摘 "要：本文首先分析了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，然后構(gòu)建了一套比較全面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，共包含4大方面、24個(gè)指標(biāo)，接著對指標(biāo)進(jìn)行了量化，最后提出了一些保障風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果的措施。

關(guān)鍵詞：住房公積金;貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;指標(biāo)體系

一、住房公積金貸款違約行為——風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）被迫違約行為。被迫違約是借款人由于某種客觀原因使得其收入受損，而無力按期償還貸款的行為，也可以理解為借款人的實(shí)際還款能力與銀行估計(jì)產(chǎn)生的偏差。這種違約行為的發(fā)生一般是由于借款人突發(fā)的意外事故如疾病、失業(yè)等導(dǎo)致其家庭收入下滑，以致其無法再按期支付剩余貸款，與房地產(chǎn)市場的變化無關(guān)。

（二）理性違約行為。理性違約是指借款人基于自身利益最大化的考慮，在權(quán)衡損益后，認(rèn)定繼續(xù)償還貸款的成本比違約所帶來的損失要更高，并且可以預(yù)見未來一段時(shí)間也將如此，那么借款人根據(jù)經(jīng)濟(jì)利益原則進(jìn)行判斷的結(jié)果是停止還貸。與被迫違約不同，理性違約行為的發(fā)生通常是受到房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響，而與其實(shí)際支付能力無關(guān)。

（三）惡意違約行為。目前我國尚未建立起一套完整的個(gè)人征信體系，也沒有對居民個(gè)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查評估的專門機(jī)構(gòu)，所以作為貸款人很難對借款人的信用情況做出準(zhǔn)確判斷。同時(shí)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的服務(wù)對象是眾多獨(dú)立的個(gè)體，而且其還款期限最長可以達(dá)到30年，在這么長的時(shí)間內(nèi)借款人的資信狀況很可能會產(chǎn)生巨大的波動，往往就造成了個(gè)人住房抵押貸款的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）借款人特征。（1）借款人年齡。一般來說，年輕人剛開始工作，心理還不很成熟，收入也較低，但富于冒險(xiǎn)精神;隨著年齡的增加和社會經(jīng)驗(yàn)的積累，心理開始成熟，考慮問題比較全面，收入也有大幅提高;而當(dāng)年齡接近或達(dá)到退休年齡時(shí)，心理上趨于保守，收入也會有下降。因此，借款人年齡可能會成為影響貸款違約的一個(gè)重要因素。（2）借款人性別。已有研究認(rèn)為，借款人的性別對住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)有一定的影響，這主要基于男人和女人在風(fēng)險(xiǎn)偏好上的不一致性。因此將借款人性別作為影響貸款違約的一個(gè)重要因素。（3）婚姻狀況。婚姻狀況的不同意味著家庭收入來源的不同，即家庭收入是來自于借款人一個(gè)人的收入還是已婚夫妻雙方的收入。（4）教育程度。以借款人在申請貸款時(shí)填寫的最高學(xué)歷來代表其受教育程度。一般而言，借款人的學(xué)歷越高，找到工作的可能性越大，在相同的行業(yè)背景下其收入可能越高，且收入穩(wěn)定性也高。因此，受教育程度高的人發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性相對較小。（5）戶口性質(zhì)。按照戶口所在地不同，可將借款人分為本地借款人和外地借款人。由于信貸資料有限，很難在借款數(shù)據(jù)中區(qū)分借款人購房是自住還是投資，因此，只能選擇間接指標(biāo)“戶口所在地”來代替借款人購房目的。（6）單位性質(zhì)。這是研究影響貸款違約因素的一個(gè)特殊性指標(biāo)。眾所周知，在我國，不同性質(zhì)單位的員工，其實(shí)際收入的差距與穩(wěn)定性都有著很大的不同。（7）行業(yè)類別。即使單位性質(zhì)相同，處于不同行業(yè)的借款人收入水平也有著較大的差異。（8）職業(yè)類型。該指標(biāo)是用來衡量借款人財(cái)務(wù)狀況、分析其未來財(cái)務(wù)變動和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的重要因素，由于借款人未來收入的穩(wěn)定性無法測定，因而考慮用借款人職業(yè)類型這個(gè)間接指標(biāo)來代替。（9）技術(shù)職稱。技術(shù)職稱是客戶工作能力的見證，相對來說，有各等級工程師、經(jīng)濟(jì)師、會計(jì)師、優(yōu)秀教師等職稱的借款人，往往信用較好。（10）家庭月收入。這個(gè)指標(biāo)是從借款人整個(gè)家庭絕對收入角度研究按期還款的能力、研究貸款發(fā)生違約的可能性。（11）月還本金。這個(gè)指標(biāo)是從絕對支出額角度研究借款人每月還款的壓力、研究貸款發(fā)生違約的可能性。（12）月還本金占家庭月收入比例。這個(gè)指標(biāo)綜合了前述兩個(gè)絕對指標(biāo)，直接反映了借款人家庭因貸款而承擔(dān)的債務(wù)情況。（13）借款人公積金月繳存額。公積金繳存是由職工個(gè)人公積金繳存和職工所在單位為職工公積金繳存的公積金兩部分構(gòu)成，屬于職工個(gè)人所有。（14）借款人配偶公積金月繳存額。如果借款人配偶每月也繳納了公積金，則可以進(jìn)一步降低貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。（15）個(gè)人信用記錄。中國人民銀行有比較完善的征信系統(tǒng)，能夠及時(shí)查詢個(gè)人信用記錄，顯然，擁有差的信用記錄的個(gè)人，其違約風(fēng)險(xiǎn)越大。（16）申請次數(shù)。顯然，多次申請過貸款的個(gè)人，其違約風(fēng)險(xiǎn)可能越大。

（二）房屋特征。（1）房屋性質(zhì)。即貸款按揭的房產(chǎn)是期房還是現(xiàn)房。如果是期房，從借款人辦理貸款到拿到房子還要一段時(shí)間，會有許多不確定性因素影響借款人對房子的期待和還款意愿。（2）房屋面積。房屋面積主要反映了人們對居住需求的滿足程度，也反映了借款人的收入現(xiàn)狀或其未來預(yù)期，間接反映了借款人未來的償還能力。（3）房屋單價(jià)與市場平均價(jià)格比。房產(chǎn)價(jià)值是決定借款金額的重要依據(jù)，也是對貸款的最終保證。

（三）貸款特征。（1）貸款價(jià)值比。貸款價(jià)值比就是貸款額度與抵押或者質(zhì)押物價(jià)值的比值，該指標(biāo)反映了借款人初期的權(quán)益投入。在購房時(shí)，借款人初始投入的權(quán)益比例越大，在借款人收入水平、貸款利率和貸款期限不發(fā)生變化情況下，借款人月還款負(fù)擔(dān)也越小，發(fā)生違約事件的可能性就越低。（2）貸款期限。貸款期限越短，借款人月還款金額越大，還款壓力和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，發(fā)生還款違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越低;同時(shí)，期限越短，借款人在按揭房權(quán)益中積累的屬于自己的部分就越多，對借款人而言，逾期直至實(shí)質(zhì)性違約的潛在權(quán)益損失也越大，借款人在短期內(nèi)沒有發(fā)生重大變故的情況下，貸款發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的可能性較小。（3）還款方式。貸款的還款方式有多種，如等額本息法、等額本金法、按年遞增遞減法、等本按月計(jì)息法、雙周供等，借款人選擇采用較多的是前兩種。由于這兩種方法在還款總金額、前后還款壓力上不同，所以不同年齡段的借款人會選擇不同的還款方式。在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。（4）首付比例。顯然，首付比例越高，其違約風(fēng)險(xiǎn)越低。

（四）區(qū)域特征。區(qū)域特征對借款人收入穩(wěn)定性和未來房產(chǎn)價(jià)值有著重要影響。房產(chǎn)升值將導(dǎo)致借款人住房權(quán)益的增加，借款人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)能力也同樣增強(qiáng)，因此，在一個(gè)房價(jià)上漲的環(huán)境里，借款人違約的可能性會下降。

三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)量化

（1）借款人年齡的量化。根據(jù)不同年齡段人口收入、職業(yè)穩(wěn)定性等因素劃分為不同區(qū)間，分別賦值為：25歲以下分值為2分，26-30歲分值為5分，31-35歲以下分值為8分，35-40歲分值為10分，41-45歲分值為8分，46-50歲分值為5分，51歲以上分值為2分。（2）借款人性別的量化。一般而言，女性比男性更加保守，因此男性風(fēng)險(xiǎn)度高于女性，這里將其分別賦值為：女性分值為2分，男性分值為1分。（3）婚姻狀況的量化。類別分為已婚有子女、已婚無子女、未婚、離婚和再婚，前三者的風(fēng)險(xiǎn)度依次升高，考慮到婚姻的變化可能使借款人變得更加理性，因此，離婚和再婚者的風(fēng)險(xiǎn)度有所降低。（4）教育程度的量化。借款人的學(xué)歷被劃分為六類，博士研究生、碩士研究生、大學(xué)本科、大學(xué)專科/電大、高中/中專/技校、普及教育及以下。為了統(tǒng)計(jì)分析的方便，我們講上述學(xué)歷歸納為五個(gè)等級，分別賦值為：碩士研究生及以上分值為9分，本科分值為8分，科/電大分值為6分，高中/中專/技校分值為4分，普及教育及以下分值為1分。（5）戶口所在地的量化。該指標(biāo)被分為四種類型，分別賦值為：本地城鎮(zhèn)戶口分值為5分，本地農(nóng)村戶口分值為4分，外地城鎮(zhèn)戶口分值為2分，外地農(nóng)村戶口分值為1分。（6）單位性質(zhì)的量化。借款人的單位性質(zhì)被劃分為七類，對不同性質(zhì)的單位，我們按照對其收入多少的一般認(rèn)識由高到低分類并賦值為：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體分值為15分，三資企業(yè)分值為13分，股份制企業(yè)分值為10分，民營企業(yè)分值為6分，個(gè)體工商戶分值為5分，退休領(lǐng)退休金分值為8分，其他分值為1分。（7）行業(yè)類別的量化。借款人工作單位所處的行業(yè)類別被劃分為八類，我們按照對其收入多少的一般認(rèn)識由高到低分類并賦值為：公務(wù)員分值為10分，科研教育醫(yī)療分值為9分，金融電信電力分值為8分，注冊事務(wù)所分值為6分，郵政交通公用分值為5分，媒體文藝體育分值為5分，工業(yè)商業(yè)貿(mào)易分值為4分，其他分值為2分。（8）職業(yè)類型的量化。首先依據(jù)單位性質(zhì)，分為機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)單位，然后再劃分不同性質(zhì)單位的職業(yè)類型，對于機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職業(yè)類型賦值為：廳局級以上分值為10分，處級分值為8分，科級分值為6分，一般干部分值為4分，其他分值為2分。（9）技術(shù)職稱的量化。技術(shù)職稱被分為四類，分別賦值為：高級分值為5分，中級分值為4分，初級分值為2分，無職稱分值為1分。（10）家庭月收入的量化。家庭月收入被分為七個(gè)檔次，分別賦值為：10000元以上分值為12分，8000～9999元分值為10分，5000～7999元分值為9分，4000～4999元分值為8分，3000～3999元分值為6分，

2000～2999元分值為4分，1000～1999元分值為2分。（11）月還本金的量化。月還本金被分為六個(gè)檔次，分別賦值為：500元以下分值為6分，501～1000元分值為5分，1001～2000元分值為4分，2001～3000元分值為3分，3001～5000元分值為2分，5001元以上分值為1分。（12）月還本金占家庭月收入比例的量化。月還本金占家庭月收入比例被分為六個(gè)檔次，根據(jù)已有數(shù)據(jù)計(jì)算而得，分別賦值為：0～10%分值為10分，11～20%分值為8分，21～30%分值為6分，31～40%分值為5分，41～50%分值為2分，50%以上分值為0分。（13）借款人公積金月繳存額的量化。借款人公積金月繳存額被分為五個(gè)檔次，分別賦值為：800元以上分值為12分，600～799元分值為10分，400～599元分值為6分，200～399元分值為4分，199元以下分值為2分。（14）借款人配偶公積金月繳存額的量化。（15）個(gè)人信用記錄的量化。個(gè)人信用記錄情況被分為五種類型，即很好、較好、一般、較差、很差。（16）申請次數(shù)的量化。申請次數(shù)被分為兩種情況，即首次和多次，分別賦值為：首次分值為5分，多次分值為2分。（17）房屋性質(zhì)的量化。房屋性質(zhì)被分為兩種類型，即期房和現(xiàn)房，分別賦值為：現(xiàn)房分值為5分，期房分值為2分。（18）房屋面積的量化。房屋面積被分為四個(gè)檔次，分別賦值為：100平方米以上分值為6分，90～99平方米分值為4分，80～89平方米分值為2分，79平方米以下分值為1分。（19）房屋單價(jià)與市場平均價(jià)格比的量化。（20）貸款價(jià)值比的量化。貸款價(jià)值比采用貸款額度與房屋價(jià)值的比值來表示，其值越大，分值越低，被分為六個(gè)檔次，分別賦值為：0～10%分值為10分，11～20%分值為8分，21～30%分值為6分，31～40%分值為5分，41～50%分值為2分，50%以上分值為0分。（21）貸款期限的量化。貸款期限被分為三個(gè)檔次，分別賦值為：5年以下分值為10分，6～10年分值為8分，11～15年分值為6分，16～20年分值為4分，21年以上分值為2分。（22）還款方式的量化。還款方式被分為兩種類型，分別賦值為：等額本金法分值為5分，等額本息法分值為3分。（23）首付比例的量化。（24）區(qū)域特征的量化。商品房價(jià)格指數(shù)被分為四個(gè)檔次，分別賦值為：100以上分值10分，90～99分值為8分，80～89分值為4分，79以下分值為0分。

四、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果的保障措施

（一）建立嚴(yán)格的的貸前審核制度。針對貸款人，要著重考察貸款人的實(shí)際情況、購房需求是否與申報(bào)的情況一致、是否存在假按揭行為，同時(shí)還要確認(rèn)貸款人的住房公積金繳存情況及對借貸款所在單位及從事的職業(yè)等信息，判斷貸款人申報(bào)收入的合理性。加強(qiáng)對開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況;其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營情況;第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。這些措施的主要目的是排除擔(dān)保房產(chǎn)的市場不確定性的影響。建立以風(fēng)險(xiǎn)評估和控制為核心的貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。住房公積金貸款應(yīng)該遵循“貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，參考風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)報(bào)告的結(jié)果，完善項(xiàng)目貸款的審批機(jī)制，建立并完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與應(yīng)急應(yīng)變機(jī)制，及時(shí)反饋貸款者的資產(chǎn)質(zhì)量以及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實(shí)可行的應(yīng)急應(yīng)變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息管理。對附屬住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的貸款信息系統(tǒng)進(jìn)行升級改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡便。加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施進(jìn)，進(jìn)一步提高住房公積金業(yè)務(wù)的安全性和效率性。建立可靠完備的災(zāi)難備份計(jì)劃和應(yīng)急處理機(jī)制，對業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)采取多介質(zhì)備份與異地備份相結(jié)合，確保業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對各類紙質(zhì)檔案包括名種會議記錄與決議、住房公積金繳存人資料、貸款合同、抵押權(quán)證、憑證帳冊以及各類法規(guī)、文件等進(jìn)行分類管理。應(yīng)統(tǒng)一公積金業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集中管理，并建立公積金監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，確保原始數(shù)據(jù)信息的安全。

（三）加強(qiáng)隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)，提高業(yè)務(wù)技能和信息管理水平。隨著住房公積金制度的發(fā)展，住房公積金管理隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質(zhì)，是確保貸款信息準(zhǔn)確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊(duì)伍培訓(xùn)規(guī)劃，定期開展業(yè)務(wù)知識和計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，尤其是金融知識、國債知識的培訓(xùn)，組織職工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)政策和相關(guān)法規(guī)，提高職工理論水平和操作技能，對于新錄用人員，進(jìn)行上崗培訓(xùn)、持證上崗。應(yīng)該要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識，強(qiáng)化學(xué)習(xí)意識、規(guī)范意識，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化;強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識。嚴(yán)格貸款申請人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強(qiáng)化責(zé)任意識，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，使中心職工增強(qiáng)責(zé)任明確目標(biāo)，提高認(rèn)識，把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。