楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西西安710055）

基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的西安市商品住宅需求拓展分析

楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西西安710055）

近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸出現(xiàn)了房屋積壓、空置、供過(guò)于求等問(wèn)題。為解決西安市商品住宅“去庫(kù)存”的問(wèn)題，本文在《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》中搜集2005—2014年間商品住宅開(kāi)發(fā)與銷售面積基礎(chǔ)上，利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真模型分析商品住宅需求系統(tǒng)的內(nèi)在機(jī)理，結(jié)合可拓理論中菱形思維模式找到解決“去庫(kù)存”的主要途徑。

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；商品住宅需求；菱形思維

一、引言

隨著城市化發(fā)展的進(jìn)程，西安市人口數(shù)量逐年增加，住房需求量逐年增加。所謂商品住宅即是由房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)然后銷售給消費(fèi)者作為居住使用的房屋。近年來(lái)，西安市商品住宅銷售面積呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（如圖1），但仍然存在房屋積壓現(xiàn)象見(jiàn)表1。西安市政府為保證房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，開(kāi)發(fā)商合理投資，需要對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)供需做出分析，以此作為制定均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的依據(jù)。

圖1 2005—2014年西安市商品住宅銷售量

圖1 顯示隨著商品住宅開(kāi)發(fā)面積和年份推移商品住宅銷售趨勢(shì)良好，加大商品住宅需求量和適當(dāng)?shù)臏p少商品住宅開(kāi)發(fā)面積可幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)消化“庫(kù)存”，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡和供需平衡。

表1中數(shù)據(jù)和圖1中商品住宅開(kāi)發(fā)面積與商品住宅銷售面積兩條趨勢(shì)線之間逐步增大的差距可以看到商品住宅開(kāi)發(fā)面積遠(yuǎn)大于商品住宅銷售面積，存在明顯的商品住宅庫(kù)存積壓以及供過(guò)于求現(xiàn)象。

二、商品住宅需求影響因素分析

住宅需求是滿足居民生活和發(fā)展的基本要求。住宅需求主要取決于人們對(duì)住宅的滿足程度。常住人口需求，流動(dòng)人口需求以及遷徙人口需求是從需求對(duì)象劃分；結(jié)婚購(gòu)房、投資性購(gòu)房、改善性住房、其他原因購(gòu)房是從住房用途劃分；現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求從市場(chǎng)角度劃分；消費(fèi)需求和投資需求從需求角度劃分；主動(dòng)需求和被動(dòng)需求從產(chǎn)生動(dòng)因劃分。國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為銷售面積從側(cè)面反映了住宅需求量。

本文認(rèn)為影響西安市商品住宅需求主要有以下幾方面。

1、城鎮(zhèn)化因素

城鎮(zhèn)化是影響西安市“十三五”發(fā)展規(guī)劃的主要因素。實(shí)踐證明，西安市城鎮(zhèn)化對(duì)商品住房需求具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的拉動(dòng)效應(yīng)。城鎮(zhèn)化對(duì)商品住宅有特殊的影響效果，既直接通過(guò)傳遞效應(yīng)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又間接通過(guò)波及效應(yīng)和開(kāi)發(fā)效應(yīng)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2、西安市人口總數(shù)

人口是西安市發(fā)展的主要因素，也是西安市商品住宅需求的主要對(duì)象。遷入人數(shù)和出生人數(shù)增加商品住宅需求，相反，遷出人口和死亡人口減少商品住宅需求。同時(shí)，人口老齡化在住房需求上有一定的阻礙作用。

3、西安市GDP

西安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與西安市GDP息息相關(guān)。西安市GDP越高，消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)要求隨之提高，包括改善現(xiàn)有住宅的質(zhì)量，從而增加住宅需求量。反過(guò)來(lái)，商品住宅需求增加，刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增加?？偟膩?lái)說(shuō)，西安市品住宅需求量與西安市GDP呈正相關(guān)關(guān)系。

4、西安市人均可支配收入

西安市人均可支配收入體現(xiàn)居民的實(shí)際購(gòu)買力，決定商品住宅需求量。越高的人均可支配收入代表越強(qiáng)的購(gòu)買力，增加商品住宅的需求量。

5、西安市商品住宅價(jià)格

商品住宅價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，由供給和需求相互影響達(dá)到均衡的結(jié)果。西安市商品住宅同樣具有消費(fèi)品的屬性，按照市場(chǎng)規(guī)律，商品住宅的價(jià)格上下波動(dòng)。商品住宅價(jià)格與商品住宅需求呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

6、銀行貸款利率

銀行貸款利率的調(diào)整是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的一種?，F(xiàn)如今，消費(fèi)者買房主要靠貸款，當(dāng)銀行貸款利率提高，消費(fèi)者貸款的意愿下降，住宅需求量相應(yīng)減少；同時(shí)開(kāi)發(fā)商貸款意愿下降致使市場(chǎng)上供給相應(yīng)減少，根據(jù)需求供給曲線發(fā)現(xiàn)供給減少，價(jià)格上升，需求量下降。

表1 2005—2014年西安市商品住宅投資開(kāi)發(fā)及銷售概況（單位：萬(wàn)平方米）

三、系統(tǒng)因果關(guān)系圖

上述分析了影響西安市商品住宅需求的主要因素以及各因素對(duì)商品住宅需求量的影響情況。本文依據(jù)要解決的問(wèn)題及對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)分析描述住宅需求系統(tǒng)的變化，將商品住宅需求系統(tǒng)各影響因素間的因果關(guān)系如圖2所示。

圖2 西安市商品住宅需求系統(tǒng)因果關(guān)系圖

四、商品住宅需求預(yù)測(cè)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型

從人口和經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)建立西安市商品住宅需求系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的系統(tǒng)流圖，如圖3所示。建立西安市商品住宅需求系統(tǒng)仿真模型的的關(guān)鍵是構(gòu)建流圖，從流位變量出發(fā)來(lái)明確輸入量和輸出量，在此基礎(chǔ)上分析系統(tǒng)影響因素及其構(gòu)成。本文中建立的模型步長(zhǎng)是1年，流率對(duì)流位變量影響推后1年。

在整個(gè)商品住宅需求系統(tǒng)仿真模型中，各變量之間的關(guān)系表示為：

水平變量：城市人口=integ（城市人口凈增長(zhǎng)）+城市人口初始值

西安市GDP=integ（GDP變化量）+西安市GDP初始值

住房需求量=integ（年新增需求變化量+年實(shí)現(xiàn)需求變化量）+住宅需求初始值

輔助變量：年人均GDP=西安市GDP/城市人口

GDP變化量=西安市GDP×GDP增長(zhǎng)量

年人均可支配收入=年人均GDP×0.419887+404.06

城市人口凈增長(zhǎng)量=城市人口×凈增長(zhǎng)率+城市擴(kuò)張新增人口

城市擴(kuò)張新增人口=城市化率×西安市GDP

年實(shí)現(xiàn)需求變化量=政策房供應(yīng)量+年銷售實(shí)現(xiàn)

年銷售實(shí)現(xiàn)=住房需求×銷售比例

供求比=住宅需求/住宅供給

系統(tǒng)仿真模型中常量包括政策系數(shù)、凈增長(zhǎng)率、GDP增長(zhǎng)率、供求比對(duì)銷售比例影響因子、銀行貸款利率、城市儲(chǔ)蓄存款、城市化率。

圖3 商品住宅需求系統(tǒng)流圖

五、拓展分析

本文擬采用菱形思維模式分析系統(tǒng)仿真的過(guò)程，并分析“去庫(kù)存”的路徑，可拓學(xué)中有多種思維模式，其中一個(gè)就是菱形思維模式，主要包括發(fā)散和收斂?jī)蓚€(gè)過(guò)程。依據(jù)“去庫(kù)存”的目標(biāo)，首先通過(guò)菱形思維的第一個(gè)過(guò)程發(fā)散過(guò)程，從基元西安市商品住宅需求影響因素出發(fā)，結(jié)合拓展分析法依據(jù)不同的路線發(fā)散出多個(gè)基元。

經(jīng)過(guò)發(fā)散過(guò)程得到的分析方案，不是全部都可以達(dá)到“去庫(kù)存”的目標(biāo)，需要根據(jù)實(shí)際應(yīng)用衡量指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)篩選，得到優(yōu)度較高的方案。

此方案在城市化下城市人口的增加，增加城市GDP，加上政府的政策補(bǔ)助可減少城市商品住宅的積壓。

六、結(jié)論

本文通過(guò)《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》搜集2005—2014年商品住宅的銷售量、價(jià)格以及商品住宅存量。數(shù)據(jù)顯示，西安商品住宅近幾年的銷售量逐年增長(zhǎng)，商品住宅每平米價(jià)格隨之平穩(wěn)增長(zhǎng)。調(diào)查數(shù)據(jù)仍顯示出存量商品住宅存量大于商品住宅需求量，存在明顯的積壓?jiǎn)栴}。本文在分析西安市商品住宅需求影響因素的基礎(chǔ)上建立系統(tǒng)仿真模型，明確表達(dá)各影響因素與商品住宅需求量之間的關(guān)系以及各因素之間的影響機(jī)制。根據(jù)建立的系統(tǒng)仿真模型，結(jié)合靈性思維模式，經(jīng)過(guò)發(fā)散和收斂?jī)蓚€(gè)過(guò)程，探索西安市商品住宅“去庫(kù)存”的方案。

[1] 涂國(guó)平、黃志鈞：基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的商品住宅需求仿真研究——以南昌市為例[J].華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012（6）.

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[4] 王汝曦、王婉玲：基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的住宅市場(chǎng)系統(tǒng)仿真及預(yù)測(cè)——以西安市為例[J].安康學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（3）.

[5] 羅健：南昌市商品住宅需求的影響因素分析研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015（29）.

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[7] 崔嘯等：北京市商品住宅系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型構(gòu)建及其在預(yù)警中的應(yīng)用[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2011（4）.

（責(zé)任編輯：李桐希）

陜西省教育廳哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地科研計(jì)劃項(xiàng)目，陜西省房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估可拓研究，編號(hào)：16JZ039。