賈文藝

(蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇　蘇州　215009)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的罪與罰

賈文藝

(蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇蘇州215009)

[摘要]中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,老百姓的住房需求基本得到滿(mǎn)足,但代價(jià)是沉重的,房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。文章對(duì)中國(guó)近二十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出造成目前房地產(chǎn)發(fā)展亂象的原因,提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的出路,以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和改善老百姓住房的目的。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；出路

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.124

1中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

自1998年房改以來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化,老百姓的住房條件有了很大的改善,這是值得肯定的地方,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)用了短短十幾年的時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程,當(dāng)然如此跨越式的發(fā)展房地產(chǎn),也產(chǎn)生了很大的問(wèn)題,主要有工程質(zhì)量下降,產(chǎn)生很多豆腐渣工程,造成了資源浪費(fèi)。

2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的另一個(gè)大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)的瘋漲,到2013房地產(chǎn)發(fā)展的頂峰時(shí),中國(guó)不僅人均住房面積達(dá)到世界的前列,房?jī)r(jià)即便是按照絕對(duì)價(jià)格來(lái)算也已達(dá)到世界前列,如果按購(gòu)買(mǎi)力來(lái)計(jì)算,中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的5倍,也就是說(shuō)買(mǎi)同樣一套住房,中國(guó)人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房?jī)r(jià)上漲趨緩,但仍處在歷史最高位,老百姓憑借正常合法的收入已無(wú)力購(gòu)買(mǎi)一套住房。僅2003年到2013年10年間,全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍翻了2番,一些地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了近10倍,而同期老百姓收入只翻了一番。從2015年下半年開(kāi)始,由于絕大部分城市限購(gòu)政策的退出,以及相關(guān)鼓勵(lì)購(gòu)房的優(yōu)惠政策相繼出臺(tái),一線城市及一些重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)又開(kāi)始瘋狂的上漲,其中不乏人為炒作。高房?jī)r(jià)已制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展造成很大傷害。

中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到如此高位,世界罕見(jiàn),從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房?jī)r(jià)在暴漲之后必然要暴跌。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看,地方政府在采取各種措施來(lái)維持高房?jī)r(jià),進(jìn)而能夠保持高地價(jià),這樣地方政府就有有錢(qián)花了,然而想保持高房?jī)r(jià)是徒勞的,暴跌只是時(shí)間問(wèn)題,因?yàn)闅v史已經(jīng)告訴我們,那些經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有不暴跌的。

3中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象產(chǎn)生的原因

3.1暴利產(chǎn)業(yè)

說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)一點(diǎn)都不過(guò)分,中國(guó)的房?jī)r(jià)暴漲了十幾年,目前除了一些三四線城市的房?jī)r(jià)有所下降外,大部分城市的房?jī)r(jià)又回到了上升的通道,房?jī)r(jià)從房改之初的幾百元1平方米漲到現(xiàn)在幾萬(wàn)元1平方米。在房?jī)r(jià)不斷攀升的過(guò)程中,房地產(chǎn)的利潤(rùn)可能超乎想象,舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,大家都看過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售一天一個(gè)價(jià)的現(xiàn)象,同樣的一塊地,同時(shí)造好的房子,可以說(shuō)成本一樣的,最多是晚賣(mài)幾天資金回收方面的時(shí)間成本,而價(jià)格呢？除了獲得高額利潤(rùn)之外,還要10%、20%甚至更高的往上漲,政府沒(méi)有采取任何措施,還有比這更暴利的嗎？

暴利的結(jié)果是各行各業(yè)都在往房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移,實(shí)體產(chǎn)業(yè)沒(méi)人愿意做,實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng),見(jiàn)效慢,利潤(rùn)低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成傷害,同時(shí)還造成一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩,現(xiàn)在很多人看到了房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這些產(chǎn)業(yè)也獲得了足夠的利潤(rùn),但他們沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)不會(huì)持續(xù)太久,現(xiàn)在每個(gè)家庭已經(jīng)擁有1套以上住房,房地產(chǎn)的銷(xiāo)售將進(jìn)入下降通道,上下游的產(chǎn)業(yè)因此受到影響。

3.2市場(chǎng)失靈

中國(guó)實(shí)行的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),和西方的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是有區(qū)別的,也就是說(shuō),國(guó)家要對(duì)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控,即使在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家,政府調(diào)控也是必不可少的,但他們往往是通過(guò)法律實(shí)施管理。而我國(guó)剛剛進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),法律很不完善,這個(gè)時(shí)候放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由市場(chǎng)主導(dǎo),市場(chǎng)出現(xiàn)混亂是必然的。十幾年來(lái),房?jī)r(jià)是越漲越高,很多人看到了機(jī)會(huì),那就是炒房,銀行也大力支持炒房客的行為,使得老百姓有了一種預(yù)期,房?jī)r(jià)會(huì)一直漲,他們紛紛提前購(gòu)買(mǎi)住房,在現(xiàn)有住房不能滿(mǎn)足老百姓的購(gòu)買(mǎi)需求時(shí),開(kāi)發(fā)商就不斷提價(jià),造成惡性循環(huán),越買(mǎi)越漲,越漲越買(mǎi),直到買(mǎi)不起為止。

3.3缺少監(jiān)管

監(jiān)管不是簡(jiǎn)單的調(diào)控,為什么屢次調(diào)控失敗,沒(méi)有切中要害是一個(gè)方面,最主要的是一些地方政府的不作為,為了地方的利益,上有政策,下有對(duì)策,總有各種理由不執(zhí)行或不完全執(zhí)行相關(guān)政策。監(jiān)管會(huì)傷害到某些團(tuán)體的利益,而一些政府部門(mén)與這些團(tuán)體有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,如果這些團(tuán)體的利益減少時(shí),這些政府部門(mén)的利益也會(huì)隨之減少,這就造成了腐敗,從近幾年落馬的官員來(lái)看,很多都和房地產(chǎn)相關(guān),可以說(shuō)房地產(chǎn)是腐敗的溫床。

3.4措施失敗

3.4.1控房?jī)r(jià)

上一屆政府為了控制房?jī)r(jià)快速上漲,多次進(jìn)行所謂的調(diào)控,但屢屢失敗,關(guān)鍵是沒(méi)有找到房?jī)r(jià)快速上漲的真正原因,措施不到位,結(jié)果是適得其反,房?jī)r(jià)是越調(diào)控越高,被社會(huì)上調(diào)侃為“空調(diào)”。

其實(shí)造成房?jī)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單,正像前面所提到的,老百姓有住房需求,政府沒(méi)有提供足夠的保障住房,完全交由市場(chǎng)來(lái)完成,而市場(chǎng)是逐利的,在供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格肯定上漲,再加上各種投機(jī)活動(dòng),政府沒(méi)有采取合理措施,還有腐敗因素的存在,使得房?jī)r(jià)不斷攀升,短短10年很多地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了10倍多,最后只好承認(rèn)調(diào)控失敗,現(xiàn)在沒(méi)人再提控制房?jī)r(jià)了。

3.4.2去庫(kù)存

由于調(diào)控失敗,其后果慢慢顯現(xiàn)了,那就是房屋過(guò)剩。由于房?jī)r(jià)的連年暴漲,使得地方政府和開(kāi)發(fā)商熱情高漲,感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)一直漲上去,地方政府可以獲得越來(lái)越高的土地出讓金,而開(kāi)發(fā)商可以獲得高額的回報(bào),所以房子蓋得越來(lái)越多。他們忽略了一個(gè)問(wèn)題——購(gòu)買(mǎi)力,按照目前的收入水平,有多少人能買(mǎi)得起房？不知地方政府有沒(méi)有算過(guò)這筆賬,當(dāng)普通老百姓傾3代之力付了首付,再按揭30年,幾乎要工作一輩子仍然不足以買(mǎi)到一套房子的時(shí)候,他們還會(huì)買(mǎi)嗎？就讓有錢(qián)人去炒房玩吧。

現(xiàn)在提出去庫(kù)存,從目前通過(guò)提供優(yōu)惠政策來(lái)刺激消費(fèi)者購(gòu)房來(lái)看,可能會(huì)重蹈過(guò)去調(diào)控的覆轍。由于有了優(yōu)惠政策以及過(guò)去限制政策的退出,房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲,結(jié)果是加重了老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān),尤其是通過(guò)農(nóng)民工買(mǎi)房去庫(kù)存。讓農(nóng)民工來(lái)買(mǎi)房,已經(jīng)有不少人提出質(zhì)疑,農(nóng)民工買(mǎi)得起嗎？農(nóng)民工的月收入3000元左右,就算他們不吃不穿也不花在教育、醫(yī)療等方面,他們一年的收入在大城市不足以購(gòu)買(mǎi)1平方米的房子,假如按揭,即使不要本金,他們的收入不夠支付銀行利息的。更何況他們上有老下有小都在等著這份收入度日。顯然讓農(nóng)民工買(mǎi)房來(lái)解決房屋過(guò)剩問(wèn)題是不切實(shí)際的。所以說(shuō),在解決房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候不能頭疼醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳,要找到問(wèn)題所在,對(duì)癥下藥,才能從根本上解決問(wèn)題。

4中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的出路

4.1政府主導(dǎo)

把房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)是個(gè)錯(cuò)誤,完全交由市場(chǎng)主導(dǎo)也是一個(gè)錯(cuò)誤,調(diào)控失敗可以理解,本身我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是摸著石頭過(guò)河,錯(cuò)誤難免,但要做到有錯(cuò)就改。住房問(wèn)題事關(guān)每個(gè)老百姓的利益,為了老百姓能夠安居樂(lè)業(yè),是一項(xiàng)民生工程,古今中外政府都會(huì)非常重視,都由政府來(lái)主導(dǎo),當(dāng)然這里的主導(dǎo)不是包辦,在政府財(cái)力有限的情況下交由市場(chǎng)完成部分職能是可以的,完全交由市場(chǎng)必然出現(xiàn)混亂,使老百姓的利益受到損失,經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

從目前的情況來(lái)看,在打擊各種投機(jī)、腐敗以及暴利的不法行為的同時(shí),政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),3600萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用房只是開(kāi)始,不可能視為結(jié)束,更不能把現(xiàn)在庫(kù)存高歸因于經(jīng)濟(jì)適用房的存在,而是恰恰相反,正是由于政府提供的保障住房太少,老百姓都跑到市場(chǎng)上去購(gòu)房,房?jī)r(jià)居高不下,老百姓買(mǎi)不起了,自然庫(kù)存就增加。去庫(kù)存最好的方法是降房?jī)r(jià),老百姓買(mǎi)得起了,庫(kù)存自然就下降了。現(xiàn)在為什么采取各種措施仍然庫(kù)存在增加,根本原因是高房?jī)r(jià),如果政府提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房,房?jī)r(jià)不會(huì)這么高。

4.2緩慢推進(jìn)城鎮(zhèn)化

城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個(gè)國(guó)家文明和進(jìn)步的象征,但不能冒進(jìn),在全國(guó)仍有1億人口沒(méi)有解決溫飽問(wèn)題的時(shí)候,過(guò)快推進(jìn)城鎮(zhèn)化類(lèi)似于大躍進(jìn)。過(guò)快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的不利后果已經(jīng)顯現(xiàn),許多被上樓的農(nóng)民感覺(jué)到生活很不方便,生活成本增加是一方面,主要是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)具無(wú)法搬上樓,正常的生產(chǎn)生活受到影響。

4.3增加保障房供應(yīng)

目前的庫(kù)存增加,是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,在房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)候想讓老百姓去買(mǎi)房顯然是異想天開(kāi),在很多老百姓買(mǎi)不起房的時(shí)候還需要政府來(lái)提供保障性住房,在政府提供的保障住房不能滿(mǎn)足老百姓的住房需求時(shí),政府可以采取措施增加供應(yīng)量。

目前去庫(kù)存的背景下,政府提供的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足老百姓的需求,由政府出面來(lái)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建造的商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房提供給需要住房的老百姓,無(wú)疑是一舉雙得的事情,既去了一部分庫(kù)存,解決開(kāi)發(fā)商的困難,又讓一些買(mǎi)不起商品房的老百姓有了住房,解決了老百姓的住房需求。

4.4法制保障

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的亂象部分歸因于法制不健全,必須制定相關(guān)法律規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以隨意加價(jià),不受任何約束,也不會(huì)受到任何懲罰,他們就可以肆無(wú)忌憚操縱價(jià)格。

對(duì)于炒房行為,明顯是違背市場(chǎng)的行為,炒房者不是住房的需求主體,通過(guò)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)出,從中獲利,嚴(yán)重?cái)_亂經(jīng)濟(jì)秩序,沒(méi)有任何人去制止這種行為,更有甚者,一些地方政府為了推高房?jī)r(jià)進(jìn)而獲得高額土地出讓金,默認(rèn)甚至慫恿這種炒房行為,打出“歡迎溫州炒房團(tuán)”的標(biāo)語(yǔ),可以說(shuō)到了無(wú)法無(wú)天的地步,在任何一個(gè)法制社會(huì)都不會(huì)允許這種炒房行為,完全不顧大部分老百姓的購(gòu)買(mǎi)力,炒房的結(jié)果是虛高的房?jī)r(jià),老百姓深受其害。

5結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展近20年來(lái)一直是老百姓和政府心中的痛,盡管政府采取了一些措施想穩(wěn)定房?jī)r(jià),但事與愿違,房?jī)r(jià)仍然居高不下,大大超出了老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力,老百姓苦不堪言。國(guó)民經(jīng)濟(jì)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),已經(jīng)嚴(yán)重影響到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。作為一項(xiàng)民生工程,政府必須主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,采取一些合理的措施,進(jìn)一步健全法律,使老百姓能夠安居樂(lè)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠健康發(fā)展,保持社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈文藝.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2015(12).

[2]賈文藝.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困局與出路[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2013(10).

[作者簡(jiǎn)介]賈文藝(1966—),男,江蘇邳州人,管理學(xué)博士,蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授。研究方向：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，戰(zhàn)略管理。