摘 要：資金是通過一定的融資方式來獲得，融資在目前市場競爭日益激烈的今天已經(jīng)成為了房地產(chǎn)上市企業(yè)快速發(fā)展、持續(xù)增長、擴大再生產(chǎn)的主要動力。本文結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗，從加大內(nèi)部私有化、優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、完善信息披露制度環(huán)境與實施機制，減少信息不對稱程度，發(fā)展其它融資工具等方面入手，深入探討了房地產(chǎn)上市企業(yè)融資渠道，具有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 上市企業(yè) 融資渠道

1、引言

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和國際競爭的日益加劇，房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資渠道受到多方面的制約。由于各種融資渠道的經(jīng)濟績效、運行機制、功能產(chǎn)生的不同，尤其是不同的公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，選擇不同的融資渠道，會產(chǎn)生不同的融資結(jié)構(gòu)，進而形成各自不同的融資模式。融資渠道是指資金需求方所采取的融資的通道或者方式。房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資渠道對房地產(chǎn)上市企業(yè)的資本成本、市場價值、治理結(jié)構(gòu)與總體經(jīng)濟的穩(wěn)足與增長都存在著較為密切的聯(lián)系。無論房地產(chǎn)上市企業(yè)的發(fā)展前景有多么的樂觀、經(jīng)營業(yè)績有多好、經(jīng)營規(guī)模有多大，它們在經(jīng)營過程中都會強烈需求資金。資金是通過一定的融資方式來獲得，融資在目前市場競爭日益激烈的今天已經(jīng)成為了房地產(chǎn)上市企業(yè)快速發(fā)展、持續(xù)增長、擴大再生產(chǎn)的主要動力。本文就房地產(chǎn)上市企業(yè)融資渠道進行研究。

2、加大內(nèi)部私有化

西方發(fā)達國家的資本證券市場早在1953年開始就已經(jīng)逐步推行房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化，且現(xiàn)在1986-1989年達到了房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化的頂峰。房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化是一種特殊的資本市場并購操作，與其他并購操作相比，房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化的最大特點就是讓房地產(chǎn)上市企業(yè)由公眾公司變?yōu)樗饺斯?，最終讓被收購房地產(chǎn)上市企業(yè)下市?；诓煌囊罁?jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化的分類方法也有所不同。

基于私有化手段的不同，房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化可分為三種方式，分別是通過賣殼實現(xiàn)的內(nèi)部私有化、通過吸收合并實現(xiàn)的內(nèi)部私有化、通過要約收購實現(xiàn)的內(nèi)部私有化。通過賣殼實現(xiàn)的內(nèi)部私有化是指控制權(quán)股東其一致行動人或者控制權(quán)股東本人通過賣殼（將殼資源出售，并將房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)置換出來）實現(xiàn)的私有化；通過吸收合并實現(xiàn)的內(nèi)部私有化具體是指控制權(quán)股東其一致行動人或者控制權(quán)股東本人對該公司的私有化的過程通過吸收合并目標公司來實現(xiàn)；通過要約收購實現(xiàn)內(nèi)部私有化具體是指控制權(quán)股東其一致行動人或者控制權(quán)股東本人通過向房地產(chǎn)上市企業(yè)全體獨立股東統(tǒng)一發(fā)出收購要約，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化。

基于私有化意圖的不同，房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化可分為2種方式，分別是被動內(nèi)部私有化和主動內(nèi)部私有化。其中，主動內(nèi)部私有化是為了更好地幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，提升公司價值，整合內(nèi)部資源，屬于資本運營的典型手段。而被動內(nèi)部私有化是指房地產(chǎn)上市企業(yè)由于業(yè)績不佳、經(jīng)營不善等諸多原因已經(jīng)達不到《公司法》和《證券法》中的相應(yīng)要求而被迫強制退市。

房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)部私有化實施的兩個基本前提為：第一，由于股票流通性差、市場估值偏低，導(dǎo)致股票價格過低，但是該房地產(chǎn)上市企業(yè)的管理層和大股東卻看好未來企業(yè)的發(fā)展前景，為了使之能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，而把房地產(chǎn)上市企業(yè)變?yōu)樗接泄?。第二，房地產(chǎn)上市企業(yè)與大股東之間存在著同業(yè)競爭或者關(guān)聯(lián)，而大股東絕對控股、股權(quán)關(guān)系相對簡單能夠為房地產(chǎn)上市企業(yè)資本運作提供足夠的空間。

3、優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)

3.1 建立一套科學有效的聘選機制

科學有效的聘選機制是優(yōu)化公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)最優(yōu)的方式，第一，選出責任心強、能力強的管理人員，房地產(chǎn)上市企業(yè)通常都會從企業(yè)內(nèi)部或者控股股東中選擇高管和董事，很少從社會上進行招聘。這種方式由于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)很難有效區(qū)別，代理成本很高，也無法對企業(yè)經(jīng)理人進行有效地監(jiān)督。因此，必須要引入競爭機制，改變過去的那種行政任命形式，由企業(yè)董事會根據(jù)企業(yè)的實際需要，再結(jié)合規(guī)范化的高管聘選機制來獨立選取公司經(jīng)理人。

3.2 建立有效的、市場化的激勵機制

目前國內(nèi)外對于企業(yè)經(jīng)理人的報酬制度有三種觀點，一種觀點是由政府定價，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)理人的薪酬，但是這樣就很容易造成同酬不同工，不能將經(jīng)理人各自對于企業(yè)的貢獻真實有效地反映出來，易出現(xiàn)工作不努力、人才流失、灰色收入等現(xiàn)象。另一種觀點就是采取年薪制，但也存在著三個問題，（1）企業(yè)經(jīng)理人易于選擇短期見效的行為入手，忽略了企業(yè)未來的長期可持續(xù)性發(fā)展；（2）企業(yè)經(jīng)理人收入水平低，動力不夠；（3）不同行業(yè)、不同企業(yè)之間收入差距小，對于企業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng)新意識和積極性都得不到有效地激發(fā)。

只有最后一種觀點——經(jīng)理人持股制被業(yè)內(nèi)人士普遍看好，企業(yè)經(jīng)理人的年度收益與企業(yè)經(jīng)營的效果存在著密切的聯(lián)系，這樣就會使得他們會用心去經(jīng)營企業(yè)。企業(yè)經(jīng)理人是企業(yè)融資風險的規(guī)避者，他們?nèi)魮碛幸欢ǖ墓蓹?quán)，那么他們就會認真評估企業(yè)所投資項目的收益及各種融資渠道的風險程度，能夠較好地起到激勵的作用。

4、完善信息披露制度環(huán)境與實施機制，減少信息不對稱程度

信息不對稱是現(xiàn)代融資渠道的理論基礎(chǔ)，優(yōu)化融資渠道和結(jié)構(gòu)的實質(zhì)就是緩解信息不對稱的過程。通過優(yōu)化融資渠道和結(jié)構(gòu)，能夠為代理人與委托人之間搭建起一條激勵、約束的機制。值得注意的是，優(yōu)化融資渠道和結(jié)構(gòu)也是需要成本的，因此，很有必要對優(yōu)化成本進行降低，而最佳的方式就是構(gòu)建信號傳遞機制、加強信息披露管理。從目前來看，有很多房地產(chǎn)上市企業(yè)都會由于利益或者其他原因存在著披露重大虛假信息，信息披露不完整、不充分，不及時披露信息，信息失真等問題，給投資者提供誤導(dǎo)的信息，任意縮小或者夸大事實，使得企業(yè)利潤預(yù)測值與實際利潤存在著較大的差異，再加上很難在事前有效地確認重大事件，故常常會出現(xiàn)監(jiān)管不足的問題。

在這種情況下，房地產(chǎn)上市企業(yè)通常會按照自己的利益需要來決定重大事件披露的時間，從而降低了會計等信息的及時性，對于廣大投資者的利益造成了直接影響。而關(guān)聯(lián)性交易信息很少披露非生產(chǎn)性交易信息，而大多都是披露生產(chǎn)性交易，特別是很少披露資產(chǎn)重組中的關(guān)聯(lián)交易信息，很多公司就是通過這種方式來故意避重就輕、隱瞞企業(yè)真實財務(wù)狀況。

為了優(yōu)化房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資渠道和結(jié)構(gòu)，必須要正視此問題，完善信息披露制度環(huán)境與實施機制，減少信息不對稱程度。第一，房地產(chǎn)上市企要建立可操作、完善的、系統(tǒng)的信息披露責任機制，同時要讓企業(yè)經(jīng)理人對所披露的信息負責，要向廣大投資者及時提供完整、準確的企業(yè)信息，并負足夠的刑事責任、民事責任、行政責任；第二，增強房地產(chǎn)上市企內(nèi)部審計委員會的工作職能，讓企業(yè)內(nèi)部審計與外部審計獨立運行，相互制約，相互監(jiān)督，同時建立起完善健全的制約機制及信息披露操作程序，互監(jiān)督，同時建立起完善健全的制約機制及信息披露操作程序，用制度的方式來保障房地產(chǎn)上市企的信息披露。

5、發(fā)展其它融資工具

5.1 發(fā)展商業(yè)信用融資

商業(yè)信用融資的主要目的在于將企業(yè)產(chǎn)品“買不進與賣不出”的兩難矛盾問題予以解決，房地產(chǎn)上市企業(yè)可以利用商業(yè)信用融資的便利、靈活來進行資金融通及產(chǎn)品銷售。商業(yè)信用融資隨著商業(yè)信用制度和市場環(huán)境的日臻完善，將會在未來的融資過程中大有可為。房地產(chǎn)上市企業(yè)可以利用商業(yè)信用融資來優(yōu)化融資渠道，減少銀行債權(quán)融資，籌集大量的短期資金，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)上市企業(yè)融資方式多樣化。

5.2 更多地利用國際資本市場融資

金融化的必然結(jié)果就是出現(xiàn)資本市場全球化，房地產(chǎn)上市企業(yè)可以通過國際金融機構(gòu)、外國政府、外國銀行進行債權(quán)貸款融資，也可以通過國際化的資本市場來發(fā)行債券和股票，以此來對企業(yè)的債權(quán)結(jié)構(gòu)和股權(quán)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化改善。自從中國正式于2001 年加入到了“世界貿(mào)易組織”之后，使得資本市場全球化的進程進一步加快，能夠更加便利地利用資本市場全球化來籌集資金，可以讓更多的上市企業(yè)能夠自由選擇股票籌資或者債券籌資等融資渠道，使得企業(yè)直接籌資比重進一步增大。而外資通常只會選擇業(yè)績優(yōu)良、管理規(guī)范的企業(yè)進行投資，自然也會對企業(yè)進行一個優(yōu)勝劣汰的選擇，有利于優(yōu)化融資渠道和結(jié)構(gòu)。

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（作者單位：幸福家園集團有限公司 廣東廣州市 510100）