□本刊記者　李　盛　趙新政

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《物權(quán)法》司法解釋（一）實施這些內(nèi)容影響你我生活

□本刊記者李盛趙新政

不動產(chǎn)物權(quán)與登記、預(yù)告登記中“處分行為”的范圍、善意取得等問題都與老百姓的生活息息相關(guān)，而最高人民法院日前頒布實施的《物權(quán)法》司法解釋（一），就對這些問題做了相應(yīng)規(guī)定，已于3月1日正式實施。

為了讓讀者能清楚明白這些規(guī)定，記者特邀北京市盈科律師事務(wù)所葛磊，請他就這些問題為讀者做詳細(xì)的法律解讀。

加強(qiáng)了“不動產(chǎn)登記錯誤”的民事訴訟救濟(jì)途徑

【案例】

甲、乙、丙三人系朋友關(guān)系，2010年甲、乙、丙三人投資成立了北京XX公司。三人簽訂《合伙買房協(xié)議》，購買一套房屋作為公司的辦公地點?！逗匣镔I房協(xié)議》約定“甲、乙、丙三方按份共有該房屋，該房屋登記至三方名下，有關(guān)該房屋的處分等事宜由三方共同協(xié)商一致后進(jìn)行行使。”在辦理房屋登記過程中，乙方將該房屋登記至自己名下，甲方、丙方二人雖覺不妥，但礙于情面并沒有提出異議。

因受金融危機(jī)的影響，北京XX公司自2014年起一直處于虧損狀態(tài)，甲、乙、丙三人也因公司經(jīng)營問題產(chǎn)生了隔閡。2016年年初，乙背著甲丙二人與丁簽訂了《房屋買賣協(xié)議》將該房屋出售于丁。

丁方已交付定金但尚未交付房款、辦理過戶手續(xù)，甲方、丙方在知道上述情況后非常著急，那么，他們應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)合法權(quán)益？

【解析】

本案主要涉及對《物權(quán)法》中“不動產(chǎn)登記錯誤”救濟(jì)途徑選擇與適用。本案中，甲丙二人可在書面通知丁有關(guān)該房屋的實際情況，中止該交易后，依據(jù)《物權(quán)法》司法解釋（一）第二條、第七條之規(guī)定，向該房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)確權(quán)之訴來保障權(quán)益。

“不動產(chǎn)登記”是《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。所謂“不動產(chǎn)登記錯誤”，就是指不動產(chǎn)登記簿上登記與真實權(quán)利狀態(tài)不符的現(xiàn)象，不動產(chǎn)登記錯誤會危害到真實權(quán)利人的合法權(quán)益，需要及時改正。

《物權(quán)法》對“不動產(chǎn)登記”錯誤的救濟(jì)途徑并未做明確的規(guī)定?！段餀?quán)法》僅規(guī)定“因錯誤登記，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償?！钡⑽疵鞔_登記機(jī)構(gòu)的賠償究竟屬于國家賠償責(zé)任還是民事賠償責(zé)任，提起賠償?shù)某绦蚓烤故切姓V訟程序還是民事訴訟程序，因此在實踐中既有通過行政訴訟程序也有通過民事訴訟程序途徑解決的。

這種多途徑解決爭議的情況看似很美好，但實際執(zhí)行中卻容易存在問題。一方面，到底選擇民事訴訟還是行政訴訟，存在一定的隨意性和偶然性。這種隨意和偶然可能會導(dǎo)致司法擅斷，同案不同判，法院行政庭與民庭相互推諉，消極審判的情況發(fā)生；另一方面，一些當(dāng)事人會將同一案件分別以民事案件和行政案件起訴，造成司法資源的浪費。

《物權(quán)法》司法解釋（一）的出臺明確了“不動產(chǎn)登記錯誤”提起民事訴訟的救濟(jì)途徑?！段餀?quán)法》司法解釋（一）第二條“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！笨梢?，新《物權(quán)法》司法解釋明確了“不動產(chǎn)登記錯誤”造成不動產(chǎn)權(quán)利人登記與真實情況不符的情形下，該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人可以向不動產(chǎn)所在地有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)確權(quán)之訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。

綜上所述，本案中該房屋為甲方、乙方、丙方三人合伙出資購買，其應(yīng)為甲乙丙三方按份共有，對該房屋的處分亦應(yīng)當(dāng)由三人行使。因該房屋不動產(chǎn)登記錯誤導(dǎo)致了乙獲得了擅自處分該房產(chǎn)的形式要件，故該不動產(chǎn)登記錯誤已經(jīng)侵害了甲、丙的權(quán)益，甲、丙二人可在書面通知丁有關(guān)該房屋的實際情況，中止該交易后，向該房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)確權(quán)之訴。

待確認(rèn)甲、乙、丙三人共有該房屋的判決生效后，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條、《物權(quán)法》司法解釋（一）第六條向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更不動產(chǎn)登記信息，使該不動產(chǎn)登記與真實情況達(dá)到一致狀態(tài)。

明確了預(yù)告登記中“處分行為”的范圍

【案例】

2015年10月，北京的高女士有意購買北京市朝陽區(qū)的一處房屋，該房屋總價值為280萬元。高女士與房主李先生進(jìn)行了多次的商談之后，雙方于2015年11月簽訂了《房屋買賣合同》，高女士已經(jīng)交付了全部的房款并入住該房，但高女士因個人原因無法辦理過戶，該房屋一直沒有辦理過戶更名。

2016年春節(jié)后，北京市房地產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)火爆態(tài)勢，高女士所購買房屋附近樓盤價格已經(jīng)有了10％左右的漲幅，高女士聽說很多房主因房價漲價而違約將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的情況，擔(dān)心房主李先生違約。高女士應(yīng)當(dāng)如何保障自己的權(quán)益？

【解析】

本案涉及《物權(quán)法》中“預(yù)告登記”制度的理解和適用的問題。結(jié)合本案案情，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條、《物權(quán)法》司法解釋（一）第四條的規(guī)定，高女士可同房主李先生協(xié)商一致，一同前往北京市朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請“預(yù)告登記”，待高女士符合過戶條件后另行辦理過戶手續(xù)保障自身權(quán)益。

所謂“預(yù)告登記”，指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而“預(yù)告登記”所登記的，不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。

“預(yù)告登記”制度雖然好，但卻存在執(zhí)行難的問題。《物權(quán)法》第20條規(guī)定“預(yù)告登記”時，僅規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”但沒有對“處分”做一個明確的限定，導(dǎo)致了2007年以來預(yù)告登記在各地標(biāo)準(zhǔn)不一的問題。

《物權(quán)法》司法解釋（一）通過對“處分行為”的明確，提高了“預(yù)告登記”的可執(zhí)行性?！段餀?quán)法》司法解釋（一）第四條規(guī)定“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?，對“預(yù)告登記”制度更好的落地執(zhí)行起到了良好的推進(jìn)作用。

本案中，高女士應(yīng)當(dāng)如何申請“預(yù)告登記”呢？

首先，“預(yù)告登記”需要買賣雙方共同向房屋所在地的不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請，高女士應(yīng)當(dāng)與房主李先生協(xié)商一致，一同前往北京市朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請預(yù)告登記。

其次，“預(yù)告登記”需要攜帶相應(yīng)的材料，包括：1、不動產(chǎn)登記申請審批表原件；2、申請人身份證明；3、已備案的商品房預(yù)售合同原件；4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(商品房預(yù)售合同中有預(yù)告登記約定的除外)；5、其他必要材料。

最后，預(yù)告登記是有時效的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記之日起三個月未進(jìn)行正式的過戶登記的，預(yù)告登記將會失效。

綜上，高女士在預(yù)告登記之后應(yīng)盡快將不能辦理過戶的個人問題解決掉，順利進(jìn)行正式的房屋過戶登記。

限縮了特殊動產(chǎn)中“善意第三人”的范圍

【案例】

張某與李某系高中校友，2012年經(jīng)同學(xué)介紹后兩人確立戀愛關(guān)系。2013年4月，張某與李某正式結(jié)為夫妻?；楹?，為方便工作與生活，兩人于2013年8月花費40萬元人民幣共同購置奧迪牌汽車一輛，該車登記于張某名下。2014年張某被公司派駐廣州分公司，因經(jīng)常出差，兩人婚姻日益產(chǎn)生矛盾。2015年10月，兩人因感情不和分居并口頭約定：“雙方于2016年2月離婚，辦理離婚手續(xù)后，再共同將購置的汽車估價后出售，出售價款由兩人平均分配?！?/p>

2015年11月30日，張某模仿李某簽字偽造了一份《夫妻共同財產(chǎn)處置委托書》（以下簡稱：《委托書》），《委托書》約定李某委托張某處分兩人共同購置的奧迪汽車。張某將該《委托書》及結(jié)婚證出示給趙某。經(jīng)二手車市場評估單位評估后，張某將該車輛以25萬價格出售給趙某。

張某與趙某于當(dāng)日簽訂《汽車買賣合同》一份，該《汽車買賣合同》約定由趙某先支付20萬元人民幣，張某將該車交付趙某使用，剩余5萬元人民幣交易尾款于辦理車輛過戶登記后一次性支付。《汽車買賣合同》簽訂完畢后，趙某又于當(dāng)日將20萬元人民幣購車款支付張某。

2016年2月1日，張某與李某正式辦理離婚手續(xù)。離婚后，李某發(fā)現(xiàn)張某未經(jīng)自己同意已將汽車售出，且張某并未將一半的售車款支付自己。2016年2月15日，李某在多次催要售車款無果后將張某、趙某起訴至法院，以“張某在兩人婚姻存續(xù)期間內(nèi)未經(jīng)自己同意擅自處分夫妻間共有財產(chǎn)為由”，要求趙某將該車返還。

【解析】

本案涉及《物權(quán)法》中特殊動產(chǎn)“善意取得”問題。結(jié)合本案案情，依據(jù)《物權(quán)法》第二十四條、第一百零六條，《物權(quán)法》司法解釋（一）第六條的規(guī)定，趙某在支付20

萬購車款并實際占有使用該車后即取得該車所有權(quán)，李某無權(quán)以對“張某在夫妻存續(xù)期間擅自處分夫妻間共同財產(chǎn)”的情況不知情為理由要求購車人趙某歸還汽車。因該車所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至趙某名下，李某只能就該車售車款向張某主張其應(yīng)分得的債權(quán)。

趙某是真正的“善意第三人”

■“善意取得”含義及構(gòu)成要件

善意取得，又稱即時取得或即時時效，指動產(chǎn)占有人向第三人移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權(quán)或為第三人設(shè)定其他物權(quán)，即使動產(chǎn)占有人無處分動產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。

依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，符合“善意取得”應(yīng)具有三個構(gòu)成要件：（1）受讓人受讓動產(chǎn)時是善意的；（2）該動產(chǎn)已經(jīng)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人。

■趙某購車符合“善意取得”構(gòu)成要件

趙某在取得該車時是善意的。本案中該車系張某與李某夫妻存續(xù)期間共有財產(chǎn)，張某無權(quán)在未經(jīng)李某同意情況下擅自處分該車輛。受讓人在購買類似本案中經(jīng)無權(quán)處分人擅自處分的動產(chǎn)時，應(yīng)在交易過程中盡到“善意第三人”的審查義務(wù)。

《物權(quán)法》司法解釋（一）第十七條對此進(jìn)一步明確：“受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失”。張某將該車轉(zhuǎn)讓給第三人趙某時，趙某基于張某出示其偽造的《夫妻共有財產(chǎn)處分委托書》及結(jié)婚證，相信張某具有處分該車輛的權(quán)力，其并沒有在明確知曉賣售人無車輛處分權(quán)的情形下“惡意購車”，趙某符合善意取得中“受讓人受讓該動產(chǎn)時是善意的”這一構(gòu)成要件。

趙某購買該汽車已支付合理對價?！吧埔馊〉谩敝贫戎幸笫茏屓嗽谫徺I動產(chǎn)需支付合理對價。對于什么是交易動產(chǎn)的“合理對價”，《物權(quán)法》司法解釋（一）第十九條進(jìn)行了進(jìn)一步明確：“《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定”。趙某購置張某出售的奧迪車價格為25萬元人民幣，該價格是經(jīng)二手車市場評估單位評估后得出的，其符合“善意取得”中“支付合理對價”這一構(gòu)成要件，且趙某在交易當(dāng)日向張揚支付了20萬元購車款，趙某在整個車輛受讓過程中無交易瑕疵。

趙某已實際占用并使用該車?！吧埔馊〉谩敝贫纫蟆稗D(zhuǎn)讓的動產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人”?！镀囐I賣合同》簽約當(dāng)日，張某即將車輛交付趙某使用，依據(jù)《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定可知，汽車物權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件，登記為汽車物權(quán)轉(zhuǎn)移的對抗要件，趙某已經(jīng)在支付購車款后實際取得并占有使用該車，故該車物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至購車方趙某處。

李某無權(quán)以“善意第三人”為由主張返還車輛

本案中李某非法律意義上的“善意第三人”，該汽車系張某與李某婚姻存續(xù)期間夫妻共同財產(chǎn)，其處分權(quán)應(yīng)由雙方共同商定后行使。張某在兩人未正式離婚期間，即擅自偽造《共有財產(chǎn)處分委托書》將汽車出售，該售車行為系無權(quán)處分行為且其應(yīng)當(dāng)將售車款的一半支付李某，李某可向張某主張該部分車款享有債權(quán)。但該車所有權(quán)已經(jīng)于趙某支付購車款且實際占用使用車輛時轉(zhuǎn)移至趙某處。

為保障動產(chǎn)受讓人所有權(quán)，《物權(quán)法》司法解釋（一）進(jìn)一步明確了動產(chǎn)所有權(quán)“交付”即轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《物權(quán)法》司法解釋（一）第六條：“轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外”。本案中，趙某支付購車價款且已實際占有及使用該車，符合以上規(guī)定，李某在離婚后無權(quán)要求趙某返還該車所有權(quán)。

綜合所述，本案中該汽車物權(quán)已經(jīng)自汽車交付趙某時轉(zhuǎn)移自趙某處。依據(jù)民法“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的基本原則，李某無權(quán)以“張某在兩人婚姻存續(xù)期間內(nèi)未經(jīng)自己同意擅自處分夫妻間共有財產(chǎn)”為由，要求趙某將該車返還。李某可將張某訴至法院，主張其分得該車輛售出款一半的債權(quán)。北京法院受理該案件后，應(yīng)駁回李某“要求趙某返還汽車”的訴訟請求，并告知李某可訴訟主張對張某享有的分得一半售車款的債權(quán)。