水平。

3、產(chǎn)品影響：由于自行購(gòu)進(jìn)材料可以抵扣17%的增值稅，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，提高商品房建造品質(zhì)。

4、征管影響：全行業(yè)實(shí)行增值稅，有利于提高稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建安房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管水平，減少發(fā)票管理中虛假行為。

5、效率影響：有利于體現(xiàn)稅負(fù)公平，高毛利多交增值稅，低毛利少交增值稅，虧損企業(yè)不用交稅。以前虧損也要交5%營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的各項(xiàng)措施

1、前期項(xiàng)目梳理：梳理企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分出新老項(xiàng)目，確認(rèn)各項(xiàng)目是否適應(yīng)于過(guò)渡期政策，并確認(rèn)各自使用的稅目及稅率情況，測(cè)算比較一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅政策下的稅負(fù)情況，進(jìn)而確定房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法。

2、涉稅系統(tǒng)準(zhǔn)備：了解、掌握各項(xiàng)“營(yíng)改增”政策，去主管?chē)?guó)稅局辦理稅務(wù)登記并核定應(yīng)繳稅種，進(jìn)行一般納稅人資格登記；向國(guó)稅指定供應(yīng)商采購(gòu)稅控開(kāi)票系統(tǒng)并安裝，提出票種票量最高開(kāi)票限額核定申請(qǐng)，系統(tǒng)發(fā)行，購(gòu)買(mǎi)增值稅專用及普通發(fā)票。辦理房地產(chǎn)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的備案工作。

3、涉稅流程準(zhǔn)備：梳理納稅主體與賬套對(duì)應(yīng)關(guān)系，確定增值稅申報(bào)、管理負(fù)責(zé)人；梳理增值稅發(fā)票開(kāi)票流程、確定開(kāi)票環(huán)節(jié)人員、開(kāi)票點(diǎn)設(shè)置；梳理增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得和認(rèn)證流程。

4、各環(huán)節(jié)人員準(zhǔn)備：向高管講解營(yíng)改增的總體邏輯和要點(diǎn)；

確定辦稅人員，對(duì)營(yíng)改增方案進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)并能夠管理、操作；財(cái)務(wù)人員應(yīng)了解營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的影響，銷(xiāo)售額、進(jìn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額、適用不同稅率征收率銷(xiāo)售額的區(qū)分及發(fā)票的管理；采購(gòu)人員應(yīng)了解營(yíng)改增后合同款項(xiàng)中價(jià)稅分離方式，發(fā)票取得和挑剔標(biāo)準(zhǔn)；成本人員應(yīng)了解營(yíng)改增后的成本變化和全周期測(cè)算口徑調(diào)整；銷(xiāo)售人員應(yīng)了解營(yíng)改增后合同價(jià)款的內(nèi)涵，發(fā)票開(kāi)具要求。

5、財(cái)務(wù)核算方面：掌握“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會(huì)計(jì)科目上設(shè)置和核算，掌握的增值稅核算原理和方法，按照增值稅會(huì)計(jì)處理原則，價(jià)稅分離，進(jìn)行銷(xiāo)售額及預(yù)售額處理，同一納稅人如果有不同稅率征收率的銷(xiāo)售額，應(yīng)分別單獨(dú)核算，確認(rèn)是否存在免稅與不征稅銷(xiāo)售額，如果存在，應(yīng)單獨(dú)核算。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)付工程款、合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款及大型項(xiàng)目采取按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)、竣工后清算等結(jié)算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至無(wú)收入情況，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)只有進(jìn)項(xiàng)稅沒(méi)有銷(xiāo)項(xiàng)稅。進(jìn)入銷(xiāo)售期產(chǎn)生大量銷(xiāo)項(xiàng)稅，出現(xiàn)集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。應(yīng)提前進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算，做好稅收籌劃，保證平穩(wěn)繳納稅金。

6、財(cái)務(wù)內(nèi)控方面：制定增值稅會(huì)計(jì)核算制度；制定增值稅發(fā)票管理制度；制定增值稅申報(bào)指引；就銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具與領(lǐng)取事宜制定內(nèi)控措施，確保發(fā)票流轉(zhuǎn)安全無(wú)誤。

7、資金管理方面：應(yīng)考慮對(duì)資金供應(yīng)渠道的優(yōu)化，對(duì)于內(nèi)部資金利息的優(yōu)化安排，例如關(guān)聯(lián)方借款利息的公允作價(jià)，利息轉(zhuǎn)移列支問(wèn)題；資金池或財(cái)務(wù)公司的設(shè)立考慮等。

8、銷(xiāo)售方面：對(duì)銷(xiāo)售指標(biāo)中營(yíng)業(yè)稅下的銷(xiāo)售額，調(diào)整為增值稅下的不含稅銷(xiāo)售收入，收入指標(biāo)會(huì)有所降低，如需保證收入指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)提前考慮銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)的因素；對(duì)銷(xiāo)售合同涉稅條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充，明確銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具時(shí)間及領(lǐng)取要求；就前期銷(xiāo)售欠款客戶進(jìn)行催收，就銷(xiāo)售發(fā)票變更事宜及時(shí)與客戶溝通。

9、成本方面：首先應(yīng)注意供應(yīng)商的篩選（一般納稅人和小規(guī)模納稅人），評(píng)標(biāo)方法的改進(jìn)，選擇具有一般納稅人資質(zhì)單位進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，核心目的是確保取得增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅金，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)。對(duì)無(wú)法取得增值稅與用發(fā)票的單位和個(gè)人：首先爭(zhēng)取取得代開(kāi)增值稅專用發(fā)票（僅能抵扣3%）；其次對(duì)無(wú)法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過(guò)重新議價(jià)方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。其次，合同中涉稅條款優(yōu)化，合同總價(jià)應(yīng)進(jìn)行價(jià)稅分離，以降低印花稅繳納的計(jì)稅基礎(chǔ)，合同中也應(yīng)明確取得發(fā)票種類與時(shí)間的要求。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，如增加甲供材料設(shè)備的比重，降低工程承包額，可以增加可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

10、費(fèi)用方面：企業(yè)發(fā)生的日常費(fèi)用通常由行政部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理、采購(gòu)和支付。如：辦公用品、日用品、物料消耗、通訊費(fèi)、車(chē)輛維修、加油費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)、代理費(fèi)等，應(yīng)盡量取得增值稅專用發(fā)票，增加企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)尚未進(jìn)行的或進(jìn)行中的增值稅業(yè)務(wù)，如大額資產(chǎn)夠置、租賃費(fèi)等業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量推遲資產(chǎn)購(gòu)置或款項(xiàng)支付時(shí)間，待營(yíng)改增后再行購(gòu)置或開(kāi)票，只有在營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票才可以抵扣。

11、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：對(duì)于營(yíng)改增之前遺留業(yè)務(wù)存續(xù)不中止的應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化，與設(shè)計(jì)公司溝通發(fā)票種類要求及開(kāi)具時(shí)間等問(wèn)題，盡量取得增值稅專用發(fā)票。對(duì)新業(yè)務(wù)應(yīng)注意設(shè)計(jì)公司篩選，認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)公司資格確認(rèn)，對(duì)新簽訂的設(shè)計(jì)合同中應(yīng)增加發(fā)票種類要求與開(kāi)票時(shí)間的確定。新項(xiàng)目應(yīng)考慮設(shè)計(jì)優(yōu)化，如增加精裝商品房的比例，取得低納高扣的效果。

（作者單位：山東省青島藍(lán)色生物科技園發(fā)展有限責(zé)任公司

山東青島市 266112）