一、政策機(jī)會(huì)

（一）人口問(wèn)題。出現(xiàn)“頭重腳輕”的倒金字塔結(jié)構(gòu)，全國(guó)開(kāi)始步入老齡化階段，養(yǎng)老問(wèn)題積聚社會(huì)問(wèn)題，已引起政府關(guān)注。人口老齡化問(wèn)題已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家共同面對(duì)的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段我國(guó)的人口老齡化，表現(xiàn)為三個(gè)特點(diǎn)，即未富先老、未備而老和孤獨(dú)終老。為此，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，我國(guó)需要有基礎(chǔ)性考慮、全局性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性安排。

我國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：（1）老年人口基數(shù)大。截止2012年11月1日，60歲以上的老年人1.9億，占總?cè)丝诘?4%。（2）老年人口增加塊。2014年我國(guó)老年人口超過(guò)2億，2025年將達(dá)3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30%。（3）困難老人數(shù)量多。2013年空巢老年人口占老年人口的一半，失能半失能老年人達(dá)3750多萬(wàn)。（4）老齡化先于工業(yè)化。（5）老齡化與家庭小型化相伴隨。（6）老年撫養(yǎng)比快速攀升。全國(guó)開(kāi)始步入老齡化階段，人口開(kāi)始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，已進(jìn)入老年型國(guó)家；倒金字塔結(jié)構(gòu)基數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)增加趨勢(shì)；沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門(mén)、青島等城市興建老年社區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多老年人要獨(dú)立生活，客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。

（二）“9073”養(yǎng)老政策。中國(guó)目前推行“9073”養(yǎng)老政策，社區(qū)養(yǎng)老既滿足了老年人居家養(yǎng)老服務(wù)需求，能夠充分利用家庭資源，又能夠以商業(yè)化運(yùn)營(yíng)模式吸納專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，減輕對(duì)政府福利體制的依賴。

提高機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例的同時(shí)，大力提高社區(qū)養(yǎng)老比例；依托現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或依靠社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，建立專業(yè)社區(qū)養(yǎng)老護(hù)理員隊(duì)伍，推進(jìn)養(yǎng)老市場(chǎng)化。

（三）“十三五”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策。在中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展的“十三五”規(guī)劃當(dāng)中，確定將落實(shí)國(guó)家現(xiàn)有優(yōu)惠扶持政策，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。

（1）加大金融行業(yè)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的支持力度。增加養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目的信貸投入，適當(dāng)?shù)姆艑捹J款和降低擔(dān)保條件，和提供優(yōu)惠利率；對(duì)于前景好、規(guī)模大和市場(chǎng)急需的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，給予一些必要的貸款貼息補(bǔ)助。（2）支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供地方式。政府投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取劃撥方式供地；企業(yè)自有土地建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可以采取協(xié)議出讓方式供地；社會(huì)力量建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取招拍掛方式，以優(yōu)惠的土地出讓金供地。（3）落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入免征企業(yè)所得稅；社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地，暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅、收房產(chǎn)稅。

總的來(lái)說(shuō)當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老體系投資建設(shè)主要靠政府，然而政府資金有限，未來(lái)之于養(yǎng)老需求壓力較大，該產(chǎn)業(yè)亟需優(yōu)惠政策，使得境外與民間資本亦有很大的釋放空間。

（四）養(yǎng)老模式分析。政府資源有限，公辦養(yǎng)老院敬老院供不應(yīng)求，政府鼓勵(lì)民辦企業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)。

（1）傳統(tǒng)居家型養(yǎng)老——市場(chǎng)主流。存在著較大缺陷。老年人在傳統(tǒng)的街坊、社區(qū)、在自己或者兒女的居所養(yǎng)老，當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮到老年人的需求，中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)日益小型化，子女分居，年輕人將要供4—8個(gè)老人。（2）養(yǎng)老院敬老院養(yǎng)老——供不應(yīng)求。不能成為社會(huì)的主流 。中國(guó)的養(yǎng)老院、敬老院主要以孤寡老人養(yǎng)老為主，帶有政府、社會(huì)福利性，由于居住環(huán)境不完善，生活設(shè)施不齊全，專業(yè)護(hù)理水準(zhǔn)欠缺，老年人沒(méi)有家庭親情感，沒(méi)有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住，子女也不愿意把自己的長(zhǎng)輩送到養(yǎng)老院、敬老院。（3）老年公寓養(yǎng)老——發(fā)展初期。“養(yǎng)兒防老”的時(shí)代已漸漸的離我們的生活遙遠(yuǎn)了起來(lái)，老年人居住對(duì)生活方便、居住環(huán)境優(yōu)美、生活親情化、精神生活豐富的需求越來(lái)越高，必須考慮養(yǎng)老需求逐漸的年輕化。

所以，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于政府十二五政策中大力扶持產(chǎn)業(yè)，前景廣闊；家庭養(yǎng)老仍是未來(lái)老年普遍養(yǎng)老狀態(tài)，社區(qū)養(yǎng)老存在巨大市場(chǎng)潛力。

二、行業(yè)機(jī)會(huì)

（一）行業(yè)趨勢(shì)。在中國(guó)人口老齡化不斷加劇的背景下，政府提出“以房養(yǎng)老”的概念，開(kāi)始鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)。在市場(chǎng)自發(fā)需求和政策導(dǎo)向的雙重作用下，已有眾多資本進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司等，隨著更多類(lèi)型開(kāi)發(fā)主體的出現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，運(yùn)營(yíng)模式也將更加成熟。

（1）保險(xiǎn)公司。險(xiǎn)資入市的開(kāi)閘后，各大保險(xiǎn)公司以規(guī)?；?、整合保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的方式紛紛投入大型養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)，客戶群體以中高端為主。

保險(xiǎn)行業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的不同模式：股權(quán)投資的模式，通過(guò)財(cái)務(wù)性和戰(zhàn)略性入股當(dāng)前運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，從而獲取投資回報(bào)，并和自身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)照相輝映；合作模式，運(yùn)營(yíng)商、投資商和開(kāi)發(fā)商互相合作，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)都是共同分享共同分擔(dān)，有利于更好的結(jié)合保險(xiǎn)公司和開(kāi)發(fā)商各自已有的企業(yè)優(yōu)勢(shì)。例如中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司投資的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，由中冶置業(yè)和旗下國(guó)壽投資合作開(kāi)發(fā)；

運(yùn)營(yíng)和建設(shè)合為同一個(gè)主體，優(yōu)勢(shì)則是可控性很強(qiáng)，有利于保險(xiǎn)公司制定戰(zhàn)略與實(shí)施，缺點(diǎn)是保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放缺少經(jīng)驗(yàn)，而且投資周期長(zhǎng)和資金量大。例如泰康人壽利用內(nèi)部資源開(kāi)展養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

（2）民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。由民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的老年住宅長(zhǎng)期“試水”讓市場(chǎng)甚感乏力，造成老年住宅建設(shè)量不足，有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目并不多見(jiàn)，屬于品牌空白期階段。上海親和源，從03年到08年開(kāi)園歷時(shí)5年，一期占地125畝，總建筑面積近10萬(wàn)平米，投資逾5億元。北京太陽(yáng)城，從項(xiàng)目論證到基本建成耗時(shí)10年，北京太陽(yáng)城占地面積623畝，總建筑面積30萬(wàn)平米，歷7-8年的建設(shè)時(shí)間。

（3）地產(chǎn)商。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策日益嚴(yán)厲，地產(chǎn)商在商品住宅領(lǐng)域的發(fā)展空間面臨瓶頸，知名開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始研發(fā)老年住宅產(chǎn)品，以大社區(qū)中的小規(guī)模細(xì)分的模式試水市場(chǎng)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，更多體現(xiàn)在產(chǎn)品的適老化設(shè)計(jì)上。

萬(wàn)科：萬(wàn)科第一個(gè)老年項(xiàng)目于2006年下半年在天津上市，規(guī)模約為2-3萬(wàn)平米；2009年11月，郁亮表示萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型。綠城集團(tuán)：2010年5月中旬，綠城藍(lán)庭（總建筑面積70萬(wàn)平米）將推出陶院1號(hào)樓——頤養(yǎng)公寓（老年公寓），共86套房源，均為70方左右的一房和兩房；社區(qū)內(nèi)有1200平米社區(qū)健康服務(wù)中心、老年大學(xué)、社區(qū)健康促進(jìn)中心、老年食堂、老年活動(dòng)中心等專屬配套。

由表1-2知道，在醫(yī)療資源豐富的情況下，其他產(chǎn)業(yè)鏈的資源也很重要，而且都是經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力強(qiáng)大的。相對(duì)于其他投資主體，本項(xiàng)目應(yīng)在金融市場(chǎng)上尋求融資機(jī)會(huì)解決資金問(wèn)題，將自身醫(yī)療運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)和一二線城市體檢中心布點(diǎn)及客戶資源優(yōu)勢(shì)作為企業(yè)發(fā)力點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)標(biāo)桿性老年公寓連鎖布局。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)目前以3甲醫(yī)院為核心驅(qū)動(dòng)的老年公寓項(xiàng)目極度稀缺，而瑞慈對(duì)醫(yī)療的運(yùn)營(yíng)有多年經(jīng)驗(yàn)；一線城市體檢中心布局優(yōu)勢(shì)，可拉通產(chǎn)業(yè)布局，對(duì)后期的政府博弈、客戶資源積累有明顯的優(yōu)勢(shì)。

隨著人口老齡化的加劇，世界各國(guó)也相繼進(jìn)入老齡化社會(huì)，也對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題越來(lái)越關(guān)注。我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施比較晚，結(jié)構(gòu)不完善，而且當(dāng)前覆蓋率較低。傳統(tǒng)式的敬老院已經(jīng)不能適應(yīng)目前社會(huì)養(yǎng)老需求了，而新興的老年社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)剛起步，需要將發(fā)達(dá)國(guó)家豐富經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情結(jié)合，發(fā)展適合中國(guó)特色養(yǎng)老模式。國(guó)內(nèi)一線城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀，在數(shù)量和質(zhì)量都難以滿足當(dāng)前社會(huì)需求。需要政府與民間極力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。也因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)需要投資大和項(xiàng)目周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要系統(tǒng)配合才能完成，項(xiàng)目管理和投資方應(yīng)該從前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面都事先做好非常詳細(xì)的研究和準(zhǔn)備，要嚴(yán)格遵循精細(xì)化的管理模式，確保有效控制投資與運(yùn)營(yíng)的成本，創(chuàng)造出最高的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。