王哲
光靠市場(chǎng)作用已無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存的要求,政府介入勢(shì)在必行,很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱(chēng)為“房地產(chǎn)去庫(kù)存元年”。
在一家央企擔(dān)任中層管理人員的李莉2015年從陜西調(diào)動(dòng)到北京總部工作,今年辦好工作居住證的她在準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)卻被一路高漲的房?jī)r(jià)嚇壞了。春節(jié)前她看好了一處建于上世紀(jì)90年代的二手房,節(jié)后房主要價(jià)一下子漲了50萬(wàn)元,沒(méi)辦法她只好降低需求看更舊更小的房子。而讓李莉更鬧心的是,她五年前在西安新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)的一處160平方米的“豪宅”,比原價(jià)降了20萬(wàn)元居然無(wú)人問(wèn)津,因?yàn)橹苓呅^(qū)大量類(lèi)似的新房都還賣(mài)不出去……這種情況絕非偶然,一邊是絕大多數(shù)城市特別是三四線城市居高難解的房產(chǎn)庫(kù)存,一邊是一線及核心二線寥寥幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)跳漲。最難賣(mài)與最搶手遙相呼應(yīng),這就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的現(xiàn)狀。
目前,中國(guó)絕大部分地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高已經(jīng)是客觀現(xiàn)實(shí),這種局面不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2015年只有1%的增長(zhǎng),而且拖累了上下游行業(yè),積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),很多剛需人群特別是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房需求難以得到滿(mǎn)足。光靠市場(chǎng)作用已無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存的要求,政府介入勢(shì)在必行,很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱(chēng)為“房地產(chǎn)去庫(kù)存元年”。
信貸財(cái)稅支持惠及廣大購(gòu)房者
2015年以來(lái),中央為去庫(kù)存出臺(tái)了一系列“組合拳”,主要包括降準(zhǔn)降息(降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長(zhǎng)、控通縮和防風(fēng)險(xiǎn)等目的),降低首付和財(cái)稅政策等。
為響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的去庫(kù)存任務(wù),多省市也密集推出了加快房地產(chǎn)去庫(kù)存的舉措。本刊記者綜合各地方政府的做法看,大體是從與提供財(cái)稅信貸支持、解除限制性措施、補(bǔ)貼居民購(gòu)買(mǎi)、國(guó)資直接購(gòu)買(mǎi)存量、控制新增供給這幾個(gè)方面實(shí)施,其中財(cái)稅信貸方面的支持被認(rèn)為是最核心也是最惠及廣大購(gòu)房者的政策。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上透露,在未來(lái)綜合個(gè)稅征收體系下,房貸利息或?qū)⒖梢缘挚蹅€(gè)稅,這被外界廣泛認(rèn)為是一項(xiàng)對(duì)去庫(kù)存行之有效的舉措。
以步子邁得最早的廣東為例,在信貸和財(cái)稅政策方面,廣東省在要求各級(jí)政府落實(shí)國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例降低為20%的基礎(chǔ)上,要求住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn),推動(dòng)城市間住房公積金調(diào)劑使用。
公積金房貸體系普遍存在額度不足的問(wèn)題,浙江省的去庫(kù)存政策允許把公積金貸款轉(zhuǎn)成商業(yè)性個(gè)人住房貸款,公積金管理中心補(bǔ)貼利差,待公積金管理中心資金充裕時(shí)再轉(zhuǎn)回來(lái)。浙江省還推行公積金證券化,即公積金管理中心在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券,回籠的資金再用于個(gè)人住房貸款。此外,商業(yè)銀行向公積金管理中心發(fā)放貸款用于解決公積金貸款資金的不足。也有專(zhuān)家建議,在公積金管理中心的基礎(chǔ)上成立國(guó)家住房銀行,通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)降低合理購(gòu)房需求的融資成本,滿(mǎn)足剛需人群的需求,填補(bǔ)目前房地產(chǎn)政策最大的一塊短板。
大力推進(jìn)“棚改”與“準(zhǔn)商品房”
3月15日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在回答中外記者提問(wèn)時(shí)表示,棚戶(hù)區(qū)改造有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存。他說(shuō),“棚改”貨幣化安置的比例今年力爭(zhēng)向50%努力,這對(duì)于消化庫(kù)存是一舉兩得。
據(jù)了解,多數(shù)商品房庫(kù)存比較嚴(yán)重的三四線城市,新城區(qū)和城郊結(jié)合部往往建設(shè)了大量商品房,且配套基本齊全。但是,老城區(qū)中很多區(qū)域的老房卻破舊不堪,聚集著大量住房條件沒(méi)有得到改善的城市居民,如果能夠投入資金把這些地區(qū)的改造工作做好,對(duì)三四線城市的去庫(kù)存是有積極作用的。如廣東通過(guò)住房保障貨幣化,為“棚改”拆遷者發(fā)放貨幣補(bǔ)償,鼓勵(lì)其直接買(mǎi)商品房。對(duì)有換房需求的老舊社區(qū)居民,支持其用現(xiàn)有住房置換新房,舊房可以?xún)?yōu)先回購(gòu)作為公共租賃住房,起到了積極效果。
庫(kù)存高企的房地產(chǎn)企業(yè)著急把房子賣(mài)出去,而“棚改戶(hù)”情況各異,以往統(tǒng)一建設(shè)的安置房眾口難調(diào)。為此,安徽蕪湖的創(chuàng)新舉措打通了商品房和安置房的通道,獲得了外界好評(píng)。安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺(tái),房企在平臺(tái)上展示其房源,并針對(duì)“棚改戶(hù)”提供特別優(yōu)惠價(jià)格,有條件、有意愿的“棚改戶(hù)”在平臺(tái)上自主挑選商品房。此舉既消化了庫(kù)存,又滿(mǎn)足了“棚改戶(hù)”的多樣化需求,還省下了不少購(gòu)房款。
住建部政策研究中心主任秦虹此前表示,2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策一個(gè)大的方向是通過(guò)農(nóng)民工市民化擴(kuò)大有效需求,打通供求通道,有效化解庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。
“2.6億農(nóng)民工,哪怕有10%即2600萬(wàn)人能買(mǎi)房,就能解決全國(guó)差不多五年的房地產(chǎn)庫(kù)存,但是談何容易?!比珖?guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明分析說(shuō),當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為6500元/平方米,目前外出農(nóng)民工月平均收入2864元,如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭年收入為6萬(wàn)多元,買(mǎi)套60萬(wàn)元的房子,首付也要拿出三年的全部家庭收入。農(nóng)民工在社保、工作穩(wěn)定等方面都存在很大不確定性,再加上缺少醫(yī)療保障等配套制度,其進(jìn)城買(mǎi)房困難較大。
蔡繼明提出的解決辦法是大力推廣“準(zhǔn)商品房”,即自住型商品房。記者了解到,北京實(shí)施自住型商品房政策以來(lái),受到廣大剛需百姓的熱烈響應(yīng)。據(jù)觀察,雖然有著對(duì)于自住商品房房型奇葩、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低等各種吐槽,但位置較好的自住型商品房還是受到購(gòu)買(mǎi)群體的高度追捧,數(shù)萬(wàn)人爭(zhēng)搶幾百套房源的情況屢屢出現(xiàn)。蔡繼明建議,這種自住商品房政策可以在全國(guó)大面積鋪開(kāi),政府的具體政策可以靈活調(diào)整,以適應(yīng)廣大剛需人群的需要。
“高房?jī)r(jià)仍然是去庫(kù)存最大的門(mén)檻。不提降房?jī)r(jià),簡(jiǎn)單粗暴地讓農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房去庫(kù)存屬于本末倒置的做法,化解房地產(chǎn)庫(kù)存的治本之策是調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)?!辈汤^明指出,“在政府的各方面支持下,開(kāi)發(fā)商推出的這種‘準(zhǔn)商品房’面積小一些、檔次差一些,容積率高一些,允許在限定期滿(mǎn)后轉(zhuǎn)讓或賣(mài)出,獲得的收益一部分歸政府。但價(jià)格一定要比同等的普通商品房低30%左右,讓城市中低收入剛需人群和一部分有經(jīng)濟(jì)能力的農(nóng)民工買(mǎi)得起,然后在此基礎(chǔ)上再推公租房,讓收入更低的農(nóng)民工租得起,形成良性循環(huán),去庫(kù)存效果才能立竿見(jiàn)影。”