2016年，我國財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點的通知》，并于2016年5月1日起正式實施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)納入試點范圍。經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應對“營改增”，如何合理利用稅收政策進行稅務籌劃，將對企業(yè)的健康發(fā)展乃至整個產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)產(chǎn)生深遠意義。

一、營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

實行“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的諸多積極影響，如有利于避免重復征稅，降低稅負；有利于盤活企業(yè)的現(xiàn)金流，提高融資能力；有利于企業(yè)流程再造和業(yè)務整合；有利于提高企業(yè)財務管理和稅務管理的精細化水平等等。但同時“營改增”也給企業(yè)帶來諸多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：

（一）企業(yè)面臨的風險加大

房地產(chǎn)企業(yè)剛執(zhí)行“營改增”政策，有關工作人員如果對增值稅的相關政策理解或認識有誤，很可能會導致少計、漏記或計算錯誤，或者進項稅額抵扣不充分、抵扣不及時，或者為了少繳稅而少計收入、少開增值稅發(fā)票等，這些都可能帶來稅務風險，甚至行政、刑事風險。

（二）企業(yè)稅務管理的難度加大

征稅地點的選擇方面，如在房地產(chǎn)項目所在地申報納稅，會出現(xiàn)個別項目進項稅很大，個別項目銷項稅很大，應著重考慮如何解決跨地區(qū)進銷項稅款對抵的問題；

進項稅發(fā)票的取得方面，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后獲得可用于抵扣的、足量的“進項發(fā)票”仍存在一定的難度；

進項稅發(fā)票的抵扣方面，如果銷項稅額都集中在年底，不僅容易使進項稅發(fā)票由于超過了時間限制而作廢、增加了企業(yè)的稅負，更會使已繳納的進項稅額由于長期得不到抵扣而影響企業(yè)的現(xiàn)金流。

（三）財務管理的要求提高

會計核算方式和結果的改變?！盃I改增”后會計科目需要增加應交稅費-應交增值稅、未交增值稅二級科目，以及進項稅額、已交稅金、減免稅款等多個三級科目；企業(yè)在確定收入、成本時的金額有所改變，需要把增值稅額單列出來，這無疑增加了計算的復雜度。

會計核算難度增加。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額與銷項稅額都涉及增值稅的核算，稅率分為17%、13%、11%、6%四個檔次，對于存在混合經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)、從事不同稅率服務的企業(yè)核算變得更為復雜，如果不能進行分類核算，那么很可能造成從高征稅，無形中增加了企業(yè)的稅負。

（四）內(nèi)控管理的要求提高

房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”，將會對企業(yè)內(nèi)控、定價，以及經(jīng)營模式等方面產(chǎn)生重要影響，例如增值稅作為價外稅，改變了原來建筑產(chǎn)品的造價構成，由此相關的合同涉稅條款都需要修訂明確；房地產(chǎn)企業(yè)客戶和供應商的不同納稅人身份，以及相關的增值稅款抵扣問題，將對企業(yè)的定價策略和供應商選擇產(chǎn)生重要影響等。

二、房地產(chǎn)“營改增”應對策略

（一）關注最新稅收政策，提升稅收籌劃能力

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可結合自身的具體情況，合理制定針對稅收優(yōu)惠政策的方案，使企業(yè)充分享受到稅制改革的國家紅利。稅收籌劃的要點主要有：

取得增值稅專用發(fā)票。加強對供應商的增值稅納稅人的情況調(diào)查，審核其相關的資格條件。采購工作中，盡量選擇一般納稅人作為供應商，取得具增值稅專用發(fā)票。

項目外包。除拿地、銷售以外，建筑施工業(yè)務全部外包，盡量減少零星用工，通過業(yè)務外包的形式將建筑施工業(yè)務從其主業(yè)中剝離，外包完成時向上游的建工企業(yè)索取增值稅發(fā)票，從而將某些無法實現(xiàn)進項稅抵扣的風險進行了轉移。

利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資采購的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。

利用時間差異。盡快取得進項稅發(fā)票，盡量延遲開具銷售發(fā)票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。

爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，例如隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。企業(yè)應科學利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極籌劃實現(xiàn)減稅。

集團企業(yè)間稅收籌劃。“營改增”后，在同一集團下分別設立獨立核算的施工企業(yè)跟房地產(chǎn)企業(yè)時，可采用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期工程施工全部由施工單位墊資，待項目開始銷售時，再辦理工程結算的方式。

（二）加強工程成本管理，合理控制建安成本

重點關注施工環(huán)節(jié)建安成本。在施工環(huán)節(jié)中，對于工程招標造價方案需要給予重點關注，詳細制定成本控制策略和造價策略，盡可能地實現(xiàn)將門窗、幕墻等工程納入建安成本，將分散的支出實現(xiàn)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一進行進項稅額的抵扣，降低建安成本。

合理選擇供應商。對供應商重新梳理，在簽訂大宗采購或工程合同時盡量選擇核算規(guī)范的增值稅一般納稅人并取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，而對零星采購，則可以在價、稅、質等方面綜合考慮，選擇最合適的供應商。

提高“甲供材”比例。房地產(chǎn)企業(yè)從原材料供應商直接采購一般可享受17%的進項抵扣，在價格接近的情況下，可抵稅額比從建筑企業(yè)（按11%的增值稅稅率計算）購進材料高約6%，具有較明顯的成本優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)應盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結果，明確房地產(chǎn)企業(yè)的采購材料的比例。

及時辦理進度決算。及時與施工單位辦理工程進度決算并取得增值稅專用發(fā)票，最大限度地爭取進項稅額抵扣，節(jié)約企業(yè)的稅金成本。

（三）加強房地產(chǎn)業(yè)務流程再造，完善內(nèi)部管理

1.引導房地產(chǎn)企業(yè)加強外購勞務管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設過程中，通常會涉及園林綠化、景觀、圍墻等方面的勞務問題，承擔這些勞務的公司或施工隊往往不具有增值稅一般納稅人身份，無法開具增值稅專用發(fā)票，導致外購勞務的進項稅額無法實現(xiàn)抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)包勞務時首先選擇具有一般納稅人身份的勞務公司；如果承擔勞務的公司是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以要求勞務公司到稅務部門開具增值稅專用發(fā)票，以便用于進項稅額的抵扣。

2.增加精裝修房比例，擴大企業(yè)盈利空間。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類?！盃I改增”之后，房企為了降低稅負，應積極調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結構，選擇提高房屋建設裝修標準，特別是增加住宅用房中精裝修的比例，通過增加裝修采購的固定資產(chǎn)價值，如空調(diào)、供暖設備、廚衛(wèi)設施等，獲取更多的固定資產(chǎn)及相關物料的增值稅發(fā)票進行抵扣，提高整體建安成本占總成本的比例，達到降低企業(yè)稅負、增加盈利空間的目的。

3.選擇合適的拿地方式，降低土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)主要的拿地方式有直接簽訂出讓合同、舊城改造、收購項目公司等，不同的拿地方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)抵減增值稅銷售額數(shù)量的不同，造成其拿地的實際成本不同。因此，營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應理順拿地中自持和銷售的不同比例、不同的土地價款分拆方式下拿地的實際成本是多少，力爭實現(xiàn)成本的降低。

4.加強成本控制，實行差別定價與客戶管理?！盃I改增”后，成本人員要進行價稅分離，重新建立成本模型，并適應價稅分離的報價模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應加強供應商稅務信息管理，對供應商稅務登記號、納稅人類型、所在地區(qū)、適應稅率、業(yè)務類型等詳細建立管理臺賬，針對客戶的不同納稅人身份，制定不同的定價策略。

5.加強法務管理，關注合同涉稅條款。“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應注意對與供應商及客戶簽訂的商業(yè)合同中的涉稅條款進行復核和必要的修改，從法律方面最大程度地保護企業(yè)利益。如簽訂合同時明確以下內(nèi)容：（1）價格是否含稅；（2）發(fā)票類別、發(fā)票開具時間；（3）發(fā)生糾紛時，賠償款的約定問題；（4）折扣方式與付款方式。這些具體的合同規(guī)定將對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅計繳產(chǎn)生重要影響。

（四）加強財務管理，提高稅收會計處理能力

調(diào)整財務核算規(guī)則。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快調(diào)整和適應新的增值稅核算規(guī)則，如增加增值稅銷項稅額和進項稅額等明細科目的核算，同時明晰增值稅計繳的相關政策，以符合企業(yè)增值稅核算的新要求。

實施財務系統(tǒng)改造升級。房地產(chǎn)企業(yè)須結合營改增的政策要求，配合系統(tǒng)供應商加快實施對現(xiàn)有財務系統(tǒng)的改造升級，并新增安裝必要的防偽稅控設備和系統(tǒng)，從而滿足增企業(yè)值稅申報及核算的要求。

規(guī)范發(fā)票單據(jù)管理。首先要規(guī)范增值稅發(fā)票的開具流程；其次要做好增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證的審核和保管工作，加強對虛假發(fā)票的識別和防范，確保企業(yè)的扣稅憑證合法、合規(guī)、項目齊全；另外還要加強發(fā)票等扣稅憑證的認證管理，如注意180 天的抵扣期限等明細管理規(guī)定。

加強營運資金的管控。項目在房屋竣工決算后，進入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預交，所以后期對資金需求較大。企業(yè)應定期對資金預算執(zhí)行情況進行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的繳納又要避免資金冗余。

完善財務崗位設置。房地產(chǎn)企業(yè)可以設置專門的稅務管理崗位，負責監(jiān)督與審核增值稅相關工作，以確保增值稅發(fā)票使用正確，進項稅額充分正確抵用，增值稅額計算正確并及時繳納，確保企業(yè)各項工作依法有序、正常進行。

加強稅企溝通。在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，必須嚴格遵守法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，保障合理避稅行為的合法性。