摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭激烈的環(huán)境下拓寬發(fā)展空間，其開發(fā)經(jīng)營必須以績效為手段，以探索新的經(jīng)營模式。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)績效的特征的基礎(chǔ)上，探討了影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的諸多因素，并提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)績效；影響因素；改進(jìn)措施

企業(yè)績效是反映出企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中形成結(jié)果的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)都會涉及到績效評價，兩者密切相關(guān)。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的逐步明朗和企業(yè)間競爭的日益加劇，研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的相關(guān)問題具有更現(xiàn)實的指導(dǎo)作用。研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素和改進(jìn)措施有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身經(jīng)營狀況，準(zhǔn)確定位和調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動，提升企業(yè)經(jīng)營效率，規(guī)避經(jīng)營不利風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的績效特征

（一）項目制

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象主要是土地和房產(chǎn)及其衍生品，其開發(fā)經(jīng)營主要依托于房產(chǎn)項目，相應(yīng)的績效評價也具有項目制的特點(diǎn)。項目制能較好的反映房地產(chǎn)項目地經(jīng)營效益，體現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營的完整性，但以項目制為特征的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效具有短期性，忽略了長期績效評價。在實際上報過程中往往以季報或年報的方式呈現(xiàn)，雖然完整的反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的階段性成果，卻與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的項目周期不相統(tǒng)一，具有一定的滯后性。

（二）偏重財務(wù)績效評價

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營績效大多偏重于企業(yè)財務(wù)績效的考核和評價。企業(yè)的財務(wù)評價常以企業(yè)盈利能力、運(yùn)營能力、償債能力來體現(xiàn)。財務(wù)績效能夠全面衡量企業(yè)在戰(zhàn)略和項目的實施過程中取得的經(jīng)營業(yè)績，加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營者的監(jiān)管和約束，是經(jīng)營者投資決策的重要依據(jù)和激勵獎懲企業(yè)員工的可靠依據(jù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)績效的偏重，往往造成企業(yè)重視財務(wù)成果和有形資產(chǎn)評價，輕視未來價值和無形資產(chǎn)，具有片面性和局部性，很難在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對企業(yè)績效作出全面、準(zhǔn)確的評價。

（三）側(cè)重目標(biāo)管理和關(guān)鍵績效指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的績效管理方法大多采用目標(biāo)管理和關(guān)鍵績效指標(biāo)體系。目標(biāo)管理強(qiáng)調(diào)以目標(biāo)統(tǒng)一員工的思想，指導(dǎo)員工的行動，以保證企業(yè)戰(zhàn)略的整體性和執(zhí)行的一致性，激勵和調(diào)動員工工作的積極性和創(chuàng)造力，但目標(biāo)管理存在部分目標(biāo)難以量化的弊端，也容易造成企業(yè)經(jīng)營中重結(jié)果，輕過程的局面。關(guān)鍵績效指標(biāo)體系，體現(xiàn)了考核指標(biāo)的關(guān)鍵性，并將結(jié)果指標(biāo)和過程指標(biāo)有效結(jié)合，但各績效指標(biāo)之間缺乏聯(lián)系，績效偏重個體績效，忽略績效部門聯(lián)系，從而影響總體目標(biāo)的達(dá)成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

（一）財務(wù)因素

財務(wù)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的重要工具，是企業(yè)衡量經(jīng)營業(yè)績的客觀量化依據(jù)，在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價體系中具有主導(dǎo)作用。企業(yè)的財務(wù)效益、資產(chǎn)運(yùn)營、償債能力等財務(wù)因素都對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營績效具有重要影響。財務(wù)效益反映了企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營效益，是企業(yè)生存發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營的基礎(chǔ)，持久的財務(wù)能力是績效的最終目標(biāo)。企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營體現(xiàn)了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力和經(jīng)營者的資產(chǎn)管理能力，是企業(yè)績效必不可少的重要部分。作為資本密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)舉債發(fā)展是企業(yè)運(yùn)營的必然舉措，因此，償債能力是企業(yè)經(jīng)營狀況的標(biāo)志，是企業(yè)績效的重要影響因素。

（二）管理因素

首先，公司的治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略決策是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作，影響企業(yè)未來發(fā)展的重要管理因素，治理結(jié)構(gòu)和決策體系的選擇直接影響著公司的經(jīng)營效益和績效考核。企業(yè)階段性績效是企業(yè)總體戰(zhàn)略逐步實現(xiàn)的重要保證，而企業(yè)的戰(zhàn)略部署又指導(dǎo)著企業(yè)績效的實現(xiàn)。其次，公司制度是績效管理得以實施的重要制度保障，科學(xué)合理的企業(yè)績效考核離不開制度的約束和支持，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善企業(yè)相關(guān)運(yùn)營、人事、安全、績效考評等制度等。最后，房地產(chǎn)企業(yè)管理中最復(fù)雜、最靈活的因素是人員結(jié)構(gòu)，企業(yè)人員素質(zhì)、專業(yè)能力、認(rèn)同感等都影響著企業(yè)的經(jīng)營效益，進(jìn)而影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的績效結(jié)果。

（三）環(huán)境因素

1.社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國家政策影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和戰(zhàn)略選擇。例如：當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于上升時期時，房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生財富效應(yīng)，企業(yè)績效必然會提升；當(dāng)國家房地產(chǎn)政策緊縮時，部分企業(yè)因勢調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，有些中小企業(yè)甚至脫離房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)入其他行業(yè)，相應(yīng)地，企業(yè)績效必受影響。

2.我國不同區(qū)域，不同城市的居民消費(fèi)觀念和購買力存在差異，因此，也會對不同地域和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益和績效評價產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效評價的改進(jìn)措施

（一）立足企業(yè)戰(zhàn)略，確立合理的績效考核指標(biāo)

績效管理衡量指標(biāo)的建立是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的基礎(chǔ)，而企業(yè)戰(zhàn)略指標(biāo)的達(dá)成是考核部門和個人的主要標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)績效評價的指標(biāo)要充分遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，將戰(zhàn)略目標(biāo)逐步明確到部門和個人，并以此確定其績效考核目標(biāo)。首先，要健全企業(yè)崗位體系。企業(yè)要設(shè)置合理的崗位，明確崗位職能，使“事事有人做，人人有事做”，同時將管理理念和管理技術(shù)有機(jī)統(tǒng)一起來。其次，要完善數(shù)據(jù)管理支持系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)通用的關(guān)鍵績效指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)具備數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)來支持和反映各項指標(biāo)，進(jìn)一步呈現(xiàn)過程指標(biāo)和結(jié)果指標(biāo)的關(guān)聯(lián)，建立各部門績效指標(biāo)的關(guān)聯(lián)性和邏輯性。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營模式，提高經(jīng)營流動性

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面對政策、去化和資金的多重嚴(yán)峻考驗，企業(yè)要想急轉(zhuǎn)直下的市場環(huán)境中立于不敗之地，提升企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效能力就需要不斷創(chuàng)新企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營模式，提高經(jīng)營的流動性。企業(yè)可以采取跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略，逐步完善企業(yè)戰(zhàn)略布局。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極更新觀念，與時俱進(jìn)，利用“房產(chǎn)+電商”模式，打造互聯(lián)網(wǎng)+時代房地產(chǎn)銷售的新型模式。創(chuàng)新經(jīng)營模式，可以使企業(yè)在穩(wěn)中求變，進(jìn)一步盤活經(jīng)營的流動性，特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣時期，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新產(chǎn)品渠道對提高流動資金周轉(zhuǎn)率，降低庫存量，提升企業(yè)績效有積極的作用。

（三）善用財務(wù)杠桿，加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管和內(nèi)部控制

財務(wù)杠桿是一種利用債務(wù)來提升企業(yè)價值財務(wù)管理手段，在企業(yè)運(yùn)營的過程中，財務(wù)杠桿能加速企業(yè)發(fā)展，但也容易致使企業(yè)面臨倒閉破產(chǎn)的局面。房地產(chǎn)企業(yè)要在當(dāng)前復(fù)雜多變的、政策緊縮市場環(huán)境下取得開發(fā)經(jīng)營績效的提升，就需要在加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管，提高內(nèi)部控制能力的前提下，合理使用財務(wù)杠桿。首先，企業(yè)要科學(xué)預(yù)測對財務(wù)杠桿使用過程中面臨的內(nèi)外部環(huán)境的變化趨勢，并確定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，以規(guī)避和降低風(fēng)險。其次，要加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管和內(nèi)部控制。企業(yè)管理者要不斷提升管理水平和自身素質(zhì)，遵紀(jì)守法，以身作則，為企業(yè)內(nèi)部控制人員做好表率，細(xì)化管理項目和控制策略，完善管理條例和內(nèi)部控制度，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，逐步形成符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的靈敏的風(fēng)險預(yù)警體系和嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。

（四）注重績效輔導(dǎo)，提高績效管理實效

企業(yè)績效實現(xiàn)的主體是員工，要使得績效管理真正取得實效，為企業(yè)運(yùn)營增添動力，績效輔導(dǎo)必不可少。首先，要在企業(yè)內(nèi)部營造以績效為導(dǎo)向的企業(yè)文化。企業(yè)要將績效管理的關(guān)注點(diǎn)和激勵性向各員工闡釋清楚，讓員工逐步認(rèn)同和倡導(dǎo)企業(yè)的價值觀，從而使得績效管理的推行更加順暢。其次，管理者提高管理能力，在績效實施的過程中，對員工進(jìn)行指導(dǎo)激勵和協(xié)調(diào)監(jiān)控，通過有效持續(xù)的溝通了解員工動態(tài)，幫助員工解決實際問題，適時調(diào)整績效計劃。同時，績效管理也要體現(xiàn)信息的對稱性。管理者在績效管理的過程中要給員工提供一定的信息和資源支持，利用信息的對稱性和透明度，增強(qiáng)員工的工作控制力。

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