王哲

光靠市場作用已無法達到去庫存的要求，政府介入勢在必行，很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱為“房地產(chǎn)去庫存元年”。

在一家央企擔任中層管理人員的李莉2015年從陜西調(diào)動到北京總部工作，今年辦好工作居住證的她在準備買房時卻被一路高漲的房價嚇壞了。春節(jié)前她看好了一處建于上世紀90年代的二手房，節(jié)后房主要價一下子漲了50萬元，沒辦法她只好降低需求看更舊更小的房子。而讓李莉更鬧心的是，她五年前在西安新城區(qū)購買的一處160平方米的“豪宅”，比原價降了20萬元居然無人問津，因為周邊小區(qū)大量類似的新房都還賣不出去……這種情況絕非偶然，一邊是絕大多數(shù)城市特別是三四線城市居高難解的房產(chǎn)庫存，一邊是一線及核心二線寥寥幾個城市的房價跳漲。最難賣與最搶手遙相呼應，這就是中國房地產(chǎn)市場前所未有的現(xiàn)狀。

目前，中國絕大部分地區(qū)房地產(chǎn)庫存過高已經(jīng)是客觀現(xiàn)實，這種局面不僅導致房地產(chǎn)開發(fā)投資在2015年只有1%的增長，而且拖累了上下游行業(yè)，積累了金融風險。與此同時，很多剛需人群特別是農(nóng)村進城務工人員的住房需求難以得到滿足。光靠市場作用已無法達到去庫存的要求，政府介入勢在必行，很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱為“房地產(chǎn)去庫存元年”。

信貸財稅支持惠及廣大購房者

2015年以來，中央為去庫存出臺了一系列“組合拳”，主要包括降準降息（降準降息還有穩(wěn)增長、控通縮和防風險等目的），降低首付和財稅政策等。

為響應中央經(jīng)濟工作會議提出的去庫存任務，多省市也密集推出了加快房地產(chǎn)去庫存的舉措。本刊記者綜合各地方政府的做法看，大體是從與提供財稅信貸支持、解除限制性措施、補貼居民購買、國資直接購買存量、控制新增供給這幾個方面實施，其中財稅信貸方面的支持被認為是最核心也是最惠及廣大購房者的政策。財政部部長樓繼偉在全國兩會期間的記者會上透露，在未來綜合個稅征收體系下，房貸利息或?qū)⒖梢缘挚蹅€稅，這被外界廣泛認為是一項對去庫存行之有效的舉措。

以步子邁得最早的廣東為例，在信貸和財稅政策方面，廣東省在要求各級政府落實國家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%的基礎上，要求住房公積金繳存省內(nèi)異地互認，推動城市間住房公積金調(diào)劑使用。

公積金房貸體系普遍存在額度不足的問題，浙江省的去庫存政策允許把公積金貸款轉成商業(yè)性個人住房貸款，公積金管理中心補貼利差，待公積金管理中心資金充裕時再轉回來。浙江省還推行公積金證券化，即公積金管理中心在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券，回籠的資金再用于個人住房貸款。此外，商業(yè)銀行向公積金管理中心發(fā)放貸款用于解決公積金貸款資金的不足。也有專家建議，在公積金管理中心的基礎上成立國家住房銀行，通過嚴格的標準降低合理購房需求的融資成本，滿足剛需人群的需求，填補目前房地產(chǎn)政策最大的一塊短板。

大力推進“棚改”與“準商品房”

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹在回答中外記者提問時表示，棚戶區(qū)改造有利于房地產(chǎn)去庫存。他說，“棚改”貨幣化安置的比例今年力爭向50%努力，這對于消化庫存是一舉兩得。

據(jù)了解，多數(shù)商品房庫存比較嚴重的三四線城市，新城區(qū)和城郊結合部往往建設了大量商品房，且配套基本齊全。但是，老城區(qū)中很多區(qū)域的老房卻破舊不堪，聚集著大量住房條件沒有得到改善的城市居民，如果能夠投入資金把這些地區(qū)的改造工作做好，對三四線城市的去庫存是有積極作用的。如廣東通過住房保障貨幣化，為“棚改”拆遷者發(fā)放貨幣補償，鼓勵其直接買商品房。對有換房需求的老舊社區(qū)居民，支持其用現(xiàn)有住房置換新房，舊房可以優(yōu)先回購作為公共租賃住房，起到了積極效果。

庫存高企的房地產(chǎn)企業(yè)著急把房子賣出去，而“棚改戶”情況各異，以往統(tǒng)一建設的安置房眾口難調(diào)。為此，安徽蕪湖的創(chuàng)新舉措打通了商品房和安置房的通道，獲得了外界好評。安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺，房企在平臺上展示其房源，并針對“棚改戶”提供特別優(yōu)惠價格，有條件、有意愿的“棚改戶”在平臺上自主挑選商品房。此舉既消化了庫存，又滿足了“棚改戶”的多樣化需求，還省下了不少購房款。

住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，2016年房地產(chǎn)去庫存政策一個大的方向是通過農(nóng)民工市民化擴大有效需求，打通供求通道，有效化解庫存，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

“2.6億農(nóng)民工，哪怕有10%即2600萬人能買房，就能解決全國差不多五年的房地產(chǎn)庫存，但是談何容易?！比珖舜蟠?、清華大學教授蔡繼明分析說，當前全國商品住房平均銷售價格為6500元/平方米，目前外出農(nóng)民工月平均收入2864元，如果平均一個農(nóng)民工家庭年收入為6萬多元，買套60萬元的房子，首付也要拿出三年的全部家庭收入。農(nóng)民工在社保、工作穩(wěn)定等方面都存在很大不確定性，再加上缺少醫(yī)療保障等配套制度，其進城買房困難較大。

蔡繼明提出的解決辦法是大力推廣“準商品房”，即自住型商品房。記者了解到，北京實施自住型商品房政策以來，受到廣大剛需百姓的熱烈響應。據(jù)觀察，雖然有著對于自住商品房房型奇葩、房屋質(zhì)量標準低等各種吐槽，但位置較好的自住型商品房還是受到購買群體的高度追捧，數(shù)萬人爭搶幾百套房源的情況屢屢出現(xiàn)。蔡繼明建議，這種自住商品房政策可以在全國大面積鋪開，政府的具體政策可以靈活調(diào)整，以適應廣大剛需人群的需要。

“高房價仍然是去庫存最大的門檻。不提降房價，簡單粗暴地讓農(nóng)民工進城買房去庫存屬于本末倒置的做法，化解房地產(chǎn)庫存的治本之策是調(diào)整房地產(chǎn)供給結構?！辈汤^明指出，“在政府的各方面支持下，開發(fā)商推出的這種‘準商品房’面積小一些、檔次差一些，容積率高一些，允許在限定期滿后轉讓或賣出，獲得的收益一部分歸政府。但價格一定要比同等的普通商品房低30%左右，讓城市中低收入剛需人群和一部分有經(jīng)濟能力的農(nóng)民工買得起，然后在此基礎上再推公租房，讓收入更低的農(nóng)民工租得起，形成良性循環(huán)，去庫存效果才能立竿見影。”