摘 要:自2016年5月1日起,營改增以后房地產(chǎn)企業(yè)成本投入一般可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,無增值不納稅,可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)優(yōu)化的投入力度、改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù),提升精細(xì)化管理水平,建立業(yè)務(wù)協(xié)同規(guī)則,保證及時(shí)從上游取得足額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。
關(guān)鍵詞:營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 應(yīng)對(duì)措施
2016年3月23日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒布了《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改正增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)),正式宣布,自2016年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面實(shí)施營改增。營改增以后,將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的一些主要業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。要充分了解“營改增”后對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響,并在新老交替時(shí)期及時(shí)做好應(yīng)對(duì)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
1、稅負(fù)影響:不同企業(yè)由于成本結(jié)構(gòu)(主要開發(fā)成本中土地和利息的占比)不同,以及財(cái)稅管理水平不同,稅負(fù)會(huì)有升有降。
2、核算影響:增值稅的抵扣機(jī)制要求企業(yè)準(zhǔn)確核算進(jìn)、銷項(xiàng)稅以及應(yīng)納稅額,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理水平。
3、產(chǎn)品影響:由于自行購進(jìn)材料可以抵扣17%的增值稅,將有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性,提高商品房建造品質(zhì)。
4、征管影響:全行業(yè)實(shí)行增值稅,有利于提高稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建安房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管水平,減少發(fā)票管理中虛假行為。
5、效率影響:有利于體現(xiàn)稅負(fù)公平,高毛利多交增值稅,低毛利少交增值稅,虧損企業(yè)不用交稅。以前虧損也要交5%營業(yè)稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的各項(xiàng)措施
1、前期項(xiàng)目梳理:梳理企業(yè)目前所有的開發(fā)項(xiàng)目,分出新老項(xiàng)目,確認(rèn)各項(xiàng)目是否適應(yīng)于過渡期政策,并確認(rèn)各自使用的稅目及稅率情況,測算比較一般計(jì)稅與簡易計(jì)稅政策下的稅負(fù)情況,進(jìn)而確定房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法。
2、涉稅系統(tǒng)準(zhǔn)備:了解、掌握各項(xiàng)“營改增”政策,去主管國稅局辦理稅務(wù)登記并核定應(yīng)繳稅種,進(jìn)行一般納稅人資格登記;向國稅指定供應(yīng)商采購稅控開票系統(tǒng)并安裝,提出票種票量最高開票限額核定申請(qǐng),系統(tǒng)發(fā)行,購買增值稅專用及普通發(fā)票。辦理房地產(chǎn)老項(xiàng)目簡易計(jì)稅的備案工作。
3、涉稅流程準(zhǔn)備:梳理納稅主體與賬套對(duì)應(yīng)關(guān)系,確定增值稅申報(bào)、管理負(fù)責(zé)人;梳理增值稅發(fā)票開票流程、確定開票環(huán)節(jié)人員、開票點(diǎn)設(shè)置;梳理增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得和認(rèn)證流程。
4、各環(huán)節(jié)人員準(zhǔn)備:向高管講解營改增的總體邏輯和要點(diǎn);
確定辦稅人員,對(duì)營改增方案進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)并能夠管理、操作;財(cái)務(wù)人員應(yīng)了解營改增對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的影響,銷售額、進(jìn)銷項(xiàng)稅額、適用不同稅率征收率銷售額的區(qū)分及發(fā)票的管理;采購人員應(yīng)了解營改增后合同款項(xiàng)中價(jià)稅分離方式,發(fā)票取得和挑剔標(biāo)準(zhǔn);成本人員應(yīng)了解營改增后的成本變化和全周期測算口徑調(diào)整;銷售人員應(yīng)了解營改增后合同價(jià)款的內(nèi)涵,發(fā)票開具要求。
5、財(cái)務(wù)核算方面:掌握“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會(huì)計(jì)科目上設(shè)置和核算,掌握的增值稅核算原理和方法,按照增值稅會(huì)計(jì)處理原則,價(jià)稅分離,進(jìn)行銷售額及預(yù)售額處理,同一納稅人如果有不同稅率征收率的銷售額,應(yīng)分別單獨(dú)核算,確認(rèn)是否存在免稅與不征稅銷售額,如果存在,應(yīng)單獨(dú)核算。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)付工程款、合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款及大型項(xiàng)目采取按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)、竣工后清算等結(jié)算方式,可能存在工程前期投入多而收入少甚至無收入情況,長時(shí)間內(nèi)只有進(jìn)項(xiàng)稅沒有銷項(xiàng)稅。進(jìn)入銷售期產(chǎn)生大量銷項(xiàng)稅,出現(xiàn)集中繳增值稅情況,有較大資金壓力。應(yīng)提前進(jìn)行項(xiàng)目測算,做好稅收籌劃,保證平穩(wěn)繳納稅金。
6、財(cái)務(wù)內(nèi)控方面:制定增值稅會(huì)計(jì)核算制度;制定增值稅發(fā)票管理制度;制定增值稅申報(bào)指引;就銷售發(fā)票的開具與領(lǐng)取事宜制定內(nèi)控措施,確保發(fā)票流轉(zhuǎn)安全無誤。
7、資金管理方面:應(yīng)考慮對(duì)資金供應(yīng)渠道的優(yōu)化,對(duì)于內(nèi)部資金利息的優(yōu)化安排,例如關(guān)聯(lián)方借款利息的公允作價(jià),利息轉(zhuǎn)移列支問題;資金池或財(cái)務(wù)公司的設(shè)立考慮等。
8、銷售方面:對(duì)銷售指標(biāo)中營業(yè)稅下的銷售額,調(diào)整為增值稅下的不含稅銷售收入,收入指標(biāo)會(huì)有所降低,如需保證收入指標(biāo)的實(shí)現(xiàn),應(yīng)提前考慮銷售價(jià)格變動(dòng)的因素;對(duì)銷售合同涉稅條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充,明確銷售發(fā)票開具時(shí)間及領(lǐng)取要求;就前期銷售欠款客戶進(jìn)行催收,就銷售發(fā)票變更事宜及時(shí)與客戶溝通。
9、成本方面:首先應(yīng)注意供應(yīng)商的篩選(一般納稅人和小規(guī)模納稅人),評(píng)標(biāo)方法的改進(jìn),選擇具有一般納稅人資質(zhì)單位進(jìn)行業(yè)務(wù)合作,核心目的是確保取得增值稅專用發(fā)票,用以抵扣銷項(xiàng)稅金,降低企業(yè)稅負(fù),提高企業(yè)利潤。對(duì)無法取得增值稅與用發(fā)票的單位和個(gè)人:首先爭取取得代開增值稅專用發(fā)票(僅能抵扣3%);其次對(duì)無法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人,通過重新議價(jià)方式進(jìn)行合作,降低企業(yè)損失。其次,合同中涉稅條款優(yōu)化,合同總價(jià)應(yīng)進(jìn)行價(jià)稅分離,以降低印花稅繳納的計(jì)稅基礎(chǔ),合同中也應(yīng)明確取得發(fā)票種類與時(shí)間的要求。開發(fā)業(yè)務(wù)模式結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,如增加甲供材料設(shè)備的比重,降低工程承包額,可以增加可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅,達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
10、費(fèi)用方面:企業(yè)發(fā)生的日常費(fèi)用通常由行政部門進(jìn)行統(tǒng)一管理、采購和支付。如:辦公用品、日用品、物料消耗、通訊費(fèi)、車輛維修、加油費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、顧問費(fèi)、代理費(fèi)等,應(yīng)盡量取得增值稅專用發(fā)票,增加企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)尚未進(jìn)行的或進(jìn)行中的增值稅業(yè)務(wù),如大額資產(chǎn)夠置、租賃費(fèi)等業(yè)務(wù),應(yīng)盡量推遲資產(chǎn)購置或款項(xiàng)支付時(shí)間,待營改增后再行購置或開票,只有在營改增后取得的增值稅專用發(fā)票才可以抵扣。
11、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面:對(duì)于營改增之前遺留業(yè)務(wù)存續(xù)不中止的應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化,與設(shè)計(jì)公司溝通發(fā)票種類要求及開具時(shí)間等問題,盡量取得增值稅專用發(fā)票。對(duì)新業(yè)務(wù)應(yīng)注意設(shè)計(jì)公司篩選,認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)公司資格確認(rèn),對(duì)新簽訂的設(shè)計(jì)合同中應(yīng)增加發(fā)票種類要求與開票時(shí)間的確定。新項(xiàng)目應(yīng)考慮設(shè)計(jì)優(yōu)化,如增加精裝商品房的比例,取得低納高扣的效果。
(作者單位:山東省青島藍(lán)色生物科技園發(fā)展有限責(zé)任公司
山東青島市 266112)