[摘要]中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，老百姓的住房需求基本得到滿足，但代價是沉重的，房地產(chǎn)市場所帶來的問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來。文章對中國近二十年來房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，找出造成目前房地產(chǎn)發(fā)展亂象的原因，提出幾點房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的出路，以達到房地產(chǎn)市場發(fā)展和改善老百姓住房的目的。

[關鍵詞]房價；房地產(chǎn)；出路

1中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

自1998年房改以來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房條件有了很大的改善，這是值得肯定的地方，中國房地產(chǎn)市場用了短短十幾年的時間走完發(fā)達國家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，當然如此跨越式的發(fā)展房地產(chǎn)，也產(chǎn)生了很大的問題，主要有工程質(zhì)量下降，產(chǎn)生很多豆腐渣工程，造成了資源浪費。

2中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)快速增長帶來的另一個大的問題是房價的瘋漲，到2013房地產(chǎn)發(fā)展的頂峰時，中國不僅人均住房面積達到世界的前列，房價即便是按照絕對價格來算也已達到世界前列，如果按購買力來計算，中國的房價已達到發(fā)達國家房價的5倍，也就是說買同樣一套住房，中國人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房價上漲趨緩，但仍處在歷史最高位，老百姓憑借正常合法的收入已無力購買一套住房。僅2003年到2013年10年間，全國的房價普遍翻了2番，一些地區(qū)的房價增長了近10倍，而同期老百姓收入只翻了一番。從2015年下半年開始，由于絕大部分城市限購政策的退出，以及相關鼓勵購房的優(yōu)惠政策相繼出臺，一線城市及一些重點城市的房價又開始瘋狂的上漲，其中不乏人為炒作。高房價已制約了房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，對國民經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展造成很大傷害。

中國的房價已經(jīng)漲到如此高位，世界罕見，從國際經(jīng)驗來看，房價在暴漲之后必然要暴跌。從我國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，地方政府在采取各種措施來維持高房價，進而能夠保持高地價，這樣地方政府就有有錢花了，然而想保持高房價是徒勞的，暴跌只是時間問題，因為歷史已經(jīng)告訴我們，那些經(jīng)歷過房價暴漲的國家和地區(qū)房價沒有不暴跌的。

3中國房地產(chǎn)市場亂象產(chǎn)生的原因

3.1暴利產(chǎn)業(yè)

說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)一點都不過分，中國的房價暴漲了十幾年，目前除了一些三四線城市的房價有所下降外，大部分城市的房價又回到了上升的通道，房價從房改之初的幾百元1平方米漲到現(xiàn)在幾萬元1平方米。在房價不斷攀升的過程中，房地產(chǎn)的利潤可能超乎想象，舉個簡單的例子，大家都看過房地產(chǎn)銷售一天一個價的現(xiàn)象，同樣的一塊地，同時造好的房子，可以說成本一樣的，最多是晚賣幾天資金回收方面的時間成本，而價格呢？除了獲得高額利潤之外，還要10%、20%甚至更高的往上漲，政府沒有采取任何措施，還有比這更暴利的嗎？

暴利的結果是各行各業(yè)都在往房地產(chǎn)行業(yè)轉移，實體產(chǎn)業(yè)沒人愿意做，實體產(chǎn)業(yè)投資時間長，見效慢，利潤低。房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成傷害，同時還造成一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，現(xiàn)在很多人看到了房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了上下游幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也獲得了足夠的利潤，但他們沒有意識到房地產(chǎn)的快速增長不會持續(xù)太久，現(xiàn)在每個家庭已經(jīng)擁有1套以上住房，房地產(chǎn)的銷售將進入下降通道，上下游的產(chǎn)業(yè)因此受到影響。

3.2市場失靈

中國實行的社會主義市場經(jīng)濟，和西方的自由市場經(jīng)濟還是有區(qū)別的，也就是說，國家要對關系到國計民生的經(jīng)濟活動進行調(diào)控，即使在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，政府調(diào)控也是必不可少的，但他們往往是通過法律實施管理。而我國剛剛進入市場經(jīng)濟，法律很不完善，這個時候放開房地產(chǎn)市場由市場主導，市場出現(xiàn)混亂是必然的。十幾年來，房價是越漲越高，很多人看到了機會，那就是炒房，銀行也大力支持炒房客的行為，使得老百姓有了一種預期，房價會一直漲，他們紛紛提前購買住房，在現(xiàn)有住房不能滿足老百姓的購買需求時，開發(fā)商就不斷提價，造成惡性循環(huán)，越買越漲，越漲越買，直到買不起為止。

3.3缺少監(jiān)管

監(jiān)管不是簡單的調(diào)控，為什么屢次調(diào)控失敗，沒有切中要害是一個方面，最主要的是一些地方政府的不作為，為了地方的利益，上有政策，下有對策，總有各種理由不執(zhí)行或不完全執(zhí)行相關政策。監(jiān)管會傷害到某些團體的利益，而一些政府部門與這些團體有著千絲萬縷的聯(lián)系，如果這些團體的利益減少時，這些政府部門的利益也會隨之減少，這就造成了腐敗，從近幾年落馬的官員來看，很多都和房地產(chǎn)相關，可以說房地產(chǎn)是腐敗的溫床。

3.4措施失敗

3.4.1控房價

上一屆政府為了控制房價快速上漲，多次進行所謂的調(diào)控，但屢屢失敗，關鍵是沒有找到房價快速上漲的真正原因，措施不到位，結果是適得其反，房價是越調(diào)控越高，被社會上調(diào)侃為“空調(diào)”。

其實造成房價上漲的原因很簡單，正像前面所提到的，老百姓有住房需求，政府沒有提供足夠的保障住房，完全交由市場來完成，而市場是逐利的，在供不應求時價格肯定上漲，再加上各種投機活動，政府沒有采取合理措施，還有腐敗因素的存在，使得房價不斷攀升，短短10年很多地區(qū)房價上漲了10倍多，最后只好承認調(diào)控失敗，現(xiàn)在沒人再提控制房價了。

3.4.2去庫存

由于調(diào)控失敗，其后果慢慢顯現(xiàn)了，那就是房屋過剩。由于房價的連年暴漲，使得地方政府和開發(fā)商熱情高漲，感覺房價會一直漲上去，地方政府可以獲得越來越高的土地出讓金，而開發(fā)商可以獲得高額的回報，所以房子蓋得越來越多。他們忽略了一個問題——購買力，按照目前的收入水平，有多少人能買得起房？不知地方政府有沒有算過這筆賬，當普通老百姓傾3代之力付了首付，再按揭30年，幾乎要工作一輩子仍然不足以買到一套房子的時候，他們還會買嗎？就讓有錢人去炒房玩吧。

現(xiàn)在提出去庫存，從目前通過提供優(yōu)惠政策來刺激消費者購房來看，可能會重蹈過去調(diào)控的覆轍。由于有了優(yōu)惠政策以及過去限制政策的退出，房價開始上漲，結果是加重了老百姓的購房負擔，尤其是通過農(nóng)民工買房去庫存。讓農(nóng)民工來買房，已經(jīng)有不少人提出質(zhì)疑，農(nóng)民工買得起嗎？農(nóng)民工的月收入3000元左右，就算他們不吃不穿也不花在教育、醫(yī)療等方面，他們一年的收入在大城市不足以購買1平方米的房子，假如按揭，即使不要本金，他們的收入不夠支付銀行利息的。更何況他們上有老下有小都在等著這份收入度日。顯然讓農(nóng)民工買房來解決房屋過剩問題是不切實際的。所以說，在解決房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的時候不能頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要找到問題所在，對癥下藥，才能從根本上解決問題。

4中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的出路

4.1政府主導

把房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)是個錯誤，完全交由市場主導也是一個錯誤，調(diào)控失敗可以理解，本身我們搞社會主義市場經(jīng)濟就是摸著石頭過河，錯誤難免，但要做到有錯就改。住房問題事關每個老百姓的利益，為了老百姓能夠安居樂業(yè)，是一項民生工程，古今中外政府都會非常重視，都由政府來主導，當然這里的主導不是包辦，在政府財力有限的情況下交由市場完成部分職能是可以的，完全交由市場必然出現(xiàn)混亂，使老百姓的利益受到損失，經(jīng)濟就會出現(xiàn)問題。

從目前的情況來看，在打擊各種投機、腐敗以及暴利的不法行為的同時，政府應加大經(jīng)濟適用房的建設，3600萬經(jīng)濟適用房只是開始，不可能視為結束，更不能把現(xiàn)在庫存高歸因于經(jīng)濟適用房的存在，而是恰恰相反，正是由于政府提供的保障住房太少，老百姓都跑到市場上去購房，房價居高不下，老百姓買不起了，自然庫存就增加。去庫存最好的方法是降房價，老百姓買得起了，庫存自然就下降了?，F(xiàn)在為什么采取各種措施仍然庫存在增加，根本原因是高房價，如果政府提供更多的經(jīng)濟適用房，房價不會這么高。

4.2緩慢推進城鎮(zhèn)化

城鎮(zhèn)化建設是一個國家文明和進步的象征，但不能冒進，在全國仍有1億人口沒有解決溫飽問題的時候，過快推進城鎮(zhèn)化類似于大躍進。過快推進城鎮(zhèn)化的不利后果已經(jīng)顯現(xiàn)，許多被上樓的農(nóng)民感覺到生活很不方便，生活成本增加是一方面，主要是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機具無法搬上樓，正常的生產(chǎn)生活受到影響。

4.3增加保障房供應

目前的庫存增加，是結構性問題，在房價居高不下的時候想讓老百姓去買房顯然是異想天開，在很多老百姓買不起房的時候還需要政府來提供保障性住房，在政府提供的保障住房不能滿足老百姓的住房需求時，政府可以采取措施增加供應量。

目前去庫存的背景下，政府提供的住房遠遠不能滿足老百姓的需求，由政府出面來購買開發(fā)商建造的商品房作為經(jīng)濟適用房提供給需要住房的老百姓，無疑是一舉雙得的事情，既去了一部分庫存，解決開發(fā)商的困難，又讓一些買不起商品房的老百姓有了住房，解決了老百姓的住房需求。

4.4法制保障

中國房地產(chǎn)發(fā)展的亂象部分歸因于法制不健全，必須制定相關法律規(guī)范房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意加價，不受任何約束，也不會受到任何懲罰，他們就可以肆無忌憚操縱價格。

對于炒房行為，明顯是違背市場的行為，炒房者不是住房的需求主體，通過低價購買高價賣出，從中獲利，嚴重擾亂經(jīng)濟秩序，沒有任何人去制止這種行為，更有甚者，一些地方政府為了推高房價進而獲得高額土地出讓金，默認甚至慫恿這種炒房行為，打出“歡迎溫州炒房團”的標語，可以說到了無法無天的地步，在任何一個法制社會都不會允許這種炒房行為，完全不顧大部分老百姓的購買力，炒房的結果是虛高的房價，老百姓深受其害。

5結論

房地產(chǎn)市場發(fā)展近20年來一直是老百姓和政府心中的痛，盡管政府采取了一些措施想穩(wěn)定房價，但事與愿違，房價仍然居高不下，大大超出了老百姓的購買能力，老百姓苦不堪言。國民經(jīng)濟成了房地產(chǎn)經(jīng)濟，已經(jīng)嚴重影響到國家的經(jīng)濟安全。作為一項民生工程，政府必須主導房地產(chǎn)市場的發(fā)展，采取一些合理的措施，進一步健全法律，使老百姓能夠安居樂業(yè)，房地產(chǎn)市場才能夠健康發(fā)展，保持社會的長治久安。

參考文獻：

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